서울동부지방법원 2025타경50142. 광진구 중곡동 헤라힐스 5층 501호, 전유면적 29.82㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 288,000,000원이지만 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 48,318,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가가 투자원가를 뜻하지 않는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.

임차인 조봉연의 임대차계약일은 2018.04.20, 확정일자는 2018.04.24, 점유개시는 2018.04.30, 전입신고는 2018.05.02입니다. 말소기준권리인 김형기 근저당권의 설정일 2018.11.21보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 인정되는 자료 구조이고, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 남습니다. 현재 회차에서는 임차보증금 275,000,000원 중 47,048,276원이 예상배당되고, 227,951,724원이 미배당·인수됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기상 말소기준권리는 2018.11.21 김형기 근저당권 140,000,000원입니다. 이후 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 조봉연은 전입신고·점유·확정일자가 모두 말소기준보다 앞서므로 단순히 임차권등기 자체가 매각으로 지워진다는 이유만으로 보증금 부담까지 사라지는 사건이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 최저가 수준에서는 집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 임차인에게 배당되어도 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 따라서 미배당액이 매수인 인수액으로 이어지는 구조입니다.

③ 최저가가 더 내려가도 실질취득은 거의 그대로

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 낙찰가만 내려가고 총부담은 거의 줄지 않는 현상이 생깁니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

헤라힐스의 최근 12개월 실거래 평균은 339,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 338,000,000원입니다. 현재 실질취득 276,269,724원은 금액만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 약 81.5% 수준입니다.

하지만 여기서 바로 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 본건 전유면적은 29.82㎡인데, 최근 12개월 거래 2건은 모두 36.66㎡이고, 과거 거래 1건은 37.16㎡입니다. 즉 실거래 표본이 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 전체금액 차이에는 면적 차이도 포함되므로 81.5%라는 수치를 그대로 할인율로 해석할 수 없습니다.

최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 +4.3%입니다. 다만 12세대 규모의 소규모 건물이고 최근 12개월 거래 표본도 2건뿐이며 본건과 면적이 다릅니다. 따라서 가격판단의 핵심은 “최저가 4,831만원”이 아니라 실질취득 약 2.76억이 29.82㎡ 본건의 실제 가치와 맞는지를 확인하는 데 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 48,318,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 1,269,724원을 제외한 47,048,276원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 227,951,724원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대원여자고등학교 남동측 인근의 다소 고지대로, 다세대·연립·다가구·단독주택과 근린생활시설, 신성시장, 교육시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 마을버스·시내버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 7호선 중곡역이 있습니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 2필 일단지, 남서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 도시형생활주택 부지이며 토지면적은 165.0㎡입니다.
• 공시지가. 2,667,000원/㎡입니다.
• 환금성. 헤라힐스는 12세대 규모이고 최근 거래 표본이 적습니다. 동일 면적 거래가 확인되지 않아 매도가격 판단 시 별도 보수적 검증이 필요합니다.

⑦ 위반건축물·현황 리스크

건축물대장 표제부 및 전유부에 위반건축물 표시가 있습니다. 감정평가에서는 건물에 연접한 위반건축물 추정 부분을 건축물대장상 면적인 7㎡로 표기했고, 감정평가액 288,000,000원에도 이 면적이 포함되어 있습니다.

또한 현장답사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 인접 호수 거주인의 구두진술을 토대로 기준시점 현재 공실로 추정했습니다. 내부구조와 이용현황은 건축물현황도면·표준사양·인접호 조사 등을 종합해 평가한 것으로 실제와 다를 수 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 차단. 48,318,000원이 실제 취득원가가 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득은 276,269,724원으로 계산해야 합니다.
• 임차보증금 인수 확인. 조봉연의 대항력·우선변제권과 미배당 보증금 227,951,724원 인수 구조를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 추가 유찰 효과 점검. 9회·10회 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득은 약 2.76억 수준으로 거의 고정됩니다.
• 비교사례 면적 보정. 본건 29.82㎡와 최근 거래 36.66㎡·37.16㎡는 면적이 다릅니다. 총액만 보고 할인율을 산정하면 안 됩니다.
• 위반건축물 확인. 건축물대장상 7㎡ 위반건축물 표시의 시정명령·이행강제금·원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
• 내부상태 확인. 감정 시 내부 미확인 물건이므로 누수·마감·설비·점유현황을 현장에서 다시 점검해야 합니다.
• 보증기관 채권 중복 계산 금지. 주택도시보증공사의 청구는 임차보증금반환채권 양수에 따른 대위행사이므로 같은 275,000,000원을 별도 임차보증금으로 한 번 더 더하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “4,831만원에 사는 경매”가 아니다

이 사건의 숫자 하나만 보면 감정가 288,000,000원이 8회 유찰돼 48,318,000원까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 그림이 완전히 달라집니다. 조봉연의 보증금은 275,000,000원이고 전입·점유·확정일자가 말소기준권리보다 앞서며, 현재 배당으로 회수하지 못하는 227,951,724원을 매수인이 인수합니다.

결국 현재 회차의 실질취득은 276,269,724원입니다. 9회·10회 유찰되어도 인수액이 증가해 총부담은 거의 같은 수준에 머뭅니다. 최근 거래는 338,000,000원·340,000,000원이지만 본건보다 큰 36.66㎡ 거래이므로 단순히 “실질취득이 시세보다 싸다”고 결론 내릴 근거도 부족합니다. 여기에 8회 유찰, 12세대 소규모 건물, 위반건축물 7㎡, 내부 미확인까지 겹칩니다. 핵심은 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 총원가와 본건 29.82㎡의 실제 가치입니다.