서울동부지방법원 2025타경50975. 서울 강동구 천호동 좋은빌 4층 404호입니다. 외형상으로는 상당한 폭의 가격 하락이 눈에 띕니다. 감정가 262,000,000원에서 9회 유찰된 현재 최저매각가는 35,166,000원으로, 감정가의 약 13.42% 수준입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 임차권과 매각물건명세서의 인수 조건입니다. 임차인 노경훈은 2017.10.26 전입했고, 최초 확정일자는 2017.09.18입니다. 말소기준권리인 2023.01.06 국세 압류보다 앞선 임차인으로, 대항력이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경50975 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 303-15 좋은빌 제4층 제404호 도로명: 서울특별시 강동구 구천면로41길 33-5 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 4층 · 사용승인 2011.12.06 |
| 전유면적 | 등기부 29.69㎡ / 건축물대장 35.63㎡ 증축 양성화로 차이 발생, 건축물대장 면적 기준 감정평가 |
| 소유자 | 차형운 (2011.12.29 소유권이전, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 | 262,000,000원 |
| 최저매각가 | 35,166,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 224,596,437원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.06 갑구 3번 국세 압류 · 처분청 강동세무서장 |
| 임차인 | 노경훈 · 보증금 210,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 예상액 | 175,866,988원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
과거 우리은행 근저당은 2012.02.01 설정되었으나 2017.10.26 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석에서 핵심적인 말소기준은 2023.01.06 강동세무서장 관련 국세 압류입니다. 이후의 가압류 및 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 임차권등기가 말소기준 이후인 2023.10.25에 이루어졌다는 사실만으로 임차인의 대항력을 부정해서는 안 됩니다. 임차인은 이미 2017.10.25 점유를 개시했고 2017.10.26 전입했으며, 최초 확정일자도 2017.09.18입니다. 임차권등기보다 앞선 대항요건이 권리 판단의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.10억
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 인수 판단 |
|---|---|---|---|
|
노경훈 4층 404호 전부 |
전입 2017.10.26 최초 확정 2017.09.18 증액분 확정 2021.10.25 |
210,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
잔액 인수 예상 인수 175,866,988원 |
| 임대차계약 | 2017.09.18 / 2019.10.03 / 2021.10.25 |
|---|---|
| 점유개시 | 2017.10.25 |
| 주민등록 | 2017.10.26 |
| 확정일자 | 2017.09.18(200,000,000원) / 2019.10.28(200,000,000원) / 2021.10.25(증액 10,000,000원) |
| 임차권등기 / 배당요구 | 2023.10.25 |
| 대항력 | 있음 — 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제 | 있음 — 확정일자 및 배당요구 |
| 매수인 인수 | 배당 후 미변제 보증금 잔액 |
보증금은 최초 200,000,000원에서 2021.10.25 10,000,000원 증액되어 총 210,000,000원입니다. 최초 보증금과 증액 보증금의 확정일자가 다르므로 실제 배당순위 및 인수금액은 원본 서류와 배당 절차를 통해 확인해야 합니다.
또한 등기부의 강제경매 신청채권자는 한국주택금융공사로 기재되어 있는 반면, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 대위행사가 명시되어 있습니다. 두 기관의 채권관계 및 신청채권자 표시는 서로 구분하여 원본으로 대조해야 합니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다
이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 낙찰가만 내려간다고 실제 취득원가가 같은 비율로 낮아지는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 예상액 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 35,166,000원 | 175,866,988원 | 211,032,988원 |
| 10회 유찰 시 | 28,132,800원 | 182,773,590원 | 210,906,390원 |
| 11회 유찰 시 | 22,506,240원 | 188,298,872원 | 210,805,112원 |
각 회차의 최저매각가와 배당·인수 추정치를 합산한 금액입니다. 집행비용 추정치 차이로 실질취득 합계에 소폭 차이가 발생하지만, 보증금 약 2.10억원을 중심으로 총액이 거의 유지됩니다. 실제 낙찰가·당해세·배당순위·절차비용에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 3,516만원이 아니라 약 2.10억으로 비교
좋은빌(303-15)의 유사 전용면적 거래는 2025.03과 2026.04의 2건입니다. 전체 평균은 231,500,000원이며, 최근 12개월 거래는 2026.04의 250,000,000원 1건입니다. 실질취득 기준으로 시세를 비교하는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 29.88㎡ | 2층 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 29.69㎡ | 2층 | 213,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 231,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
최근 거래가 기준으로는 과거 거래 대비 17.4% 상승한 흐름입니다. 다만 거래가 2건뿐이므로 이를 안정적인 상승 추세로 확정하기 어렵습니다.
| 최저가 / 전체 평균 | 15.2% — 인수액을 제외한 명목 비율 |
|---|---|
| 최저가 / 최근 시세 | 14.1% — 인수액을 제외한 명목 비율 |
| 실질취득 / 전체 평균 | 약 91.2% |
| 실질취득 / 최근 시세 | 약 84.4% |
| 최근 12개월 평균 | 250,000,000원 (1건) |
| 최근 거래 추세 | +17.4% |
| 단지 평균 유찰 | 6.5회 |
| 단지 낙찰률 | 0.0% (집계 기준) |
특히 이 물건은 같은 단지의 평균 유찰 횟수 6.5회를 넘어 9회 유찰되었습니다. 단지 낙찰률도 집계상 0.0%입니다. 실질취득 기준 가격이 최근 거래보다 낮더라도 권리 인수 부담과 환금성 리스크를 무겁게 반영해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 35,166,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,032,988원 |
| 1. 임차인 노경훈(우선변제) | 210,000,000원 | 34,133,012원 |
| 2. 가압류 · 하나은행 | 26,707,382원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 13,462,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박경화 | 24,890,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김민석 | 150,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울신용보증재단 | 25,484,770원 | 0원 |
| 8. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 224,596,437원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,032,988원은 추정액입니다. 해당 배당 시뮬레이션에서는 당해세·임차인 최우선변제 등 추가 우선항목을 반영하지 않았으며, 실제 배당 결과는 변동될 수 있습니다. 신청채권자와 후순위 채권자에게는 배당이 없는 것으로 계산되었습니다.
⑥ 공매 이력·입지·환금성 메모
- 공매 이력. 2023.09.22 한국자산관리공사 공매공고가 등기되었으나, 2024.03.18 공매취소공고를 원인으로 말소되었습니다. 현재의 경매와 과거 공매 진행 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 입지. 강동초등학교 북동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 지하철 8호선 암사역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2011.12.06 사용승인된 5층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 접도. 북서측 약 6m, 남서측 약 3.5m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 4,909,000원/㎡입니다.
- 옥탑 공간. 옥탑 1층에 별도 창고 등 공간이 있으나 실제 이용 여부가 확인되지 않았습니다. 법적 사항과 실제 사용 현황을 점검해야 합니다.
- 환금성. 좋은빌은 16세대 규모로, 최근 확인된 유사 거래도 2건입니다. 단지 평균 유찰 6.5회, 낙찰률 0.0%의 집계 상황과 본건의 9회 유찰을 감안하면 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득을 기준으로 입찰. 최저가 35,166,000원이 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 더한 실질취득을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다.
- 임차권 승계 확인. 노경훈의 대항력, 우선변제권, 배당요구 및 을구 3번 주택임차권의 인수 조건을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 보증기관 대위관계 확인. 주택도시보증공사의 대위행사와 한국주택금융공사의 신청채권자 지위를 구분하고, 실제 채권 권리자 및 보증금 반환 절차를 확인해야 합니다.
- 증액 보증금 순위 확인. 최초 200,000,000원과 2021.10.25 증액된 10,000,000원의 확정일자가 달라 각각의 우선순위와 실제 배당 결과를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 검토. 세무서 및 지방자치단체 압류 3건의 배당 우선순위와 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 면적·증축 상태 확인. 등기부 29.69㎡, 건축물대장 35.63㎡의 차이와 2014.07.10 증축 양성화 내용을 확인해야 합니다.
- 내부·옥탑 확인. 내부 미확인에 따른 구조·상태 차이, 옥탑 별도 공간의 이용 및 법적 사항을 점검해야 합니다.
- 환금성 검토. 16세대 소규모 다세대주택, 제한적인 실거래 표본, 단지 평균 유찰 6.5회와 본건 9회 유찰을 함께 고려해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고 및 취소 이력과 현 경매의 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 배당 관련 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 3,516만원 ≠ 취득가 3,516만원”
이 사건은 숫자를 어떤 순서로 보느냐에 따라 전혀 다른 판단이 나옵니다. 감정가 262,000,000원, 최저가 35,166,000원만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 210,000,000원과 배당 부족분을 고려하면 실질취득은 211,032,988원입니다.
최근 거래 250,000,000원보다는 낮지만, 비교 표본이 1건이라는 한계가 있고 대상 호수의 면적 기재와 내부 상태도 불확실합니다. 특히 유찰이 추가로 진행되더라도 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득 총액은 크게 낮아지지 않습니다.
따라서 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라 임차보증금의 실제 인수 범위, 우선세금, 면적·현황, 명도 및 환금성을 얼마나 명확하게 검증하느냐에 있습니다.
결론은 “명목상 초저가, 실질은 2.10억원대의 고위험 인수형”입니다. 권리검증이 끝나기 전까지는 보수적인 접근이 타당합니다.
