대전지방법원 2025타경372. 대전 동구 소제동 299-85, 철도관사촌 내 소재한 대지와 건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(상호명 “비범”)이고, 토지는 제1종일반주거지역, 면적은 264.0㎡입니다. 최저가는 감정가 807,079,950원에서 2회 유찰되어 564,955,000원까지 내려왔습니다.
하지만 “감정가 대비 70%”라는 숫자만 보고 접근하면 위험합니다. 김서준은 전입신고일이 2022.02.07로 말소기준권리인 2022.06.29 소제새마을금고 근저당보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수금액을 산정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 최저가 + 확인되지 않은 임차인 인수위험을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경372 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 소제동 299-85 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(상호명 “비범”)로 이용중 |
| 토지 | 대 264.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,119,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사익선다다 |
| 감정가 / 최저가 | 807,079,950원 / 564,955,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 소제새마을금고 / 239,275,520원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.06.29 근저당
말소기준은 2022.06.29 을구 14번 소제새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 가양2동새마을금고 근저당도 설정되어 있고, 이후 허다희·이상언·주식회사삼우산업건설 근저당과 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 빠른 전입자가 있어, 등기상 권리만으로 “깨끗하다”고 결론내릴 수 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 없음
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김서준 | 2022.02.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 소제하다 | 2022.08.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 실제 임차인 수는 2명입니다. 김서준은 보증금이 확인되지 않았고, 별도로 필요비·유익비 50,000,000원에 대한 2025.04.22 배당요구가 있습니다. 주식회사 소제하다는 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 낮지만, 보증금이 확인되지 않은 점은 입찰 전 확인대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 564,955,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,049,550원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 아산서부신용협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 씨엔씨티에너지주식회사 | 240,000,000원 | 155,905,450원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 허다희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 이상언 | 500,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 14번 근저당권 · 소제새마을금고 | 480,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 14번 근저당권 · 가양2동새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 15번 근저당권 · 허다희 | 90,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 16번 근저당권 · 이상언 | 450,000,000원 | 0원 |
| 12. 을구 17번 근저당권 · 주식회사삼우산업건설 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,756,000,000원 중 556,905,450원만 배당되고, 미배당은 2,199,094,550원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 김서준의 보증금이 확인되면 실질취득가와 배당구조가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 소제동 “철도관사촌” 내 소재하며, 주위는 대전역 동광장 인근의 노후화된 주택 및 소규모 점포 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 진출입이 가능하고, 남서측 대로변에 시내버스승강장 및 근거리에 “대전역”이 소재합니다.
- 이용상태. 근린생활시설(상호명 “비범”)로 이용중입니다. 목조 시멘트기와 위 칼라강판지붕 단층 건물이며, 건축물대장상 사용승인일은 1962년입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·도심융합특구·자연재해위험개선지구·토지거래허가구역 등이 표시됩니다.
- 특이사항. 일괄매각, 제시외 건물 포함 매각입니다. 목록2 건물은 인접필지 소재 건물과 벽체 및 지붕 일부를 연접하여 사용중이고, 부속건물 8㎡는 소재불명입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김서준 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 보증금·확정일자·점유 범위를 원본 서류와 현장으로 확인해야 합니다.
- 필요비·유익비 50,000,000원. 김서준의 2025.04.22 배당요구가 있으므로 배당 반영 여부와 별도 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
- 주식회사 소제하다 점유 확인. 전입은 말소기준 이후이나 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 영업·점유관계 확인이 필요합니다.
- 건물 경계·연접 사용. 인접필지 건물과 벽체·지붕 일부를 연접하여 사용중이라는 점은 명도·철거·수선 리스크로 이어질 수 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래허가구역, 재정비촉진지구, 도심융합특구, 자연재해위험개선지구 등은 취득 후 활용계획에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조하고, 당해세·관리비·임차인 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 2회”보다 “확인되지 않은 인수”가 더 중요하다
이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 현재 회차만 보면 가격 메리트가 있어 보입니다. 그러나 김서준의 전입일이 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 여기에 필요비·유익비 50,000,000원 배당요구, 인접필지 건물과의 연접 사용, 토지거래허가구역 등 확인해야 할 요소가 겹칩니다. 결론은 단순합니다. 최저가만으로는 판단 불가. 김서준 보증금과 점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
