수원지방법원 2025타경55920. 경기도 화성시 반송동 93-10 동탄지웰에스테이트 6층 에이동 609호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 사건상 용도는 근린시설로 표시됩니다. 감정가와 최저가는 모두 193,000,000원이라 겉으로는 신건 가격이 단순해 보입니다. 그러나 이 물건은 가격표보다 인수되는 임차권이 먼저입니다.
말소기준은 2025.04.21 광주시 압류로 잡혀 있고, 그보다 앞선 을구 7번 주택임차권은 매각으로 당연히 사라진다고 보기 어렵습니다. 매각물건명세서상 강건의 임차권등기 보증금은 185,000,000원, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 회차 배당 가정상 부족분은 153,502,000원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가 1.93억짜리 물건이 아니라, 인수 포함 3.465억짜리 물건으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55920 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-10 동탄지웰에스테이트 6층에이동609호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6, 지상35층건 내 6층 에이동609호 |
| 소유자 | 김성대 (2021.06.09 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 193,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강건 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 위험은 후순위 압류나 경매개시결정이 아닙니다. 2025.04.21 광주시 압류와 2025.05.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 축입니다. 문제는 그 전에 등기된 2024.10.25 을구 7번 주택임차권입니다. 강건은 전입 2021.04.12, 확정일자 2021.03.31, 보증금 185,000,000원으로 표시되어 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 가능성이 남습니다.
② 임차인·임차권 점검
| 성명 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성원 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 158,000,000원 | 2018.02.23 / 2018.02.23 | 2019.03.18 | 대항력 有 우선변제 신건 배당 전액 |
| 강건 | 주거용,건물의전부 · 주거 (임차권등기) | 185,000,000원 | 2021.04.12 / 2021.03.31 | 2024.10.25 | 대항력 有 우선변제 인수 가능 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 2021.04.12 / 2021.03.31 | 2025.06.25 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
조성원과 강건은 모두 임차권등기 형태로 확인됩니다. 조성원 보증금 158,000,000원은 현재 회차 배당 가정상 전액 변제되는 구조입니다. 반면 강건 보증금 185,000,000원은 31,498,000원만 배당되고 부족분 153,502,000원이 남습니다. 또한 조성원과 강건 모두 등기부상 권리자·채무자와 동일하다는 경고가 있으므로, 가장임차인 또는 관계인 가능성은 원본 서류와 배당절차에서 별도 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,502,000원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 조성원 보증금 | 158,000,000원 | 158,000,000원 | 전입 2018.02.23 / 확정 2018.02.23 |
| 1. 임차인 강건 보증금 | 185,000,000원 | 31,498,000원 | 부족분 153,502,000원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 양영규 | 95,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김욱 | 155,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 조성원 | 185,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 신영자산관리대부유한회사 | 6,742,188원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 6. 갑구 15번 경매개시결정 · 강건 | 185,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차에서는 매각대금 193,000,000원이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 별도로 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 배당 순위와 부족분은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 착시
| 회차 | 최저가 | 인수 가능액 | 실질취득 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 193,000,000원 | 153,502,000원 | 346,502,000원 | 감정가 대비 179.5% |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 154,400,000원 | 6,561,600원 | 160,961,600원 | 인수 변동 확인 필요 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 123,520,000원 | 37,009,280원 | 160,529,280원 | 인수 변동 확인 필요 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 반송동 소재 학동초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시됩니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 성장관리권역이며 공시지가 6,721,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2011.04.22이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 선계산. 현재 회차 기준 강건 임차권 부족분 153,502,000원을 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 명세서 원본 확인. 을구 7번 임차권등기 보증금 185,000,000원, 전입 2021.04.12, 확정 2021.03.31의 인수 문구를 직접 대조하세요.
- 보증금 미상 신고 확인. 기사항전 신고는 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보고 보완서류를 확인해야 합니다.
- 관계인 가능성 점검. 조성원과 강건은 등기부상 권리자·채무자와 동일하다는 경고가 있어 가장임차인 또는 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당과 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 근린시설로 진행되지만 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 중이므로 대출·전입·임대·전매 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가”가 아니라 “인수 후 총액”으로 보는 사건
이 사건은 권리분석의 결론이 숫자 하나로 정리됩니다. 최저가 193,000,000원이 아니라, 실질취득 346,502,000원입니다. 현재 회차 배당 가정에서 강건 임차권 보증금 부족분 153,502,000원이 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다. 신건이라서 단순한 물건이 아니라, 신건인데도 이미 인수 리스크가 가격을 압도하는 물건입니다. 이 물건은 싸게 낙찰받는 게임이 아니라 인수될 보증금이 얼마인지 확정하는 게임입니다.
