인수 0원은 분명하지만, 용도와 시세표본이 서로 맞지 않는다 — 잠실동 201호

서울동부지방법원 2025타경334. 송파구 잠실동 231, 삼성빌라트 2층 201호입니다. 강신덕 씨가 2003년 7월 15일 매매로 소유권을 취득했고, 2015년 5월 8일 주식회사 국민은행의 채권최고액 576,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류 5건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

과거 말소기준권리보다 앞서 설정됐던 근저당권·가처분·압류·가압류에는 각각 말소등기가 확인됩니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수하는 권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없는 것으로 기재돼 있어, 등기상 인수 위험은 낮습니다. 다만 현황은 영업시설로 이용 중인데 임차인 신고 내역은 없으므로, 실제 점유자와 영업 주체가 소유자인지 제3자인지는 명도 전에 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원

말소기준은 2015년 5월 8일 주식회사 국민은행 근저당권입니다. 2024년 이후의 진주강씨진천군파백대동종친회·신용보증기금·국민은행·서울신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2025년 7월 8일 송파구 압류도 2025년 8월 4일 해제로 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 87.9%만 보고 저렴하다고 단정할 수 없다

삼성빌라트에서 확인된 실거래 9건입니다. 최근 12개월 평균은 435,000,000원, 전체 평균은 379,444,444원입니다. 최저가 382,400,000원은 최근 12개월 평균의 87.9%이지만, 전체 평균의 100.8%로 전체 표본 평균보다는 높습니다.

문제는 표본의 면적이 20.46㎡·58.00㎡·67.89㎡·68.64㎡로 크게 다르고, 본건과 면적이 정확히 일치하는 거래가 아니라는 점입니다. 최신 거래도 2025년 9월 20.46㎡가 220,000,000원에 거래된 사례여서 본건과 직접 비교하기 어렵습니다. 최근 구간이 이전 구간보다 135.1% 높게 집계됐지만, 이 역시 거래 면적 구성의 영향을 함께 받습니다.

③ 예상배당표 (매각가 382,400,000원 가정)

현재 최저가 기준으로 집행비용을 제외한 376,246,400원이 채권자 배당에 사용되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자의 청구도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있으나, 배당 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 잠전초등학교 북측 인근으로, 중소규모 근린생활시설과 다세대·단독주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 노선버스정류장과 지하철 2호선 잠실새내역, 지하철 9호선 삼전역이 인근에 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
• 도로. 북서측·남서측으로 약 6미터 포장도로, 서측으로 약 10미터 포장도로에 접한 소로각지입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 평탄한 사다리형 주상용 토지이며, 토지면적은 660.1㎡, 공시지가는 10,000,000원/㎡입니다.
• 건물. 1998년 5월 22일 사용승인된 지하 1층·지상 6층 철근콘크리트조 건물로, 승강기·화재탐지·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 환금성. 삼성빌라트는 24세대 규모이고 실거래 면적과 가격 편차가 큽니다. 여기에 현황 근린생활시설이라는 특성이 겹쳐 일반 다세대 주거물건보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 용도 대조. 사건 분류 다세대, 건축물대장 학원, 현황 근린생활시설이라는 세 가지 표시를 건축물대장·현황도·관할 행정기관 자료로 대조하세요.
• 점유 관계. 딸꾹 전통주 바틀샵의 영업 주체가 소유자인지 제3자인지, 임대차계약·보증금· 사업자등록·영업시설 인도 범위를 확인하세요.
• 가격 비교. 20.46㎡부터 68.64㎡까지 면적이 섞인 평균가격보다 본건과 면적·층·용도가 가까운 거래를 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건과 관련해 당해세 여부가 인정되면 매각대금에서 우선 차감될 수 있으므로 교부청구와 법정기일을 확인하세요.
• 말소등기 원본 확인. 과거 근저당권·가처분·압류·가압류의 말소 여부와 2015년 국민은행 근저당권이 실제 말소기준권리인지 등기사항전부증명서 원본으로 재확인하세요.
• 공동담보 확인. 2015년 근저당권은 잠실동 231 제2층 제202호와 공동담보로 설정됐다가 제202호에 대한 공동담보가 2022년 4월 18일 소멸한 이력이 있으므로 채권계산서를 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부와 매각기일 변경 여부를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 용도와 가격은 보류”

이 물건의 등기상 결론은 비교적 선명합니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 용도와 비교가격입니다. 감정가 478,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 382,400,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 435,000,000원의 87.9%입니다. 반면 전체 평균 379,444,444원의 100.8%이며, 최신 거래 220,000,000원은 20.46㎡ 물건이라 직접 비교가 어렵습니다. 실거래 면적이 섞인 상황에서 최근 평균만 근거로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

더구나 사건상 다세대, 대장상 학원, 실제 현황은 전통주 바틀샵으로 이용되고 있습니다. 주거용인지 영업용인지에 따라 사용 가능성·점유·대출·환금성이 달라질 수 있습니다. 등기 권리는 합격이지만, 현재 382,400,000원이 적정한지는 동일 용도·동일 면적의 비교사례와 점유 관계를 확인하기 전까지 보류하는 것이 안전합니다.