서울동부지방법원 2025타경322. 강동구 길동 한솔빌라트 4층 404호, 전용 26.10㎡의 다세대 물건으로 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.05.26. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 박종욱은 2021.02.20. 점유를 시작하고 2021.02.22. 전입했으므로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 140,000,000원에 확정일자와 배당요구도 갖춘 대항력·우선변제권 임차인입니다.
현재 최저매각가 144,000,000원을 기준으로는 집행비용 2,816,000원을 공제하고도 임차보증금 140,000,000원이 전액 배당되어 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 낙찰가가 더 내려가면 부족한 보증금이 매수인 인수로 전환됩니다. 따라서 이후 회차에서는 낮아진 최저가만 볼 것이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득을 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경322 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 381-2 한솔빌라트 4층 404호 · 도로명 천중로40길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 26.10㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 정항근 (2020.11.30. 거래가 107,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 144,000,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기철 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 건물규모 | 한솔빌라트 16세대 · 사용승인 1997.02.04. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 근저당권이 아니라 2025.05.26. 강제경매개시결정입니다. 등기부상 과거 국민연금공단 압류와 국민건강보험공단 압류는 각각 2011.11.24.와 2023.02.16. 이미 해제·말소됐습니다. 경매개시결정 뒤인 2025.06.18. 임차권등기가 설정됐지만, 임차인의 실제 점유·전입은 2021년이므로 임차권등기일만 보고 후순위로 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 이용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 / 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박종욱 4층 404호 26.10㎡ · 주거 | 140,000,000원 | 전입 2021.02.22. 점유 2021.02.20. | 확정 2021.01.18. 배당요구 2025.06.16. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 추가 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
동일 면적 26.10㎡에서 확인된 거래는 2021.11. 2층의 120,000,000원 한 건입니다. 표본이 한 건이고 거래 시점도 제한적이므로 현재 시세를 확정하는 자료로 보기는 어렵지만, 확인된 거래금액과 비교하면 현재 최저가 144,000,000원은 정확히 120.0%입니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 실거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·80% | 144,000,000원 | 0원 | 144,000,000원 | 120.0% |
| 2회 유찰 시 64% | 115,200,000원 | 27,212,800원 | 142,412,800원 | 118.7% |
| 3회 유찰 시 51.2% | 92,160,000원 | 49,898,880원 | 142,058,880원 | 118.4% |
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 박종욱 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 신청채권자 김기철 | 200,000,000원 | 1,184,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 임차인 보증금이 전액 배당되고 신청채권자는 1,184,000원만 배당받아 198,816,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 선순위 항목에 따라 배당 결과와 임차보증금 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울천동초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·교육시설·공공시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 5층 건물의 4층 404호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 16m, 북측 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지는 평지의 가로장방형 중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·비행안전제3구역 등에 포함되며 공시지가는 8,480,000원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 소규모 건물이며 동일 면적 확인 실거래는 2021.11.의 120,000,000원 한 건입니다. 거래 표본이 적어 가격 검증 범위가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 계산. 추가 유찰 시 낙찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 반드시 더해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 임차인 배당순위 확인. 박종욱의 전입·점유·확정일자·배당요구와 선순위 조세채권을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당 부족 위험. 현재 계산보다 임차인 배당액이 줄면 그 차액이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 조건. 임차보증금 전액 변제 여부와 임차권등기 말소·인도 절차를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 표본 보완. 확인된 실거래가 한 건뿐이므로 인근 다세대·연립주택의 면적·층·준공시기별 거래와 매물을 추가 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건과 실제 점유상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 보증금이 가격을 결정한다”
현재 회차만 보면 최저가 144,000,000원에서 임차보증금이 전액 배당돼 인수액은 0원입니다. 그러나 확인된 실거래 120,000,000원보다 24,000,000원 높아 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 더 유찰되면 최저가는 115,200,000원과 92,160,000원으로 낮아지지만, 임차보증금 미배당액이 27,212,800원과 49,898,880원으로 늘어 실질취득은 각각 142,412,800원과 142,058,880원입니다. 이 사건은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금이 실질적인 가격 하단을 만드는 물건입니다. 권리와 가격을 함께 보면 결론은 현재 가격 부담이 크고, 추가 유찰만으로는 부담이 크게 줄지 않는다입니다.
