인수 0원이어도 ‘감정가 41%’만 믿으면 안 된다 — 잠실벨솔레오피스텔 1층 근린시설

서울동부지방법원 2025타경50992. 방이동 잠실벨솔레오피스텔 1층 근린시설 사건입니다. 등기상 말소기준은 2022.04.07. 옹진수산업협동조합 근저당권 4,800,000,000원이고, 이후 설정된 상상인플러스저축은행 근저당권 1,300,000,000원, 가압류 2,000,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 각각 해당 사항이 없습니다.

권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 356,352,000원입니다. 그러나 이 금액이 시장가보다 낮은지는 확인할 실거래 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율은 권리관계가 아니라 유찰 결과일 뿐이며, 4회 유찰된 제2종근린생활시설이라는 사실 자체가 환금성과 수요 검증이 필요하다는 신호입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2020년 두 차례 신탁과 신탁재산 귀속 절차를 거쳐 2022.04.07. 주식회사제이엘케이홀딩스로 소유권이 돌아온 날, 옹진수산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 7명, 모두 말소기준 이후

현황조사와 매각물건명세서에는 104호·106호·111호·116호에 걸쳐 실제 임차인 7명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없습니다. 전입·등록일은 모두 말소기준일인 2022.04.07. 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.

③ 가격 분석 — 할인율은 크지만 시세 근거는 없다

감정가 870,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 356,352,000원입니다. 감정가의 40.96%까지 낮아졌지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 최저가가 시세보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다. 4회 연속 시장의 선택을 받지 못했다는 점은 가격 외에도 1층 근린시설의 수요, 점유, 용도, 묶음 매각 범위와 환금성을 함께 점검해야 한다는 의미로 읽어야 합니다.

회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 반면 채권자 미배당액은 늘어납니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 356,352,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 350,563,072원이 선순위 옹진수산업협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권·가압류·소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 8,100,000,000원 중 채권자 예상배당은 350,563,072원이며, 미배당액은 7,749,436,928원입니다.

당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 4,655,314,327원이나 제공된 현재 회차 시나리오상 신청채권자 예상배당은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 방이중학교 북서측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·관공서·학교 등이 혼재하는 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 몽촌토성역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물이며, 외벽은 페인팅 및 일부 석재붙임, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시창입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 토지는 장방형의 6필지 일단지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북서측과 남서측으로 각각 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·잠실광역중심제1지구 지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 4회 유찰된 근린시설로, 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수요·공실 가능성·점유 정리 비용과 향후 매각 수요를 우선 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 감정평가에는 1층 104호 외 6개호가 함께 기재돼 있습니다. 매각 대상의 호실별 표시와 일괄매각 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
• 116호 실제 사용 확인. 감정상 제2종근린생활시설과 임차인의 주거 사용 신고가 함께 나타납니다. 내부 구조·실제 사용·허가 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유자 확인. 실제 임차인 7명 중 111호에는 법인 4곳이 신고돼 있습니다. 실점유자, 영업 여부, 인도 협의 상대를 구분해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 임차인들의 보증금과 확정일자가 미상이며, 최민선만 2025.03.20. 배당요구가 확인됩니다. 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
• 시세·임대료 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 40.96%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물 1층 근린시설의 매매가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 선·후순위 근저당권 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 공동담보의 범위와 채권 변동 내역을 원문으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 가격”

이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고, 매수인에게 승계되는 권리금액도 0원입니다. 권리 인수만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 그러나 실제 판단의 중심은 권리보다 환금성과 점유에 있습니다. 감정가 870,000,000원에서 356,352,000원까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 시세를 확인할 실거래 자료도 없습니다. 여기에 실제 임차인 7명, 보증금·확정일자 미상, 111호의 중첩된 법인 신고, 116호의 주거 사용 신고가 겹칩니다.

권리상 실질취득은 356,352,000원, 인수는 0원. 하지만 이 금액이 싸다는 결론은 아직 없습니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라, 매각 범위와 실제 용도·점유를 확인한 뒤 제2종근린생활시설로서의 매매가치와 임대가치를 얼마나 보수적으로 산정하느냐입니다.