서울동부지방법원 2025타경349. 강동구 암사동 ‘더이룸’ 가동 3층 301호, 전용 51.06㎡ 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 현관 1·방 3·주방 1·거실 1·욕실 겸 화장실 2·발코니 1로 조사됐습니다. 감정가는 382,000,000원, 한 차례 유찰 후 2026.07.06 매각기일에 예정됐던 최저매각가는 305,600,000원이었습니다.
그러나 이 리포트의 조회·공시일은 2026.07.11로 매각기일보다 5일 뒤입니다. 확인된 매각결과나 차기 매각기일 없이 과거 기일 가격을 현재 진행 가격으로 부르는 것은 맞지 않습니다. 이하 가격 분석은 모두 2026.07.06 기일에 305,600,000원으로 매각된다고 가정했을 때의 비교이며, 실제 낙찰 여부나 현재 절차 상태를 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경349 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 제가동 제3층 제301호 도로명: 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.06㎡ · 가동 6층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 현관 1·방 3·주방 1·거실 1·욕실 겸 화장실 2·발코니 1 |
| 소유자 | 지행준 · 단독소유 |
| 감정가 | 382,000,000원 |
| 과거 매각기일 / 최저가 | 2026.07.06 / 305,600,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울축산업협동조합 / 1,028,173,427원 |
| 조회·공시 기준 | 2026.07.11 · 과거 기일의 매각결과 및 차기기일 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 인수 표기는 없지만 기준권리 불일치 확인
권리분석 자료에는 2019.04.11 접수된 을구 1번 서울축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리로 표시돼 있습니다. 그런데 등기 흐름에는 이 을구 1번 근저당권이 2020.05.15 해지를 원인으로 말소된 것으로 적혀 있습니다. 반면 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권은 존속하다가 2025.11.28 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있고, 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 결론은 위 기준권리 불일치가 원본에서 해소된다는 전제하에 받아들여야 합니다.
임차관계 확인 — 조사 인원은 모두 다른 호실
| 성명 | 조사 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상균 | 402호 | 2024.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양영순 | 501호 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 확인 대상은 실제 점유자 2명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 두 사람의 조사 호실은 각각 402호와 501호로, 이 사건 대상인 301호와 다릅니다. 전입일도 2019.04.11보다 뒤이므로 표시된 기준일에 따르면 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 과거 기일 가격은 평균의 87.1%
더이룸은 총 20세대, 2019.03.26 준공된 다세대 건물입니다. 대상 면적과 유사한 전용 48.64~51.05㎡ 실거래는 총 4건이며, 거래 시점은 2021.06부터 2024.12까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 48.64㎡ | 2 | 322,000,000원 |
| 2024.11 | 51.05㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2022.04 | 48.64㎡ | 3 | 362,000,000원 |
| 2021.06 | 51.05㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 351,000,000원 |
실거래 범위는 322,000,000원~370,000,000원, 평균은 351,000,000원입니다. 감정가 382,000,000원은 평균의 약 108.8%로 평균보다 높았습니다. 반면 2026.07.06 기일 최저가 305,600,000원은 평균의 87.1%로, 평균보다 45,400,000원 낮은 가격이었습니다.
③ 예상배당표 (2026.07.06 기일 가격 305,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,078,400원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당 · 서울축산업협동조합 | 2,472,000,000원 | 300,521,600원 | 2,171,478,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 서울축산업협동조합 | 1,956,000,000원 | 0원 | 1,956,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권최고액 4,428,000,000원 중 채권자 배당 가정액은 300,521,600원, 미배당 가정액은 4,127,478,400원입니다. 매수인 인수 가정액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 을구 1번 말소 표기 때문에 실제 배당 순위와 수령권자는 달라질 수 있습니다.
| 가격 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.06 기일 가격 · 1회 유찰 80% | 305,600,000원 | 300,521,600원 | 4,127,478,400원 | 0원 |
| 가정 · 2회 유찰 64% | 244,480,000원 | 240,257,280원 | 4,187,742,720원 | 0원 |
| 가정 · 3회 유찰 51.2% | 195,584,000원 | 192,045,824원 | 4,235,954,176원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 암사1동주민센터 남동측 인근입니다. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 버스정류장은 도보 약 4~5분, 지하철 8호선 암사역은 도보 약 9~10분 거리로 조사됐으며 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 치장석 붙임, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샷시 마감이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 상·하수도, 위생, 승강기 설비가 있으며 개별도시가스보일러 난방 방식입니다.
- 토지·도로. 평지의 세로장방형 토지로 차량 출입이 가능한 도로가 개설돼 있습니다. 공시지가는 4,508,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 도시형생활주택(단지형다세대)과 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 하자 표기. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대이며 확인된 유사면적 거래는 4건입니다. 실거래 표본이 많지 않고 최근 거래가 2024.12이므로 개별 호수 상태와 현재 거래 수준을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 상태·권리 확인 체크리스트
- 매각결과 확인. 2026.07.06 기일의 낙찰·유찰·변경 여부와 최고가매각허가 여부를 확인해야 합니다.
- 차기 절차 확인. 유찰 또는 변경된 사건이라면 새 매각기일과 새 최저매각가가 공고됐는지 확인해야 합니다. 과거 최저가 305,600,000원을 현재 가격으로 사용하면 안 됩니다.
- 말소기준 재확정. 을구 1번 근저당의 2020.05.15 말소와 기준권리 표시가 충돌합니다. 최신 등기와 매각물건명세서에서 실제 말소기준권리를 다시 확정해야 합니다.
- 배당권자 확인. 을구 2번 근저당은 2025.11.28 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 채권계산서와 배당요구 관계를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 301호 점유 확인. 현황조사 인적사항은 402호와 501호에 관한 것입니다. 대상 301호의 실제 점유자, 임대차계약, 전입세대 및 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 갱신. 확인된 실거래는 2021.06~2024.12의 4건입니다. 현재 호가·실거래와 대상 호수의 층·향·내부 상태를 반영해 가격을 다시 산정해야 합니다.
- 체납·공과금 확인. 미납 관리비, 공용부분 부담, 당해세와 조세채권을 확인해야 합니다.
맺으며 — “과거 최저가와 현재 매수 기회는 다르다”
이 물건은 2026.07.06 기일 가격 305,600,000원과 인수 0원 가정만 보면 실거래 평균 351,000,000원의 87.1%로 가격 여지가 있었습니다. 하지만 조회 시점은 2026.07.11로 기일이 이미 지나 있습니다. 매각결과를 모르는 상태에서는 해당 가격을 현재 최저가나 실제 취득 가능 금액으로 사용할 수 없습니다.
권리 면에서도 명시 인수권리와 법정지상권은 없다고 정리돼 있지만, 말소된 을구 1번 근저당을 기준권리이자 배당대상으로 계산한 불일치가 남습니다. 결론은 가격 검토 여지는 있었으나, 현재 절차와 기준권리를 확인하기 전에는 판단 보류입니다. 매각결과·차기기일·최신 등기 및 301호 점유관계가 확인된 뒤에야 실제 취득가격과 권리 안전성을 다시 계산할 수 있습니다.