최저가 68,682,000원의 착시 — 인수까지 합치면 211,636,276원

서울동부지방법원 2025타경50975. 천호동 좋은빌 4층 404호, 다세대주택입니다. 감정가는 262,000,000원이지만 6회 유찰돼 최저매각가가 68,682,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 193,318,000원이나 낮아 보이지만, 이 사건에는 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있습니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

임차인 노경훈의 보증금은 210,000,000원입니다. 현재 최저가로 매각되고 집행비용 1,636,276원을 공제하면 임차인 예상배당은 67,045,724원, 미배당액은 142,954,276원입니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 경제적 총액은 최저가 68,682,000원에 인수액을 더한 211,636,276원입니다. 국세·지방세가 우선 배당되면 임차인 배당이 더 줄어 인수액이 늘어날 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

과거 우리은행 근저당은 2012.02.01. 설정됐으나 2017.10.26. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.01.06. 강동세무서의 국세 압류입니다. 임차인 노경훈은 그보다 앞선 2017.10.25. 점유를 시작하고 2017.10.26. 전입신고를 마쳤으며, 최초 확정일자는 2017.09.18.입니다. 보증금 증액분 10,000,000원도 2021.10.25. 확정일자를 갖춰 전체 보증금 210,000,000원이 말소기준보다 앞섭니다.

2023.01.06. 이후 등기된 하나은행·신용보증기금·서울보증보험·박경화·김민석· 서울신용보증재단의 가압류와 강동구·마산세무서 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 자체가 소멸하는 것과 임차인의 미배당 보증금이 없어지는 것은 별개입니다. 선순위 대항력 임차인의 미배당 잔액은 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

한국주택금융공사는 신청채권자로서 노경훈의 임대차보증금반환채권 210,000,000원에 대해 대위행사하고 있습니다. 이는 별도의 두 번째 임차보증금이 아니라 동일한 보증금 채권의 대위행사이므로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며, 매수인이 계산해야 할 보증금 기준도 210,000,000원 한 건입니다.

③ 유찰돼도 실질취득액은 거의 고정된다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 결과적으로 매수인의 총부담은 보증금 210,000,000원에 집행비용을 더한 수준에서 거의 고정됩니다.

현재 회차에서 8회 유찰 가정까지 낙찰가는 24,725,520원 내려가지만, 실질취득액은 445,059원만 감소합니다. 따라서 추가 유찰을 기다린다고 총취득비용이 낙찰가 하락폭만큼 싸지는 구조가 아닙니다. 세금 우선배당이 발생하면 오히려 실제 인수액은 위 표보다 커질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 211,636,276원으로 본다

좋은빌의 유사 면적 최근 실거래는 2건입니다. 등기상 전유면적 29.69㎡와 유사한 29.69㎡·29.88㎡ 거래이며, 평균은 231,500,000원입니다.

현재 회차 실질취득액 211,636,276원은 실거래 평균의 91.4%로 평균보다 19,863,724원 낮습니다. 그러나 최근 최저 실거래 213,000,000원과는 1,363,724원, 약 0.6% 차이에 불과합니다. 세금 우선배당, 내부 상태, 면적 불일치, 명도·등기 정리 비용을 반영하면 가격 안전마진이 매우 얇습니다.

반면 감정가 262,000,000원은 실거래 평균의 113.2%입니다. 감정가 대비 최저가가 크게 낮다는 사실은 이 사건의 가격 경쟁력을 설명하지 못합니다. 비교 기준은 68,682,000원이 아니라 인수를 포함한 실질취득액이어야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 68,682,000원 가정)

국세·지방세의 실제 교부청구액과 당해세 여부는 반영되지 않았습니다. 세금이 먼저 배당되면 임차인 배당액은 감소하며, 임차보증금 미배당 인수액은 그만큼 증가할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강동초등학교 북동측 인근으로 단독주택, 다세대·연립주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 8호선 암사역이 소재합니다.
• 건물. 2011.12.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기, 주차장, 도시가스, 난방, 급·배수 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 약 6미터, 남서측 약 3.5미터 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 평탄한 2필지 일단의 세로장방형 다세대주택 부지이며 공시지가는 4,909,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없으나 전유면적과 옥탑 공간은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이고 최근 실거래 표본이 2건으로 적습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.9회입니다.

⑦ 물리적·서류상 확인사항

• 면적 불일치. 등기사항증명서상 전유면적은 29.69㎡지만 집합건축물대장은 증축 양성화로 35.63㎡입니다. 감정가는 건축물대장 면적을 기준으로 산정됐습니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재로 정확한 내부 확인이 이뤄지지 않아 현황도면과 실제 내부구조가 다를 수 있습니다.
• 옥탑 공간. 건물 옥탑 1층에 별도 창고 등 공간이 있으나 이용 여부와 법적 사항은 확인되지 않았습니다.
• 공매 이력. 2023.09.20. 한국자산관리공사 공매공고가 등기됐으나 2024.01.10. 공매취소공고를 원인으로 2024.03.18. 말소됐습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 최저가로 수익률을 계산하지 말 것. 현재 기준 총부담은 68,682,000원이 아니라 211,636,276원입니다.
• 세금 교부청구 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 금액과 당해세 여부를 확인해 임차인 배당 감소분을 다시 계산해야 합니다.
• 대위행사 금액 확인. 한국주택금융공사의 대위행사 범위와 배당 후 매수인에게 청구될 미변제 잔액을 원본 서류로 확정해야 합니다.
• 임차권 승계 확인. 을구 3번 주택임차권은 보증금 전액 변제 전까지 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
• 면적·증축 확인. 등기 29.69㎡와 건축물대장 35.63㎡의 차이, 증축 양성화 내용과 과세·대출 평가 영향을 확인해야 합니다.
• 점유 현황 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유자와 내부 상태는 별도 현장조사가 필요합니다.
• 가격 상한 설정. 실질취득액이 최근 최저 실거래 213,000,000원과 거의 같아 추가 비용을 감안한 보수적 상한이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구와 세금 교부청구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “68,682,000원짜리 물건이 아니다”

이 사건의 핵심은 6회 유찰이나 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인 1명의 보증금 210,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 늘어납니다. 현재 회차의 추정 실질취득액은 211,636,276원이고, 8회 유찰 가정에서도 211,191,217원입니다.

실질취득액은 최근 실거래 평균 231,500,000원보다 낮지만, 최근 최저 거래 213,000,000원과는 차이가 1,363,724원에 불과합니다. 여기에 국세·지방세 우선배당 가능성, 16세대 소규모 다세대의 환금성, 전유면적 불일치, 내부 미확인과 옥탑 공간 문제가 겹칩니다. 최저가는 크게 낮지만 안전마진은 작습니다. 권리와 가격을 합치면 저가매수형이 아니라 선순위 임차보증금 승계액을 정밀하게 확정해야 하는 고위험 인수형 사건입니다.