서울동부지방법원 2025타경51118. 강동구 길동 강동큐브2차 8층 801호, 전용 15.12㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 2021년 4월 9일 홍윤기가 거래가 113,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 11월 23일 국의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 핵심은 그보다 앞선 2021년 3월 15일 전입을 갖춘 임차인 고혜린입니다. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2021년 2월 18일, 점유개시 2021년 3월 13일이라 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.
기계적인 배당 계산만 보면 현재 최저가 61,440,000원에서 집행비용 1,505,920원을 공제하고 임차인에게 59,934,080원이 배당되어 70,065,920원이 미배당으로 남습니다. 대항력 인수형의 일반 원칙대로라면 낙찰가를 낮춰도 미배당 인수액이 커져 실질취득 총액이 보증금 130,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 2026.03.16. 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 415-13 강동큐브2차 8층 801호 · 도로명 서울특별시 강동구 진황도로 85 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 15.12㎡ · 15층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 홍윤기 (2021.04.09. 거래가 113,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 61,440,000원 (6회 유찰, 감정가 51%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2013.04.30. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘확약’
말소기준은 2021.11.23. 국의 압류입니다. 고혜린의 전입 2021.03.15., 점유개시 2021.03.13.은 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자 2021.02.18.과 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 2023.04.03. 주택임차권등기까지 마쳐 일반적인 사건이라면 미배당 보증금 인수 여부가 가장 큰 위험입니다.
다만 보증기관 승계 신고인 시보증은 고혜린 보증금에 대한 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다. 이후의 강동구 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 고혜린 | 130,000,000원 | 2021.03.15 / 2021.02.18 | 대항력 有 우선변제 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 0원 | 2021.03.15 / 2021.02.18 | 대항력 有 우선변제 승계 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 있다
강동큐브(2차) 전용 15.12㎡의 최근 거래를 보면, 최근 12개월 평균은 92,000,000원, 최신 거래는 2026.05. 95,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액 61,440,000원은 최근 12개월 평균의 66.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 15.12㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 15.12㎡ | 11 | 94,000,000원 |
| 2026.02 | 15.12㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 15.12㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2025.09 | 15.12㎡ | 10 | 105,000,000원 |
| 2025.08 | 15.12㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 15.12㎡ | 6건 | 92,000,000원 |
전체 12건 평균 100,916,666원은 120,000,000원에 거래된 과거 고가 사례들이 섞여 있어 현재 가격 판단의 주 기준으로 삼기 어렵습니다. 더 중요한 것은 최근 12개월 평균 92,000,000원과 최신 거래 95,000,000원, 그리고 최근 구간이 이전 구간보다 -16.2% 내려온 하락 추세라는 점입니다. 따라서 현재 61,440,000원이 최근 시세보다 낮은 것은 맞지만, 과거 평균만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,505,920원 |
| 1. 임차인 고혜린 보증금 | 130,000,000원 | 59,934,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당표상 임차보증금 미배당은 70,065,920원입니다. 다만 2026.03.16. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기말소 동의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 전용 15.12㎡ 물건입니다.
- 입지. 동신중학교 동측 인근, 근린생활시설·업무시설·도시형생활주택 등이 소재하는 상업지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역·길동역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역(천호지구), 서측 약 8미터 및 남측 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층이며 사용승인일은 2013.04.30.입니다.
- 관리 상태. 현장조사 당시 관리비 미납으로 현관문에 단전·단수 조치 예고장이 부착돼 있었습니다.
- 환금성. 단지 236세대, 원룸형 15.12㎡이며 경매 평균 유찰 횟수 4.8회, 최근 가격 추세 -16.2%로 재매각 가격과 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.16. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기말소 동의 범위를 입찰 전 원문으로 확인하세요.
- 보증기관 승계 중복 주의. 시보증은 고혜린 보증금의 대위·승계 신고이므로 130,000,000원과 별도 합산하지 않습니다.
- 배당과 인수를 구분. 기계적 배당표에는 70,065,920원 미배당이 생기지만, 이 사건은 확약 때문에 그 수치를 그대로 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다.
- 하락장 반영. 최근 12개월 평균 92,000,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선 보고, 최근 추세 -16.2%를 응찰가 판단에 반영하세요.
- 다회 유찰 원인 점검. 6회 유찰은 할인폭만 볼 사안이 아니라 수요·환금성·물건 상태를 다시 점검하라는 신호입니다.
- 관리비 체납 확인. 단전·단수 조치 예고장이 확인된 만큼 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 130,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 배당으로는 70,065,920원이 부족해 전형적인 고위험 인수형입니다. 이 경우라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정되므로 최저가 61,440,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기말소 동의 확약이 존재합니다. 따라서 확약 반영 실질 인수는 0원, 실질취득은 61,440,000원으로 봐야 하고, 이는 최근 12개월 평균 92,000,000원의 66.8%입니다. 가격만 놓고 보면 여유가 생겼습니다.
다만 결론을 낙관적으로 끝낼 수는 없습니다. 이미 6회 유찰됐고 이 단지 경매 평균도 4.8회 유찰, 최근 실거래 추세는 -16.2%입니다. 전용 15.12㎡ 원룸형의 환금성, 관리비 미납 흔적까지 함께 보면 이 사건의 핵심은 권리 위험보다 확약 원문 확인과 재매각 가능성 검증입니다. 권리는 확약으로 풀렸지만, 시장성은 아직 보수적으로 봐야 합니다.
