수원지방법원 2025타경56113. 용인시 기흥구 마북동 소재 경인주택(A동) 3층 302호, 전용 36.16㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 김현진이며, 2008.07.04 김남순 명의로 거래가 105,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2019.10.10 개명으로 김현진이 됐습니다. 같은 날 인천수산업협동조합이 채권최고액 65,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.22 인천수산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
확인된 임차인 양학영의 전입일은 2008.07.24로, 말소기준권리 2008.07.04보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 이는 매수인 인수 문제와 별개로 배당액에 영향을 줄 수 있는 항목입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56113 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 243-3 3층 302호 · 도로명 경기도 용인시 기흥구 마북로 119-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.16㎡ · 3층 302호 |
| 단지 / 규모 | 경인주택(A동) · 8세대 · 1991.09.12 |
| 소유자 | 김현진 · 2008.07.04 거래가 105,000,000원 취득 · 2019.10.10 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 49,556,934원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2008.07.04 인천수협 근저당
말소기준권리는 을구 8번 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 현재 진행 중인 2025.05.22 임의경매개시결정은 이 근저당권에 기초한 경매로, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.01.07 국민건강보험공단 압류는 2022.07.04 해제돼 이미 말소됐고, 2022.02.10 김정자의 강제경매개시결정도 2023.05.18 말소돼 현재 매수인이 승계할 등기상 부담으로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 후
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양학영 | 주거 | 2008.07.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
양학영은 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 전입신고일 2008.07.24는 말소기준인 인천수산업협동조합 근저당권의 2008.07.04보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 등 배당상 권리 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 65.1%지만 표본은 2021.06 한 건
경인주택(A동) 동일 면적 36.16㎡로 확인되는 실거래 표본은 1건입니다. 거래는 2021.06, 1층, 70,000,000원입니다. 이 값과 비교하면 현재 최저매각가 45,570,000원은 65.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 36.16㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 비교값 | 36.16㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 거래가격보다 24,430,000원 낮습니다. 그러나 비교 가능한 거래가 2021.06의 한 건뿐이고 본건은 3층이라는 차이도 있어, 65.1%라는 비율만으로 현재 시세 대비 확실한 할인이라고 단정할 수는 없습니다. 감정가 93,000,000원과 비교하면 2회 유찰을 통해 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 입찰가는 현재의 현장 시세 확인을 전제로 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,220,260원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 65,000,000원 | 44,349,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 45,570,000원 가정 시 근저당 채권최고액 65,000,000원 중 44,349,740원이 배당되고, 계산상 미배당은 20,650,260원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 20,650,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 34,075,183원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,329,299원 | 21,527,372원 | 43,472,628원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 현재 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 근저당권자의 미배당액이 커질 뿐, 그 차액을 낙찰자가 대신 갚는 구조는 아닙니다. 다만 이 사실이 곧바로 추가 유찰을 기다리는 것이 유리하다는 뜻은 아닙니다. 가격 판단은 실제 매각 진행 여부와 현장 시세, 대지권 정리 여부를 함께 봐야 합니다.
⑥ 핵심 특이사항 — 대지권면적이 공부마다 다르다
이 차이는 단순한 가격 문제가 아니라 낙찰 후 권리관계와 공부 정리 가능성을 직접 확인해야 하는 사안입니다. 등기상 근저당·임차인 승계가 단순하더라도, 대지권 표시가 불명확한 상태를 그대로 두고 권리상 완전한 안전형이라고 평가해서는 안 됩니다. 본건이 2회 유찰돼 45,570,000원까지 내려온 상황에서도 이 부분을 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 적연와조 스라브지붕 지하1층·지상3층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 교동초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대·단독주택·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 노폭 약 3.5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 154.0㎡ 가로장방형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,505,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·비행안전제3구역(전술)·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 경인주택(A동)은 8세대이고 동일면적 실거래 표본도 1건으로, 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 대지권 공부 대조. 243-3과 분할된 243-4 관련 대지권면적이 등기사항전부증명서와 대지권등록부에서 왜 다른지, 낙찰 후 정리 절차와 비용·가능성을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 양학영은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 해당 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 확인된 동일면적 거래는 2021.06의 70,000,000원 한 건입니다. 45,570,000원이 그보다 낮다는 사실만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 건물이고 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 매수 후 재매각 시 실제 매수층과 거래 빈도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·대지권등록부·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 내려왔지만, 가격보다 공부 확인이 먼저”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준권리는 2008.07.04 인천수산업협동조합 근저당권이고, 확인된 임차인 양학영도 그보다 늦은 2008.07.24 전입이므로 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 2회 유찰로 최저가는 45,570,000원까지 내려와 확인된 70,000,000원 실거래의 65.1% 수준입니다.
그러나 가격 가점만으로 판단하기에는 두 가지 제약이 큽니다. 하나는 비교 실거래가 2021.06 한 건뿐이라는 점이고, 다른 하나는 대지권면적이 등기사항전부증명서와 대지권등록부에서 상이하다는 명시적 특이사항입니다. 여기에 8세대 소규모 다세대의 환금성, 임차보증금 미상까지 고려하면 이 물건은 “권리는 단순하니 바로 싸게 사는 물건”이라기보다 인수위험은 낮지만 공부 정리와 현장가격 확인이 선행돼야 하는 C등급 검증형 물건에 가깝습니다.
