서울동부지방법원 2025타경50791. 성수동2가 299-229 토지와 지상 철근콘크리트구조 7층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 주용도는 고시원 및 단독주택이고, 감정평가상 1층은 관리실·주차장, 2층부터 6층은 고시원, 7층은 주택, 옥탑 1층은 현황 고시원·창고 등으로 이용되고 있습니다. 일반 단독주택 한 채가 아니라 다수의 소형 주거공간이 결합된 임대수익형 건물에 가깝습니다.
등기상 말소기준은 2012년 12월 27일 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 가등기, 근저당권, 가압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 일반적인 소멸 여부가 아니라, 매각물건명세서가 을구 6번부터 34번 사이의 주택임차권등기 25건을 인수권리로 명시했다는 점입니다. 따라서 예상배당표에 매수인 인수액이 0원으로 산출됐다는 이유만으로 인수 부담이 없다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경50791 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 광나루로2길 34-13 · 성수동2가 299-229 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 공부상 고시원 및 단독주택 |
| 건물 이용상태 | 1층 관리실·주차장 등 · 2층~6층 고시원 · 7층 주택 · 옥탑 1층 현황 고시원·창고 등 |
| 토지 | 349.1㎡ · 대 · 주상용 · 준공업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 김광수 2분의 1 · 양승호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 13,618,875,040원 / 10,895,100,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 청구금액 | 404,981,370원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권 25건이 별도 인수조건
② 인수 명시 임차권 — 25건, 보증금 합계 2,540,000,000원
아래 25건은 매각물건명세서에 인수권리로 열거된 주택임차권등기입니다. 모두 전입일이 2012.12.27. 말소기준일보다 늦어 자료상 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 우선변제 여부와 실제 배당액이 확정되지 않았고, 명세서에는 승계 대상으로 명시돼 있으므로 보증금 전액 또는 미배당 잔액의 인수 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
| 임차권자 / 호실 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 최온누리 · 407호 | 2020.03.04 | 2020.01.09 | 90,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 이진솔 · 208호 | 2021.12.17 | 2021.12.17 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 김단아 · 501호 | 2022.02.24 | 2022.02.24 | 120,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 이샘 · 703호 | 2019.06.11 | 2019.05.27 | 90,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 김유량 · 205호 | 2021.01.20 | 2021.01.20 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 김정숙 · 701호 | 2022.04.06 | 2024.01.08 | 650,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 문수정 · 604호 | 2022.05.10 | 2022.05.11 | 100,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 김동욱 · 403호 | 2021.11.04 | 2021.11.04 | 70,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 이단비 · 201호 | 2016.09.13 | 2016.09.05 | 90,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 정우영 · 203호 | 2021.07.20 | 2024.07.30 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 김미경 · 606호 | 2021.03.18 | 2021.03.02 | 90,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 박지환 · 405호 | 2021.02.26 | 2021.02.26 | 110,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 이건호 · 307호 | 2022.02.25 | 2022.02.25 | 100,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 윤영민 · 608호 | 2022.09.29 | 2022.09.29 | 100,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 변우현 · 406호 | 2022.12.27 | 2021.03.23 | 90,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 지경서 · 602호 | 2022.09.15 | 2025.02.04 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 전병철 · 401호 | 2017.04.19 | 2017.04.19 | 95,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 이동영 · 305호 | 2021.02.26 | 2021.02.26 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 임재혁 · 601호 | 2022.12.16 | 2022.12.16 | 110,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 이상훈 · 306호 | 2021.07.05 | 2024.02.02 | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 이종상 · 504호 | 2020.01.28 | 2024.07.24 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 김홍현 · 507호 | 2021.11.18 | 2021.11.18 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 정현아 · 204호 | 2022.03.28 | 2022.03.28 | 120,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 유수연 · 309호 | 2019.12.04 | 2019.12.04 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 정윤순 · 605호 | 2021.09.10 | 2021.09.10 | 85,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 명시 |
| 합계 | 25건 | — | 2,540,000,000원 | 인수 명시 |
조서연의 을구 4번 주택임차권은 2024.02.22. 해제로 말소됐으며, 매각물건명세서가 열거한 인수권리 목록에는 포함되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 확인되지 않습니다.
③ 가격 분석 — 최저가보다 ‘실질취득액’을 봐야 한다
한 차례 유찰된 현재 최저가는 10,895,100,000원으로 감정가의 80%입니다. 표면상으로는 감정가보다 2,723,775,040원 낮습니다. 그러나 인수 명시 임차권의 보증금 합계 2,540,000,000원이 전액 미배당 상태로 남는다고 가정하면 계산은 달라집니다.
| 현재 최저매각가 | 10,895,100,000원 |
|---|---|
| 인수 명시 보증금 합계 | 2,540,000,000원 |
| 최대 실질취득액 | 13,435,100,000원 |
| 감정가 대비 | 98.7% · 감정가보다 183,775,040원 낮음 |
실제 매수인 부담은 각 임차권자가 배당으로 회수하는 금액과 이미 반환받은 금액을 뺀 미배당·미변제 잔액입니다. 따라서 입찰 전에는 25건 각각에 대해 배당요구, 채권액, 선순위 채권과의 배당순위, 반환 내역 및 임차권 말소 조건을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,895,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 111,351,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 3. 미국인 근저당 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 서민선 근저당 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 5. 니드랩주식회사 근저당 | 2,296,000,000원 | 2,296,000,000원 |
| 6. 강제경매 신청채권 | 404,981,370원 | 404,981,370원 |
| 7. 양승호 가압류 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 8. 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 | 404,981,370원 | 404,981,370원 |
| 9. 이동욱 근저당 | 1,425,000,000원 | 1,425,000,000원 |
| 10. 권순용 근저당 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,782,786,260원 |
위 표는 현재 최저가 기준 산출치입니다. 당해세·임차인의 최우선변제와 인수 명시 주택임차권의 배당은 반영되지 않았습니다. 또한 을구 2번 근저당은 2022.01.07. 말소등기가 있고, 국민은행 근저당 채권최고액은 2014년 780,000,000원, 2016년 318,000,000원, 2020년 240,000,000원으로 변경된 이력이 있어 실제 배당표는 등기 원본과 채권계산서를 기준으로 다시 검증해야 합니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 공부상 고시원 및 단독주택으로, 2층부터 6층은 고시원, 7층은 주택입니다. 다수 임차권이 등기된 임대수익형 건물로 명도·운영 정상화 난도가 높습니다.
- 제시외·무허가 부분. 옥상에 주거용 및 창고 용도의 제시외 건물이 있고, 공부상 등재되지 않은 무허가건물로 판단되나 평가에는 포함됐습니다. 추후 철거와 원상회복 문제가 생길 수 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 일반건축물대장상 위반건축물이 등재됐다고 기재돼 있습니다. 1층 관리실 일부 약 19.22㎡는 고시원으로 이용 중입니다.
- 입지. 성수2가3동주민센터 남서측 인근으로 단독·공동주택, 근린생활시설, 아파트, 공업시설이 혼재합니다. 차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장과 성수역이 인근에 있습니다.
- 토지. 349.1㎡의 주상용 토지로 공시지가는 ㎡당 7,485,000원입니다. 준공업지역이며 산업·유통개발진흥지구, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있어 적용 대상과 허가 필요 여부를 입찰 목적·취득 주체별로 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 고시원 복합용도, 25건의 인수 명시 임차권, 위반건축물 및 무허가 제시외 건물로 인해 일반 주택이나 표준화된 수익형 부동산보다 매수자층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 25건별 미배당 잔액 산정. 보증금 합계 2,540,000,000원을 단순히 0원으로 보지 말고, 각 임차권의 배당액·반환액·말소 조건을 호실별로 확인하세요.
- 최종 매각물건명세서 원문. 인수권리 문구가 그대로 유지되는지, 매각조건 변경이나 임차권 말소 제출이 있었는지 확인하세요.
- 배당표 재검증. 말소된 을구 2번 근저당과 국민은행 근저당 변경 이력이 예상배당표와 일치하지 않으므로 실제 채권계산서와 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 가등기 성격. 갑구 2번은 김광수 지분 일부에 관한 소유권이전청구권 가등기입니다. 매매예약 가등기인지 담보가등기인지 원인서류와 말소조건을 확인하세요.
- 점유자 전수조사. 임차권등기자 외에도 보증금 미상 전입자가 확인됩니다. 실제 점유 호실, 전출 여부, 무단점유 여부와 명도 대상을 현장에서 대조하세요.
- 위반·무허가 부분. 옥상 제시외 건물과 1층 고시원 이용 부분의 시정명령, 이행강제금, 철거·원상회복 비용을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 수익성 검증. 정상 임대 가능한 호실 수, 공실, 임대료, 운영비, 소방·숙박 관련 요건을 확인한 뒤 인수 부담을 포함한 총취득원가로 수익률을 계산하세요.
- 자금계획. 현재 최저가의 10%는 약 1,089,510,000원이지만, 낙찰대금 외에 임차권 인수, 명도, 수선 및 위반건축물 정리 비용을 별도로 확보해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰”보다 “25건 인수”가 먼저다
이 사건은 말소기준 뒤의 일반 담보권만 보면 정리 가능한 구조입니다. 하지만 매각물건명세서가 25건의 주택임차권등기를 인수권리로 명시하면서 성격이 완전히 달라졌습니다. 최저가는 10,895,100,000원이지만 명목 보증금 2,540,000,000원을 전액 인수하는 최악의 경우 실질취득액은 13,435,100,000원, 감정가의 98.7%입니다.
여기에 고시원·단독주택 복합용도, 다수 점유자, 위반건축물 등재, 옥상 무허가 제시외 건물, 배당표와 등기변경·말소 이력의 불일치까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 추가 유찰률이 아니라 임차권 25건의 실제 미배당 잔액과 말소 가능성을 얼마나 정확히 확정하느냐입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 최저가를 곧 취득원가로 보는 입찰은 피해야 합니다.
