서울동부지방법원 2025타경51198. 강동구 천호동 다성이즈빌 5층 502호, 공부상 업무시설(오피스텔)로 조사된 집합건물입니다. 등기부상 현재 소유자는 김지연 씨이고, 2021.05.17 거래가액 250,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 날짜는 2022.02.15 국 압류입니다. 그런데 임차인 박재우 씨의 주민등록일자는 2021.05.10, 확정일자는 2021.04.16으로 그보다 빠릅니다. 그래서 이 임차권은 단순 후순위가 아니라 대항력 있는 임차권으로 보아야 합니다.
다만 결론이 곧바로 “2.5억 전부 인수”로 끝나지는 않습니다. 매각 과정에서 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당 부족분에 대한 매수인 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 이 확약 때문에 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 별표가 붙는 이유는 산식상 부족분 59,910,400원이 존재하지만, 확약으로 그 부족분을 매수인에게 넘기지 않는 구조이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 169-9 다성이즈빌 5층502호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설 · 공부상 업무시설/오피스텔) · 28.4㎡ |
| 소유자 | 김지연 (2021.05.17 소유권이전, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 193,600,000원 (4회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.02.15 국 압류로 잡혀 있습니다. 이후 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 박재우 씨의 주민등록일자 2021.05.10, 확정일자 2021.04.16, 점유개시일자 2021.05.08은 말소기준보다 앞서므로 임차권은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 권리입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박재우 | 건물 제5층 제502호 28.4㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 주민등록 2021.05.10 · 확정일자 2021.04.16 · 배당요구 2023.06.02 | 중복신고 아님 실제 임차인 1명 |
② 시세 비교 — 감정가는 높고, 실질취득은 평균보다 낮다
다성이즈빌(169-9)은 총 20세대, 사용승인일은 2016.09.01입니다. 대상 면적 28.4㎡에 근접한 최근 거래는 3건이고, 평균 거래금액은 206,666,666원입니다. 감정가 242,000,000원은 이 평균보다 높지만, 확약을 반영한 실질취득 193,600,000원은 실거래 평균의 93.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 30.53㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2024.09 | 27.8㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.11 | 28.4㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 206,666,666원 |
가격만 놓고 보면 현재 실질취득 193,600,000원은 실거래 최저 190,000,000원에 가깝고, 평균보다 13,066,666원 낮습니다. 다만 거래 표본이 3건으로 많지 않고, 20세대 소규모 건물이라는 점 때문에 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 이 물건이 이미 4회 유찰된 것도 단순 가격 할인만으로는 설명하기 어려운 권리·용도·환금성 부담을 시장이 반영한 결과로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,510,400원 |
| 1. 임차인 박재우 보증금 (우선변제) | 250,000,000원 | 190,089,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 산식상 임차보증금 부족분은 59,910,400원입니다. 다만 2026.03.19 제출된 대항력 포기확약으로 이 부족분은 해당 임차권에 관해 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 산식은 부족분이 계속 커진다
| 회차 | 최저가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 80%) | 193,600,000원 | 59,910,400원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 154,880,000원 | 98,088,320원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 51%) | 123,904,000원 | 128,630,656원 | 0원* |
확약 전 산식만 보면 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족분이 커집니다. 그래서 대항력 임차권 사건에서는 “몇 회 유찰이라 싸다”가 아니라 낙찰가 + 인수액을 봐야 합니다. 이 사건은 확약 덕분에 해당 임차권의 실질 인수는 0원*이지만, 입찰 전에는 반드시 그 확약서와 임차권등기 말소 동의 범위를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강동구 천호동 소재 동신중학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 전철역 강동역(5호선)이 소재하여 교통상황은 보통시 됩니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 조사되었습니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있어, 주거용 사용 여부와 대출·세금·전입 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 북측 및 남측으로 각각 노폭 약 6M, 3M 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술) 등이 확인됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 20세대 소규모 건물이고 최근 거래 표본은 3건입니다. 실거래 평균은 206,666,666원이나 표본이 적어 가격 신뢰도는 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.19 제출된 대항력 포기확약서가 박재우 임차권등기 보증금 250,000,000원에 정확히 미치는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 배당 부족분이 발생해도 매수인에게 잔존 보증금 반환청구를 하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 실제 매각기록에 반영되어야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어, 당해세 해당 여부에 따라 배당액과 이해관계인 대응이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트처럼 단순 주거 상품으로 가정하면 안 됩니다.
- 시세 상한. 확약 반영 실질취득 193,600,000원은 실거래 평균 206,666,666원의 93.7%입니다. 할인폭이 크지 않으므로 소규모 건물 환금성을 감안해 응찰가를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·확약서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “확약 확인 전엔 위험물, 확인 후에도 보수적 가격”
이 사건은 겉으로는 4회 유찰되어 싸 보이지만, 본질은 대항력 임차권등기 250,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 최저가 193,600,000원에 부족분 59,910,400원이 더해져 실질취득은 253,510,400원으로 올라갑니다. 이 경우 실거래 평균 206,666,666원과 비교하면 결코 싸지 않습니다.
다행히 주택도시보증공사의 대항력 포기확약이 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 그래서 확약을 전제로 한 실질취득 193,600,000원은 실거래 평균의 93.7%로 평가할 수 있습니다. 다만 20세대 소규모 오피스텔, 4회 유찰, 국세·지방세 압류라는 부담이 함께 있으므로 결론은 공격 매수보다 확약 원본 확인 후 보수적 입찰입니다.