서울동부지방법원 2025타경51118. 강동구 길동 ‘강동큐브2차’ 8층 801호, 전용 15.12㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 이 사건은 흔한 “권리 깨끗한 소형 주택”이 아닙니다. 등기에는 보증금 130,000,000원의 주택임차권이 올라와 있고, 임차인의 전입일은 2021.03.15로 공시된 말소기준인 2021.11.23 국 압류보다 빠릅니다. 즉 형식상으로는 대항력 있는 임차권을 먼저 봐야 하는 사건입니다.
다만 반전도 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 배당금으로 보증금 반환채권을 전액 받지 못해도 잔존 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했다는 내용이 있습니다. 그래서 이 리포트의 가격 비교는 단순 최저가가 아니라 확약 반영 실질취득 96,000,000원*을 기준으로 보되, 확약이 흔들리면 실질취득이 132,128,000원까지 올라가는 구조임을 분리해서 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 415-13 강동큐브2차 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 15.12㎡ · 15층 중 8층 |
| 소유자 | 홍윤기 (2021.04.09. 거래가 113,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 96,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저이고, 확약이 승부처
공시된 말소기준은 2021.11.23 국 압류입니다. 고혜린의 주민등록일 2021.03.15, 점유개시일 2021.03.13, 확정일자 2021.02.18은 모두 이보다 앞선 흐름이라 대항력과 우선변제권을 함께 봐야 합니다. 이후 강동구 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
② 임차인·승계 신고 — 보증금은 합산하지 않는다
| 구분 | 이름 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 고혜린 | 건물 제8층 제801호 15.12㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.15 / 2021.02.18 | 130,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 주거 · 고혜린 보증금의 대위·승계 신고 | 2021.03.15 / 2021.02.18 | 0원 | 승계 중복신고 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계 신고는 고혜린 보증금의 대위·승계 흐름이므로, 보증금 130,000,000원을 또 하나 더한 260,000,000원으로 보면 안 됩니다. 다만 임차권등기와 점유 정리가 낙찰 후 실무 리스크가 되므로, 확약서와 임차권등기 말소 진행은 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 기준으로도 할인폭은 크지 않다
강동큐브(2차), 전용 15.12㎡ 전후의 최근 실거래 12건입니다. 실거래 평균은 100,500,000원, 최저는 73,000,000원, 최고는 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 15.12㎡ | 11 | 94,000,000원 |
| 2026.02 | 15.12㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 15.12㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2025.09 | 15.12㎡ | 10 | 105,000,000원 |
| 2025.08 | 15.12㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2025.05 | 14.32㎡ | 11 | 97,000,000원 |
| 2025.02 | 15.12㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2025.02 | 15.12㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2025.02 | 15.12㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.01 | 15.12㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2025.01 | 15.12㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 15.12㎡ | 15 | 90,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 100,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득 96,000,000원은 실거래 평균의 95.5%입니다. 할인은 있지만, 4회 유찰 물건이라는 점을 감안하면 압도적인 저가 매수 구간은 아닙니다. 반대로 확약을 제외하면 실질취득은 132,128,000원이 되어 실거래 최고 120,000,000원도 넘습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “최저가가 낮다”가 아니라 “확약이 유효한가”에서 출발해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,128,000원 |
| 1. 임차인 고혜린 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 93,872,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 64,800,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 임차인 보증금 부족분은 36,128,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 적용되는 범위에서는 매수인 실질 인수 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 및 실제 집행비용은 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 “동신중학교” 동측 인근, 근린생활시설·업무시설·도시형생활주택이 섞인 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 강동역, 길동역)이 소재해 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 8층 801호, 사용승인일은 2013.04.30입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 과밀억제권역 등으로 표시됩니다. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 관리상태. 현장조사 시 관리비 미납으로 인한 “단전·단수 조치 예고장”이 현관문에 부착되어 있었다는 내용이 있어, 낙찰 전 관리비 체납 확인이 필요합니다.
- 환금성. 강동큐브(2차)는 236세대, 최근 12건 실거래 평균 100,500,000원, 가격 범위 73,000,000원~120,000,000원으로 편차가 큽니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰은 3.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각서류와 일치하는지 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 실제 임차인은 고혜린 1명으로 보되, 점유 현황과 임차권등기 말소 절차가 낙찰 후 지연될 수 있는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 보증금이 0원으로 표시된 승계 신고입니다. 고혜린 보증금 130,000,000원과 별도로 합산하지 마세요.
- 확약 없는 가격표 금지. 확약이 없으면 실질취득은 132,128,000원입니다. 이 경우 실거래 평균 100,500,000원보다 높아져 가격 메리트가 사라집니다.
- 관리비 체납. 단전·단수 조치 예고장 내용이 있어 관리사무소에 미납 관리비, 공용부분 승계 가능액, 사용 재개 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항·실거래 자료 기반의 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 검토를 권합니다.
맺으며 — “싸다”가 아니라 “확약형”이다
이 사건의 결론은 단순합니다. 확약이 유효하면 실질취득 96,000,000원, 실거래 평균의 95.5% 수준입니다. 하지만 확약을 제외하면 대항력 임차권의 미배당 36,128,000원이 붙어 실질취득이 132,128,000원으로 올라갑니다. 이 금액은 최근 실거래 최고 120,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아서 좋은 물건이 아니라, 주택도시보증공사의 확약과 임차권등기 말소가 확인될 때만 검토 가능한 물건입니다. 권리 난도는 낮지 않고, 투자 판단은 “가격”보다 “확약의 집행 가능성”에 달려 있습니다.