서울동부지방법원 2025타경50791. 서울 성동구 성수동2가, 광나루로2길 34-13에 있는 토지와 건물이 경매에 나왔습니다. 토지면적은 349.1㎡, 건물은 철근콘크리트구조의 지상 7층 건물입니다. 공부상 용도는 고시원 및 단독주택이며, 실제로는 2층부터 6층까지 고시원, 7층은 주택, 옥탑층은 고시원 및 창고 등으로 이용되고 있습니다. 일반적인 단독주택이나 아파트 한 채를 매수하는 경매와는 성격이 다릅니다.
권리의 출발점은 2012.12.27 설정된 국민은행 근저당권입니다. 그 후 여러 근저당권과 지분 관련 가등기·경매개시결정·가압류가 등장했고, 2024년부터 2025년까지 다수의 임차권등기도 이루어졌습니다. 표면적인 등기 순위만 보면 대부분 말소기준권리 이후에 해당하지만, 건물 전체의 임대차 실태, 배당요구 및 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
특히 등기에는 김광수의 공유지분 2분의 1에 관한 강제경매개시결정이 기재되어 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다. 실제 매각대상이 전체 토지·건물인지, 특정 공유지분이 어떻게 포함되는지는 매각목록과 법원 원본을 대조해야 합니다. 이는 단순 권리소멸 여부보다도 매수인이 취득하는 재산의 범위를 결정하는 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경50791 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동2가 299-229 서울특별시 성동구 광나루로2길 34-13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 공부상 고시원 및 단독주택 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 지상 7층 2~6층 고시원 · 7층 주택 · 옥탑층 고시원·창고 등 |
| 토지면적 | 349.1㎡ · 지목 대 · 준공업지역 |
| 공유자 | 김광수 2분의 1 · 양승호 2분의 1 |
| 감정가 | 13,618,875,040원 |
| 최저매각가 | 10,895,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 404,981,370원 |
| 강제경매 채권자 | 정현아 외 등기 기재 채권자 |
| 관련 임의경매 | 2025타경51166 · 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건축물 관련 | 위반건축물 표시 및 옥상 무허가 건물 문제 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준이지만 단순한 경매는 아니다
말소기준권리는 2012.12.27 접수된 국민은행 근저당권입니다. 그 후 설정된 근저당권, 가등기 및 임차권등기는 원칙적으로 매각 시 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 권리소멸과 실제 임차인 명도·배당·금전부담은 별개의 문제입니다.
또한 갑구에는 정현아가 관여한 강제경매와 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사가 신청한 별도 임의경매가 함께 기재되어 있습니다. 같은 부동산에 복수의 경매개시결정이 존재하는 만큼 매각절차의 관계와 실제 배당 대상 채권을 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 임차권등기 25건, 보증금 미상 점유도 다수
이 건물에는 주택임차권등기 25건이 현재 등기상 후순위 권리로 표시되어 있습니다. 대부분의 전입일은 2016년 이후로, 2012년 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항하기 어렵지만, 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 반환·배당 및 점유관계 문제가 모두 해결되는 것은 아닙니다.
등기된 주택임차권 내역
금액은 등기상 임차보증금입니다. 전입일은 임차인 내역의 기재일을 기준으로 하며, 확정일자와 배당 순위는 원본 대조가 필요합니다.
| 임차권자 / 호실 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|
위 임차권은 모두 2012.12.27 말소기준권리 이후 전입으로 기재되어 있습니다. 배당요구 접수 사실만으로 전액 배당을 보장할 수 없으며, 각 임차인의 확정일자·실제 점유·배당요구 종기 및 최우선변제 요건은 별도 판단 대상입니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 별도 중복신고자는 없습니다.
별도 점유자와 임대차관계 미확인자
등기된 임차권자 외에도 현황조사와 매각물건명세서에 다수의 전입자 및 관계인이 나타납니다. 이들의 보증금과 임대차계약 실체가 모두 확정된 것은 아닙니다. 특히 동일 인물이 다른 이름 표기 또는 채권자 자격으로 중복 등장할 가능성이 있어, 단순 기재 인원수를 실제 임차인 수로 확정해서는 안 됩니다.
| 이름 | 호실 | 전입일 | 대항력 / 확인사항 |
|---|
이미 말소된 임차권
209호의 조서연 명의 주택임차권은 2024.01.10 등기되었으며 미반환 보증금 45,000,000원으로 기재되어 있었으나, 2024.02.22 말소되었습니다. 따라서 현존하는 임차권등기 25건에는 포함하지 않았습니다. 말소 사실과 별개로 현재 점유 및 관련 채무의 잔존 여부는 필요시 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 20% 유찰이 곧 저가 매수는 아니다
감정가는 13,618,875,040원, 현재 최저매각가는 10,895,100,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 80% 수준까지 내려왔으며, 향후 유찰 시 산정된 최저가 시나리오는 아래와 같습니다.
| 경매 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 10,895,100,000원 | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 8,716,080,000원 | 324,443,540원 | 0원* |
| 3회 유찰(51.2%) | 6,972,864,000원 | 2,050,227,380원 | 0원* |
* 인수액 0원은 기초 시뮬레이션 값이며, 미상 임차인·점유 및 실제 매각범위의 확인 전에는 확정 인수액이 아닙니다. 미배당 금액 역시 변경 근저당채권액과 임차인 배당을 충분히 반영하지 않은 추정치입니다.
현재 가격이 시세보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 성수동 지역의 개별 입지와 토지가치만으로 108억 원대 가격의 적정성을 확정할 수 없으며, 직접 비교할 실거래 내역이나 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 건물의 적법성, 임대수익의 지속 가능성, 명도비용 및 용도변경 가능성까지 반영한 별도 가치평가가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,895,100,000원 가정)
다음은 현재 회차에 대하여 산정된 기초 배당 시뮬레이션입니다. 채권최고액 또는 입력된 청구액을 기준으로 단순 배분한 수치이므로 법원의 확정 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 111,351,000원 |
| 국민은행 근저당 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 서민선 근저당 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 니드랩주식회사 근저당 | 2,296,000,000원 | 2,296,000,000원 |
| 정현아 · 강제경매 | 404,981,370원 | 404,981,370원 |
| 양승호 가압류 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 | 404,981,370원 | 404,981,370원 |
| 이동욱 근저당 | 1,425,000,000원 | 1,425,000,000원 |
| 권순용 근저당 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 소유자 잔여 추정 | — | 1,832,786,260원 |
기초 시뮬레이션은 채권자 총액 8,950,962,740원에 대한 전액 배당을 가정합니다. 그러나 국민은행 근저당권 변경액, 실제 채권잔액, 중복 가능 청구, 다수 임차인의 우선·최우선변제, 당해세 등이 확정 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액과 미배당액은 실제 배당 결과와 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 건축물 위험 — 옥상 무허가 건물과 위반건축물 표시
이 물건은 권리관계 외에도 건물 자체에 상당한 검토사항이 있습니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함·옥상 무허가 건물 추정·위반건축물 표시가 명시되어 있습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 검토사항 |
|---|---|---|
| 주용도 | 고시원 및 단독주택 | 실제 이용과 건축물대장 용도 일치 여부 |
| 2~6층 | 고시원 | 다수 독립 호실의 임대차 및 사용 적법성 |
| 7층 | 주택 | 점유상태·명도·주거 용도 확인 |
| 옥탑층 | 주거용 및 창고 등 | 무허가 건물 추정·철거 및 원상회복 가능성 |
| 1층 | 관리실 일부 약 19.22㎡ 고시원 이용 | 적법한 용도 및 사용범위 확인 |
| 건축물대장 | 위반건축물 표시 있음 | 위반내용·시정명령·원상회복 비용 확인 |
특히 위반건축물 표시가 존재하는 경우, 대출심사·건축행위·임대 및 향후 매각에 제약이 발생할 수 있습니다. 어떤 부분이 위반되었고 시정 가능한 상태인지 확인하지 못하면, 감정가와 최저매각가만으로 실질 가치를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입지·토지 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동구 성수동2가 소재 성수2가3동주민센터 남서측 인근입니다. 주변에는 단독·공동주택, 근린생활시설, 아파트 및 공업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 성수역이 소재합니다. 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 349.1㎡, 지목 대, 준공업지역입니다. 사다리형 평지이며 주상용 토지로 이용되고 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 7,485,000원/㎡입니다. 이는 개별공시지가로서 실제 매매 가능한 시장가격과 동일하지 않습니다.
- 도시계획. 준공업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등 여러 제한사항이 적용됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 대상 토지거래허가구역과 아파트 관련 허가구역 지정 내역이 있으므로, 실제 매수 주체와 매각 대상 용도에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 환금성. 성수동 입지와 토지 자체의 활용 가능성은 검토 요소이지만, 다수 임차인·위반건축물·매각범위 불확실성으로 인해 일반적인 주거용 부동산보다 매수자 심사가 복잡할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 김광수 지분에 관한 경매개시등기와 일괄매각 조건을 대조하여 토지·건물의 정확한 매각 지분 및 소유권 취득 범위를 확인하세요.
- 임차인 전수조사. 등기된 임차권 25건의 계약서·주민등록·점유개시일·확정일자·배당요구와 실제 퇴거 여부를 호실별로 검증하세요.
- 미상 점유자 확인. 류가연을 포함한 전입·보증금 미상자의 임대차 및 대항력 여부를 확인하세요. 기록상 인수액 0원을 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.
- 중복·특수관계 확인. LEE DAN BEE와 이단비의 동일인 여부, 양승호의 공유자·점유자 관계, 정현아의 채권자·임차권자 관계를 구분하세요.
- 배당 순위 재검증. 국민은행 근저당권 변경액과 실제 채권잔액, 채권자별 독립 청구 여부, 임차인 최우선변제 및 당해세를 확인하세요.
- 가등기 확인. 이동욱 명의 후순위 가등기의 법적 성격과 말소 처리 여부를 확인하세요.
- 건축물 현황. 위반건축물 표시의 구체적 원인과 옥상 무허가 건물의 철거·원상회복 가능성, 비용을 확인하세요.
- 임대수익 검증. 실제 고시원 이용 호실, 공실, 월 차임, 보증금 반환채무와 유지관리 비용을 확인하세요.
- 시세 검증. 성수동 유사 토지·건물 거래, 최근 시장 추세와 합법적 활용 가능한 면적을 기준으로 적정 입찰가를 산정하세요.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·건축물대장·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “108억으로 내려왔다”보다 중요한 질문
이 사건의 표면적인 매력은 분명합니다. 성수동 소재 토지 349.1㎡와 7층 건물이 감정가 약 136억 원에서 약 109억 원으로 내려왔습니다. 하지만 감정가의 80%라는 사실만으로 저가 매수를 입증할 수는 없습니다.
2012년 국민은행 근저당을 말소기준으로 보면 후순위 등기의 정리 가능성은 있습니다. 그러나 25건의 주택임차권, 다수의 보증금 미상 점유자, 공유지분 경매 범위, 위반건축물 표시와 옥상 무허가 건물이 존재합니다. 또한 배당 추정에는 근저당 채권최고액 변경과 임차인 우선변제 문제가 충분히 반영되지 않았습니다.
결론은 신중 검토입니다. 등기상 후순위 권리가 많다고 해서 모두 매수인 인수로 연결되는 것은 아니지만, 반대로 추정 인수액 0원만 보고 안전한 경매라고 판단할 수도 없습니다. 매각범위와 임대차 실체를 확정하고, 적법한 사용 가능 범위 및 실거래 비교를 마친 이후에야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.
이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 실제로 무엇을 취득하고 얼마의 비용과 위험을 부담하게 되는지를 정확히 알아내는 데 있습니다.
