* 정민채 보증금은 대항력 있는 240,000,000원이지만, 주택도시보증공사가 2026.05.12 대항력을 포기하고 배당 부족분의 매수인 상대 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 확약 미반영 배당 계산상 현재 회차 인수액은 136,047,360원입니다.
서울동부지방법원 2025타경51253. 서울 강동구 성내동 아미캐슬 4층 402호, 다세대주택입니다. 감정 대상 면적은 17.8㎡이고, 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물의 제4층 제402호입니다. 현재 소유자는 최은정으로, 2021.11.09 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 240,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부보다 임차보증금과 확약의 결합입니다. 정민채는 2021.10.26 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.16입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.03.15 국민건강보험공단 압류이므로 정민채는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금도 240,000,000원으로 현재 최저가 106,240,000원보다 큽니다.
확약이 없었다면 현재 회차의 배당 후 미배당액 136,047,360원이 매수인 인수로 계산되고, 더 유찰될수록 미배당 인수액이 156,937,856원, 173,630,285원으로 커집니다. 즉 단순히 최저가가 낮아졌다고 싸지는 대항력 인수형이 아닙니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 그 잔존 청구권을 포기했으므로, 확약 반영 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 434-32 아미캐슬 4층 402호 · 도로명 서울특별시 강동구 성내로17길 16 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 17.8㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 7층 중 4층 |
| 소유자 | 최은정 · 2021.11.09 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 106,240,000원 (6회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약이 핵심
등기상 과거 수협은행 근저당 1,800,000,000원과 신한은행 근저당 120,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.03.15 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 10,000,000원 가압류, 강동구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 대위는 중복 보증금이 아니다
| 구분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민채 실제 임차인 | 240,000,000원 | 2021.10.26 | 2021.09.16 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 인수 0원* |
| 시보증 보증기관 대위·승계 표기 | 0원 | 2021.10.26 | 2021.09.16 | 대위 표기 | 대위 행사 | 중복 보증금 아님 |
실제 임차인은 정민채 1명입니다. 시보증 표기는 실제 별도 임차인이 아니라 정민채의 임대차보증금 반환채권에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 보증금 240,000,000원에 별도 금액을 더해서 계산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 정민채의 240,000,000원 보증금반환채권을 대위 행사하고 있습니다.
③ 확약 전후 인수 구조 — 최저가만 보면 안 되는 이유
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 | 확약 반영 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 64% | 106,240,000원 | 136,047,360원 | 0원* | 106,240,000원 |
| 7회 유찰 시 감정가 51% | 84,992,000원 | 156,937,856원 | 0원* | 84,992,000원 |
| 8회 유찰 시 감정가 41% | 67,993,600원 | 173,630,285원 | 0원* | 67,993,600원 |
확약 미반영 상태에서는 보증금이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가해 총부담은 임차보증금 240,000,000원 안팎에서 쉽게 내려오지 않는 구조입니다. 그러나 이 사건은 대항력 및 잔존 반환청구권 포기 확약이 있어 확약 반영 시 실질취득은 각 회차 매각가와 동일합니다. 따라서 이 사건에서 106,240,000원이라는 현재 최저가를 투자 가격으로 볼 수 있는 이유는 단순 유찰이 아니라 확약이 인수를 0원으로 바꿨기 때문입니다.
④ 시세 비교 — 44.3%지만, 비교 표본은 2021.11 한 건
아미캐슬(434-32)은 15세대 규모이고 사용승인일은 2017.06.08입니다. 대상 면적 17.8㎡에 맞는 확인 거래는 2021.11, 4층, 240,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 106,240,000원은 이 거래가의 44.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 17.8㎡ | 4 | 240,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 106,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,287,360원 |
| 1. 임차인 정민채 보증금 · 우선변제 | 240,000,000원 | 103,952,640원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정민채에게 우선변제로 103,952,640원이 배당되고 단순 계산상 부족분은 136,047,360원입니다. 다만 2026.05.12 확약에 따라 그 부족분의 매수인 상대 반환청구권을 포기하므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사의 240,000,000원 신청채권은 정민채 보증금반환채권의 대위행사이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성내중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·연립주택·근린생활시설·학교 등이 섞여 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물로, 도시가스·승강기·공동현관통제·소화전·급배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 포장도로와 접하고 1층 주차장까지 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 2필지 일단의 공동주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 213.7㎡, 공시지가는 4,364,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 아미캐슬은 15세대 규모이고 동일면적 확인 실거래가 1건뿐이며, 이 물건은 현재 6회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.12 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각절차에서 그대로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 정민채의 을구 5번 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 확약서의 말소 동의와 실제 말소 절차를 함께 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 주택도시보증공사의 대위·승계는 정민채 보증금 240,000,000원에 대한 것이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 시세 재검증. 확인되는 17.8㎡ 거래는 2021.11의 240,000,000원 1건입니다. 이 숫자 하나만으로 현재 매매가격을 단정하면 안 됩니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다. 현장 상태·수요·매도 가능성까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸진 이유는 유찰보다 확약, 남은 문제는 환금성”
이 물건을 단순히 감정가 166,000,000원에서 106,240,000원까지 떨어진 6회 유찰 물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 정민채의 보증금은 240,000,000원이고 대항력도 있습니다. 확약이 없었다면 현재 회차만 해도 136,047,360원의 미배당 인수가 계산되는 구조입니다.
그 부담을 뒤집는 것이 2026.05.12 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약입니다. 배당 부족분에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*이고 현재 회차 실질취득은 106,240,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 비교 가능한 17.8㎡ 실거래는 2021.11의 240,000,000원 한 건뿐이고, 아미캐슬은 15세대 규모이며 현재 6회 유찰 상태입니다. 44.3%라는 숫자만 보고 현재 시세 대비 대폭 할인이라고 단정하기보다, 확약의 유효성 확인과 현 시세·환금성 검증을 통과한 뒤 가격을 정하는 물건입니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 투자 판단의 승부처는 시장성입니다.
