서울동부지방법원 2025타경51300. 송파구 신천동 롯데캐슬골드 101동 35층 3501호와 관련된 경매지만, 등기와 매각물건명세서의 핵심은 일반적인 아파트 소유권 경매와 전혀 다릅니다. 집행 대상은 소유자 방성옥의 소유권이 아니라 정병모 명의의 을구 9번 전세권입니다. 이 전세권에는 2024.07.12. 전세금 2,900,000,000원, 존속기간 2018.09.28.~2026.10.09.로 변경등기가 되어 있고, 같은 날 주식회사이디얼이 채권최고액 1,430,000,000원의 전세권 근저당권을 설정했습니다. 바로 이 9-4번 전세권 근저당권이 말소기준입니다.
따라서 낙찰자는 3501호의 소유자가 되는 것이 아니라, 매각대상 전세권의 권리자가 됩니다. 매각물건명세서도 을구 9번 전세권은 말소되지 않고 전세권변경등기(권리자변경)가 필요하다고 명시합니다. 게다가 매각기일은 2026.09.21., 전세권 존속기간은 2026.10.09.까지입니다. 입찰 판단의 중심은 “21.84억짜리 아파트인가?”가 아니라 “존속기간 만료를 앞둔 29억 전세권을 21.84억 이상에 취득하는 거래인가?”여야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 신천동 7-18 롯데캐슬골드 35층 101-3501호 · 도로명 서울특별시 송파구 올림픽로 269 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 아파트로 이용 중 · 철골철근콘크리트구조 37층 건물 중 35층 |
| 소유자 | 방성옥 · 단독소유 |
| 매각대상 | 을구 9번 전세권 · 전세금 2,900,000,000원 · 존속기간 2018.09.28.~2026.10.09. |
| 감정가 / 최저가 | 2,730,000,000원 / 2,184,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사이디얼 / 1,100,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.07.12. 을구 9-4번 전세권 근저당권 · 주식회사이디얼 · 채권최고액 1,430,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
① 권리 흐름 — ‘소유권’이 아니라 전세권을 산다
권리 구조의 출발점은 2018.09.28. 정병모 명의로 설정된 전세권입니다. 최초 전세금은 2,500,000,000원이었고, 2024.07.12. 전세금이 2,900,000,000원으로 변경되면서 존속기간도 2026.10.09.까지로 정리됐습니다. 같은 날 이 전세권 위에 주식회사이디얼의 1,430,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2024.09.05. 안정교의 260,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 이번 임의경매는 주식회사이디얼이 전세권에 설정된 근저당권을 실행한 사건입니다.
임차인·점유자 확인
확인된 실제 임차인·점유자는 김경옥 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일은 2018.10.08.로 말소기준일 2024.07.12.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 사실만으로 대항력 있음이라고 단정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경옥 | 3501호 | 2018.10.08. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 46.1%를 ‘반값 아파트’로 읽으면 안 된다
롯데캐슬골드의 비교면적은 243.4㎡이며 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 2026.05. 전용 244.75㎡·36층이 4,740,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가격 모두 4,740,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 244.75㎡ | 36 | 4,740,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 243.4㎡ 비교 | 1건 | 4,740,000,000원 |
표면상 최저매각가 2,184,000,000원은 최근 12개월 평균의 46.1%입니다. 그러나 이 수치는 전세권의 최저매각가와 아파트 소유권 실거래가를 나란히 놓은 값입니다. 경제적 대상이 다르므로 이를 소유권 할인율로 사용할 수 없습니다. “47.4억 아파트를 21.84억에 산다”는 해석은 틀립니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,240,000원 |
| 2. 을구 9-3번 전세권 | 2,900,000,000원 | 2,159,760,000원 |
| 3. 을구 9-4번 근저당권 · 주식회사이디얼 | 1,430,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9-5번 근저당권 · 안정교 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 4,590,000,000원, 예상배당 2,159,760,000원, 미배당 2,430,240,000원입니다. 집행비용은 24,240,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데월드타워 북측 인근으로 대단위 아파트단지, 업무·상업용 빌딩, 각종 근린생활시설과 롯데월드가 혼재하며 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 잠실역 2호선·8호선이 있어 대중교통 여건도 양호한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 37층 건물 중 35층으로, 승강기·주차·화재자동탐지·소화전·도시가스 중앙난방 등의 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구)이며, 감정요항표에는 지정기간 2025.03.24.~2025.09.30. 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 롯데캐슬골드는 400세대, 사용승인일은 2005.11.22.이며 최근 12개월 동일면적 계열 실거래 확인 건수는 1건입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상부터 재확인. 이 사건은 3501호 소유권이 아니라 을구 9번 전세권의 경매입니다. 입찰표 작성 전 매각물건명세서의 매각대상 표시를 다시 확인해야 합니다.
- 존속기간. 매각기일은 2026.09.21., 전세권 존속기간은 2026.10.09.까지입니다. 존속기간 만료 이후 권리관계 정리가 투자 결과를 좌우할 수 있습니다.
- 김경옥 점유관계. 2018.10.08. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 대항력과 승계 여부를 확정하기 전에는 인수 위험을 0원으로 보면 안 됩니다.
- 정병모와 김경옥의 관계. 등기상 전세권자는 정병모이고 현황상 점유자는 김경옥입니다. 실제 점유 원인과 전세권 행사 관계를 확인해야 합니다.
- 권리자변경등기. 매각 후 을구 9번 전세권은 말소되지 않고 권리자변경등기가 필요한 것으로 명시돼 있습니다.
- 배당순위 원문 확인. 신청채권자 청구액 1,100,000,000원에 비해 예상배당이 0원으로 나타나는 만큼 실제 법원 배당관계는 원문 대조가 필수입니다.
- 시세 착시 금지. 최저가 2,184,000,000원이 최근 실거래 4,740,000,000원의 46.1%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다. 두 금액은 각각 전세권과 소유권의 가격입니다.
맺으며 — “21.84억짜리 롯데캐슬골드”가 아니다
이 사건은 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 롯데캐슬골드 동일면적 계열의 최근 거래가 4,740,000,000원인데 최저가는 2,184,000,000원, 표시 비율은 46.1%입니다. 하지만 그 비교의 전제가 다릅니다. 47.40억은 아파트 소유권 가격이고, 21.84억은 2026.10.09.까지 존속하는 을구 9번 전세권의 최저매각가입니다.
여기에 전세금 2,900,000,000원의 전세권이 매각 후 말소되지 않고 권리자변경되는 구조, 말소기준권리가 전세권 위에 설정된 근저당권이라는 점, 그리고 실제 점유자 김경옥의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·승계 여부를 확정할 수 없다는 점이 겹칩니다. 일반적인 아파트 소유권 경매처럼 “시세 대비 몇 % 싸다”로 접근하기에는 권리 구조가 지나치게 특수합니다. 소유권 투자로 보면 부적합하고, 전세권 자체의 회수구조를 이해하는 전문 입찰자에게만 검토 가능한 사건으로 보는 것이 맞습니다.
