수원지방법원 2025타경55723. 용인시 기흥구 언남동 데코빌리지 비동 1층 105호입니다. 사건 표기는 아파트로 되어 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적 표본은 163.125㎡로 잡혀 있고, 데코빌리지B동은 19세대, 사용승인일은 2004.01.07입니다. 이 물건의 핵심은 “권리 인수”보다 신건 가격 493,000,000원을 감당할 만한 환금성이 있는가입니다.
현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원이고, 전입 임차인 서상원 씨는 전입일이 2020.08.19로 확인되어 2015년 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 떠안는 전형적인 대항력 인수형 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점, 세금성 압류 이력에 따른 당해세 확인 포인트는 입찰 전 반드시 걸러야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55723 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 언남동 100 데코빌리지 비동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 감정상 연립주택 · 철근콘크리트조 경슬라브지붕 4층 건물 내 제1층 제105호 |
| 소유자 | 조금숙 (2015.03.04. 거래가 260,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 493,000,000원 / 493,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이필성 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 현재 판단의 기준은 2015년 신한은행 근저당
과거 가처분과 압류 이력은 있으나, 2005년 북아현새마을금고 가처분은 2006.09.11 말소됐고, 2009년 유진옥 가처분도 2009.11.30 말소됐습니다. 현재 소유자 조금숙 씨의 취득일은 2015.03.04이며, 같은 날 신한은행 근저당권 163,200,000원이 설정됐습니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 인수는 없음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서상원 | 주거 | 2020.08.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
서상원 씨는 주거 점유자로 확인됩니다. 전입일이 2020.08.19로, 2015년 신한은행 근저당권보다 늦어 대항력은 없는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해 배당요구 여부와 점유관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 4.93억은 ‘권리상 안전’과 별개다
현재 최저가는 감정가와 같은 493,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 493,000,000원입니다. 여기서 중요한 점은, 이 금액이 곧바로 “싸다”는 뜻은 아니라는 것입니다. 실거래 비교 없이 신건 감정가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 493,000,000원 | 0원 | 493,000,000원 | 285,132,299원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 394,400,000원 | 0원 | 394,400,000원 | 382,723,899원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 315,520,000원 | 0원 | 315,520,000원 | 460,499,579원 |
④ 예상배당표 (매각가 493,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,330,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 163,200,000원 | 163,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,123,159원 | 5,123,159원 |
| 4. 근저당 · 이필성 | 300,000,000원 | 257,346,841원 |
| 5. 근저당 · 오정훈 | 225,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,917,717원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 4,561,423원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 770,802,299원 중 485,670,000원이 배당되고, 현재 회차에서도 285,132,299원의 미배당이 발생합니다. 세금성 압류 이력은 당해세 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 경기남부경찰청 용인체력단련장 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·공원·학교가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경슬라브지붕 4층 건물 내 제1층 제105호이며, 난방설비·위생설비·급배수설비·공동 현관문 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 데코빌리지B동은 19세대 규모로, 대단지 아파트식 환금성을 전제로 보면 안 됩니다. 물건 자체는 연립주택 이용 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 인수액 0원이어도 실질취득가는 493,000,000원입니다. 최저가가 곧 시세 메리트를 뜻하지 않습니다.
- 임차인 확인. 서상원 씨의 전입일은 2020.08.19로 대항력 인수는 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금성 압류 이력. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성을 점검해야 합니다.
- 명도. 주거 점유자가 확인되므로 인도명령·명도 협의 비용과 기간을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 환금성. 19세대 연립주택 특성을 감안해 매수 후 매도 기간, 대출 가능성, 실수요 선호도를 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 위험형 물건은 아닙니다. 전입 임차인 1명이 있으나 전입일이 늦고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 말과 신건 가격이 싸다는 말은 전혀 다릅니다. 현재 실질취득가는 493,000,000원이고, 회차별 시나리오상 1회 유찰 시 394,400,000원, 2회 유찰 시 315,520,000원까지 내려갑니다. 결론은 명확합니다. 권리상 접근은 가능, 신건 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 인수액이 아니라 “얼마까지 기다려 받을 것인가”입니다.
