325,850,000원
수원지방법원 2025타경55971. 수원시 팔달구 고등동 써밋플렉스주건축물제1동 9층 901호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물로 2023.06.09. 사용승인됐으며, 해당 호실은 최상층인 9층에 위치합니다. 소유자는 최정인이고, 2023.09.25. 소유권이전 당시 거래가액은 670,080,000원으로 등기돼 있습니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 665,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 325,850,000원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정하는 것은 피해야 합니다. 특히 감정평가서상 임대관계도 미상이라 실제 점유관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55971 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 327 써밋플렉스주건축물제1동 9층 901호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 팔달구 고등로 28 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 9층 901호 · 사용승인일 2023.06.09. |
| 소유자 | 최정인 · 2023.09.25. 소유권이전 · 거래가액 670,080,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 325,850,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 534,926,060원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 다만 점유 확인은 별도
현재 권리분석의 기준으로 계산된 말소기준권리는 2024.03.08. 경기신용보증재단 가압류 27,291,671원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 고양축산업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2023.09.25. 설정된 광주지구축산업협동조합 근저당권 576,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있고, 이후 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기가 기록돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 먼저 볼 것
현재 최저매각가 325,850,000원은 감정가 665,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 228,095,000원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 159,666,500원(감정가 24.01%)으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 물건이나 인근 비교물건의 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없습니다. 그러므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 데이터만으로 판정할 수 없습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 할인율일 뿐, 곧바로 시세 대비 저평가를 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,361,900원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 27,291,671원 | 27,291,671원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 35,872,761원 | 35,872,761원 |
| 4. 가압류 · 고양축산업협동조합 | 20,900,981원 | 20,900,981원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 236,422,687원 |
채권자 총 청구 84,065,413원은 현재 회차 가정에서 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고등동행정복지센터 남서측 인근으로, 정비된 재개발사업구역 안에 구분상가·아파트·오피스텔 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 수원역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 기준 실제 이용상태는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물, 사용승인일 2023.06.09. 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방·시스템에어컨 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 북측·서측·남측 3면이 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 7,623,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술) 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 사용 목적, 전입·사업자등록 여부를 현장에서 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 비교 실거래 자료가 없어 325,850,000원이 시장가보다 싼지 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용, 금융·임대·전입 가능 여부를 원본 서류로 대조하세요.
- 유찰 회차 점검. 현재 2회 유찰 상태이며 시나리오상 다음 최저가는 228,095,000원, 그다음은 159,666,500원입니다.
- 배당 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
- 등기 원본 대조. 2023년 근저당의 말소 및 2025년 근저당권 이전 기록과 실제 말소·존속 상태를 최신 등기사항증명서에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 건 확인되지 않은 두 가지
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고 배당표상 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 실거래 시세가 없다는 점과 임대관계가 미상이라는 점입니다. 시세 자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 결론낼 수 없고, 임차 신고가 없더라도 실제 점유관계 확인 전에는 명도 위험을 완전히 지울 수 없습니다. 배당 계산은 비교적 단순하지만, 가격과 점유는 확인 후 판단. 이 두 항목을 해결한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
