수원지방법원 2025타경56046. 광교2차푸르지오시티 씨동 729호입니다. 용도 표시는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2025년 5월 19일 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞선 2024년 1월 30일에 을구 1번 주택임차권이 등기되어 있습니다. 이 임차권의 임차보증금은 160,000,000원, 전입은 2021.09.17, 확정일자는 2021.09.01입니다. 따라서 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
현재 최저매각가 139,000,000원 기준 예상배당은 집행비용 2,746,000원을 먼저 빼고, 임차인 임지성에게 136,254,000원이 배당되는 구조입니다. 보증금 160,000,000원에서 배당 136,254,000원을 뺀 23,746,000원이 남고, 이 금액을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그래서 입찰자가 보는 실질 취득 부담은 139,000,000원 + 23,746,000원 = 162,746,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 1117-5 광교2차푸르지오시티 씨동 7층729호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 황윤진 (2021.04.23. 소유권이전, 거래가액 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임지성 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 있다
2024년 임차권등기가 2025년 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 이후 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하지만, 을구 1번 임차권은 말소기준보다 선순위라 배당에서 부족분이 남으면 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 특히 임지성은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 표시되어 있어, 실제 권리관계와 점유관계는 원본 서류 대조가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 중복 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임지성 | 전유부분 전부 주거 (임차권등기) | 160,000,000원 | 2021.09.17 / 2021.09.01 | 2025.06.19 | 대항력 우선변제 인수가능 |
실제 임차인은 1명으로 보입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 자료는 없으므로 보증금은 160,000,000원 한 건만 반영합니다. 이 임차인은 전입신고와 확정일자가 모두 말소기준보다 앞서고, 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 배당액이 보증금에 못 미치면 그 부족분은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 임차인 임지성 보증금 | 160,000,000원 | 136,254,000원 | 부족분 23,746,000원 인수 가능 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 임지성 | 160,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
현재 회차 배당표 기준 매수인 인수예상액은 23,746,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상현역(신분당선) 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무시설·공동주택·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근 노선버스 등 대중교통 이용이 가능합니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하5층·지상10층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함되고, 공시지가 6,888,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 139,000,000원이 아니라 162,746,000원을 취득 부담으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시. 1회 유찰 최저가는 111,200,000원이지만 인수예상액은 51,156,800원으로 늘어 실질취득은 162,356,800원입니다.
- 2회 유찰도 동일 구조. 2회 유찰 최저가는 88,960,000원이지만 인수예상액은 73,041,280원으로 늘어 실질취득은 162,001,280원입니다.
- 임차권 원본 확인. 임차권자와 신청채권자가 같은 임지성으로 표시되므로 임대차계약, 점유, 배당요구, 권리신고 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도 리스크. 주거 임차권등기 물건이므로 낙찰 후 인도·명도 협의 난도가 일반 공실보다 높을 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”가 아니라 “남는 보증금”을 보라
이 물건은 권리가 깨끗한 신건이 아닙니다. 선순위 주택임차권이 있고, 보증금 160,000,000원이 현재 매각가에서 전액 배당되지 않습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 162,746,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰이 되어도 실질 부담이 크게 낮아지지 않는다는 것입니다. 최저가가 내려가면 그만큼 인수예상액이 늘어, 1회 유찰도 162,356,800원, 2회 유찰도 162,001,280원 수준입니다. 권리 인수형 물건은 낙찰가가 아니라 총 부담으로 판단해야 합니다.
