서울동부지방법원 2025타경50975. 서울 강동구 천호동 좋은빌 4층 404호 다세대주택입니다. 감정가 262,000,000원에서 8회 유찰되어 최저가는 43,957,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 17% 수준이지만, 이 사건의 권리분석은 최저가가 아니라 노경훈의 210,000,000원 임차보증금에서 시작해야 합니다. 노경훈은 2017.10.25 점유를 시작했고 2017.10.26 전입했으며, 최초 확정일자도 2017.09.18입니다. 말소기준인 2023.01.06 국세 압류보다 훨씬 앞서 있어 대항력이 인정된 상태입니다.

현재 회차에서 집행비용 1,191,226원을 제외한 42,765,774원이 임차보증금에 배당되고, 잔액 167,234,226원이 매수인에게 넘어가는 가정입니다. 따라서 43,957,000원짜리 집을 사는 것이 아니라 211,191,226원 수준의 부담을 지는 구조입니다. 9회·10회 유찰 시에도 낙찰가는 내려가지만 인수액이 커져 실질부담은 각각 211,032,981원, 210,906,385원으로 거의 변하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

2012.02.01 설정된 우리은행 근저당은 2017.10.26 해지되어 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2023.01.06 강동세무서장의 국세 압류입니다. 이후 하나은행·신용보증기금· 서울보증보험·박경화·김민석·서울신용보증재단의 가압류, 강동구 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 마산세무서장 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 을구 3번 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 2023.10.25로 말소기준 뒤에 있지만, 그 기초가 되는 임대차는 훨씬 이전입니다. 노경훈은 2017.10.25 점유, 2017.10.26 전입, 2017.09.18 확정일자를 갖추고 있어 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계

임차보증금은 최초 200,000,000원에서 2021.10.25 10,000,000원이 증액되어 총 210,000,000원입니다. 최초 계약과 증액분 모두 확정일자가 기재되어 있고 배당요구도 이루어졌습니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 이 임대차보증금반환채권 210,000,000원에 대해 대위행사한다고 기재되어 있습니다. 이는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 동일 임차보증금 채권에 관한 대위행사이므로 실제 임차인은 1명으로 봐야 하며, 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.

③ 회차별 실질취득 — 8회 유찰의 착시

따라서 감정가 대비 최저가 비율 17%나 최근 시세 대비 최저가 비율 17.6%를 근거로 “엄청 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다.

④ 시세 비교 — 43,957,000원이 아니라 약 211,000,000원으로 비교

조은빌(303-15)은 16세대 규모이며 2011.12.06 사용승인됐습니다. 비교 가능한 거래는 2026.04 250,000,000원과 2025.03 213,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 평균도 최신 거래와 같은 250,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +17.4%입니다. 하락 추세로 볼 자료는 아닙니다.

현재 회차의 실질취득액 211,191,226원은 최근 12개월 평균·최신 거래 250,000,000원의 약 84.5%입니다. 즉 권리 인수를 모두 반영하고도 최신 거래보다 낮은 수준이기는 합니다. 다만 실거래 표본이 최근 12개월 1건뿐이고, 해당 실거래 전용면적은 29.88㎡인 반면 이번 경매물건은 감정평가가 건축물대장상 35.63㎡를 기준으로 이뤄졌다는 점 때문에 단순 가격비교에는 주의가 필요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 43,957,000원 가정)

현재 배당가정에서 노경훈의 미배당 보증금은 167,234,226원이며 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 우선 배당되면 임차인 배당액이 줄어들 수 있어 실제 인수잔액은 이보다 커질 수 있습니다.

⑥ 공매·후순위 권리 — 대부분 소멸, 과거 공매는 취소

2023.09.22 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 있었지만 2024.01.10 공매취소공고를 거쳐 2024.03.18 해당 공매공고등기가 말소됐습니다. 현재 등기상 후순위 가압류·압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 이 사건의 실질적인 승계 리스크는 후순위 채권들이 아니라 선행 대항력을 가진 임차보증금 잔액입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 강동초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 지하철 8호선 암사역이 있습니다.
• 건물. 2011.12.06 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차장 시설이 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 두 필지 합계 토지면적은 190.7㎡, 공시지가는 4,909,000원/㎡입니다.
• 면적 차이. 등기 29.69㎡와 건축물대장 35.63㎡가 다르며 증축 양성화에 따른 차이입니다.
• 추가 확인. 옥탑1층에 별도 창고 등 공간이 있으나 이용 여부가 확인되지 않았고, 내부 역시 이해관계인 부재로 정확한 확인이 되지 않았습니다.
• 경매 환금성. 조은빌 관련 통계의 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0%이며 본건은 현재 8회 유찰 상태입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득액으로 상한 설정. 현재 기준 43,957,000원이 아니라 211,191,226원을 가격판단 기준으로 삼아야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 노경훈의 보증금 210,000,000원 중 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
• 국세·지방세 확인. 압류 3건 중 당해세가 우선 배당되면 임차인 배당이 감소해 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 보증기관 대위 확인. 주택도시보증공사의 대위행사는 동일한 임차보증금 채권과 관련된 것으로, 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 면적 원본 대조. 등기 29.69㎡와 건축물대장 35.63㎡가 다르고 감정가는 35.63㎡를 기준으로 평가됐습니다.
• 공매 이력 확인. 2023.09.22 공매공고는 2024.01.10 취소되고 2024.03.18 등기 말소됐습니다.
• 내부·옥탑 확인. 내부구조가 실제와 다를 수 있고 옥탑1층 별도 공간의 이용 여부도 확인되지 않았습니다.

맺으며 — “43,957,000원짜리 물건이 아니다”

이 사건은 8회 유찰이라는 숫자와 43,957,000원의 최저가가 강하게 눈에 들어오지만, 권리구조를 반영하면 전혀 다른 그림이 됩니다. 노경훈의 210,000,000원 보증금은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현재 배당가정상 167,234,226원이 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현재 실질취득은 211,191,226원입니다.

실질취득액은 최신 실거래 250,000,000원보다 낮아 가격 여지는 있습니다. 하지만 최근 실거래가 1건에 불과하고, 다세대주택 특성에 더해 8회 유찰, 평균 유찰 6.0회, 국세·지방세 압류 3건, 전유면적 불일치까지 겹칩니다. 특히 세금 우선배당이 발생하면 임차인 배당이 줄어 실제 인수액이 더 커질 수 있습니다. 결론은 “최저가는 싸지만 실질취득은 약 211,000,000원에 묶이고, 권리·세금 확인 없이는 저가매수로 볼 수 없다”입니다.