서울동부지방법원 2025타경51278. 강동구 천호동 ‘그랑시아’ 3층 301호, 전용 29.12㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 469,000,000원인데 4회 유찰되어 최저가는 192,102,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 실거래 388,000,000원의 절반 수준이라 매력적으로 보이지만, 이 사건의 중심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금입니다.
임차인 강병우는 전입 2022.03.31, 확정일자 2022.02.28, 임차권등기 2024.02.27로 표시되어 있고 보증금은 395,000,000원입니다. 현재 회차 매각대금에서는 보증금 중 188,612,572원만 배당되고 206,387,428원이 남습니다. 이 부족분이 매수인 인수로 연결되므로, 낙찰가가 내려가도 실질취득가는 보증금 부근에서 크게 움직이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 310-3 그랑시아 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.12㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김성희 (2022.04.22 소유권이전, 거래가액 428,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 192,102,000원 (4회 유찰, 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 415,902,787원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 가격을 고정한다
이 사건 데이터상 말소기준은 2025.04.09 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 그보다 앞선 주택임차권과 임차인의 전입·확정일자가 핵심입니다. 특히 임차보증금 395,000,000원이 현재 최저가 192,102,000원보다 크기 때문에, 매각대금으로 보증금이 다 갚히지 않습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 청구는 중복 합산 금지
| 임차인 | 범위·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강병우 | 건물 제3층 제301호 29.12㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.03.31 확정 2022.02.28 | 395,000,000원 | 2024.02.27 | 대항력 有 우선변제 실제 임차인 |
실제 임차인은 강병우 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청권자로서 강병우의 임대차보증금반환채권 370,000,000원을 대위행사하는 구조로 표시됩니다. 따라서 보증기관의 청구를 임차보증금에 다시 더해 보증금을 중복 계산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 비교해야 한다
그랑시아 전용 29.46㎡ 3층 실거래는 2025.09에 388,000,000원으로 제공됩니다. 이 사건의 전용은 29.12㎡이고 면적 매칭이 되는 비교 사례입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 29.46㎡ | 3 | 388,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 388,000,000원 |
최저가 192,102,000원은 실거래 대비 49.5%입니다. 그러나 대항력 임차인 부족분을 더한 실질취득가 398,489,428원은 실거래 388,000,000원보다 10,489,428원 높습니다. 이 물건은 “유찰이 많이 되어 싸진 물건”이 아니라, 유찰되어도 임차보증금 때문에 총액이 고정되는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,489,428원 |
| 1. 임차인 강병우 보증금(우선변제) | 395,000,000원 | 188,612,572원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 415,902,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 강병우의 보증금 중 부족분 206,387,428원이 매수인 인수로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 ‘싸지는 폭’이 작다
| 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 192,102,000원 | 206,387,428원 | 398,489,428원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 153,681,600원 | 244,269,942원 | 397,951,542원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 122,945,280원 | 274,575,954원 | 397,521,234원 | 0원 |
보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 회차가 내려갈수록 법원에 내는 돈은 줄지만 임차인 미배당 인수액은 늘어납니다. 현재 회차부터 6회 유찰 시까지 실질취득가는 397,521,234원~398,489,428원으로 거의 같은 구간에 머뭅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 강동초등학교 북서측에 위치하며, 주위는 연립주택·다세대주택·학교·근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 근거리에 지하철8호선 암사역 및 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 2022.01.19 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 3층 301호입니다. 기본 위생·급배수·난방설비, 승강기시설, 지상 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 대체로 사다리형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 표시되며, 공시지가는 4,478,000원/㎡입니다.
- 환금성. 그랑시아는 총 16세대의 소규모 다세대입니다. 제공 실거래는 1건이고, 경매 통계상 평균 유찰 4.0회로 표시되어 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 실질취득가 기준으로 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 398,489,428원입니다.
- 임차인 인수액 확인. 강병우 보증금 395,000,000원 중 현재 회차 배당 후 부족분 206,387,428원이 매수인 인수로 표시됩니다.
- 보증기관 청구 중복 금지. 주택도시보증공사의 대위행사는 별도 청구권 성격으로, 실제 임차인 보증금에 다시 더하지 않습니다.
- 선순위 권리 원본 대조. 우리은행 근저당 2,400,000,000원과 2022.03.18 일부포기 말소 기록의 현재 효력을 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 표시 확인. 2022.04.22 민간임대주택등기가 있으므로 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 제한을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 다세대주택은 공용부분 관리비, 점유 이전, 임차권등기 말소 협의가 실제 비용으로 이어질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래·배당 추정 내용을 기반으로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문이 필요합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 물건의 숫자는 처음엔 매력적으로 보입니다. 감정가 469,000,000원이 4회 유찰되어 최저가 192,102,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 395,000,000원이고, 현재 회차 기준 미배당 인수액이 206,387,428원입니다. 결국 실질취득은 398,489,428원으로 실거래 388,000,000원보다 높습니다.
권리 리스크가 가격을 다시 끌어올리는 전형적인 인수형 사건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰하면 “싸게 산 것처럼 보였는데 실제론 시세보다 비싸게 산” 결과가 될 수 있습니다. 이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가 기준으로는 착시, 실질취득 기준으로는 보류.
