200,960,000원
서울동부지방법원 2025타경320. 강동구 천호동 케이디천호 제4층 제401호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물로 사용승인일은 2015년 9월 16일입니다.
권리 구조의 중심은 2021년 3월 12일 설정된 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 261,600,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 등기된 강동구·국·서울특별시· 국민건강보험공단의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
현재 최저매각가는 200,960,000원으로 감정가의 64%입니다. 그러나 2회 유찰됐다는 사실과 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다. 이번 분석은 권리와 배당 구조를 중심으로 하며, 실제 응찰가는 주변 거래가격·임대수익·관리상태를 별도로 확인한 뒤 결정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-147 케이디천호 제4층 제401호 도로명주소: 서울특별시 강동구 진황도로29길 33 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지상 8층 중 4층 · 사용승인일 2015.09.16 |
| 소유자 | 권명순 지분 7분의 3 · 장윤미 지분 7분의 2 · 장윤석 지분 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 200,960,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 경매 신청채권자 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 233,518,142원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
국민은행 근저당보다 앞서 설정됐던 근저당권과 과거 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.03.12. 국민은행 근저당입니다. 2024년 이후 등기된 압류 8건과 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성위 | 401호 | 2025.04.18 | 미상 | 미상 | 2025.12.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김성위의 전입일은 2025년 4월 18일로 말소기준일인 2021년 3월 12일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2025년 12월 4일 접수됐지만, 우선변제권의 성립과 실제 배당 가능액은 확정일자·임대차계약서·배당요구 종기 준수 여부 등을 함께 확인해야 합니다. 대항력이 없다는 사실과 배당순위가 확정됐다는 것은 서로 다른 문제입니다.
③ 가격 판단 — 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가는 314,000,000원, 현재 최저매각가는 200,960,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액은 최저매각가와 같은 200,960,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율과 같지 않습니다. 주변 실거래와 임대료, 공실 가능성, 업무시설로서의 수익성을 함께 확인하지 않은 상태에서는 이 금액을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,613,440원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 261,600,000원 | 197,346,560원 | 64,253,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 1.8% 수준으로 추정한 금액입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제· 우선변제 가능성은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 국민은행 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 200,960,000원 | 197,346,560원 | 64,253,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 160,768,000원 | 157,717,248원 | 103,882,752원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 128,614,400원 | 126,013,798원 | 135,586,202원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동신중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있어 전반적인 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물로 승강기, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 포장도로와 남서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역에 속하며 토지면적은 288.0㎡, 공시지가는 ㎡당 5,555,000원입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 업무시설로 등재된 근린시설 사건이므로 주변 오피스텔과 근린시설의 매매가·임대료·공실률을 별도로 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 8건의 교부청구액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 임차계약 확인. 김성위의 보증금·확정일자·임대차계약서와 배당요구 종기 준수 여부를 원본 문건에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 대항력은 없지만 현재 점유상태와 영업·주거 사용 여부, 인도 협의 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 사용과 건축물대장·관리규약의 일치 여부를 확인하세요.
- 가격 비교. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 응찰하지 말고 강동역 인근 유사 오피스텔·근린시설의 거래가와 임대수익을 비교하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 전기·가스·수도 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 공유자·상속등기. 현재 소유자는 권명순·장윤미·장윤석의 공유 형태이므로 송달과 점유관계, 명도 협의 상대를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 배당은 보수적으로
이 사건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2021년 국민은행 근저당이고, 이후 압류 8건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김성위도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 소멸한다는 사실만으로 입찰 판단이 끝나는 것은 아닙니다. 세금 압류가 다수 존재해 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있고, 임차인의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 또한 최저가는 감정가의 64%지만 주변 시세와 수익성 비교 없이 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 서류 확인과 가격 검증은 필수입니다.
