서울동부지방법원 2025타경51344. 서울 송파구 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 6층 608호입니다. 사건 표시는 근린시설로 들어와 있지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 281,000,000원, 현재 최저매각가는 2회 유찰 후 179,840,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64%라 눈길이 가지만, 이 사건의 중심은 유찰가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원입니다.
송지현 임차인은 2022.02.25. 주민등록, 2022.02.24. 점유개시, 2022.02.11. 확정일자를 갖춘 것으로 표시되어 있습니다. 말소기준권리는 2024.02.20. 주식회사두루드림대부 가압류이므로, 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 현재 회차에서는 임차인에게 176,522,240원이 배당되고 73,477,760원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수로 남는 구조라, 최저가가 내려가도 총 부담은 결국 보증금 250,000,000원권에서 크게 벗어나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51344 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 6층608호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 16.975㎡ 전부 · 9층 건물 중 6층 608호 |
| 소유자 | 김성훈 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 179,840,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 앞선다
말소기준권리는 2024.02.20. 갑구 9번 주식회사두루드림대부 가압류입니다. 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 송지현 임차인의 주민등록일자는 2022.02.25.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 “이후 권리는 소멸”만 보고 끝낼 수 없고, 임차인의 배당 부족분이 매수인에게 남는지까지 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 중복 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송지현 | 6층 608호 16.975㎡ 전부 | 250,000,000원 | 전입 2022.02.25 확정 2022.02.11 | 2025.03.20 | 대항력 有 우선변제 인수 가능 |
임차인은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 정리됩니다. 임차권등기에는 임차보증금 250,000,000원, 차임 200,000원, 임대차계약일자 2022.02.11. 및 2024.02.08., 주민등록일자 2022.02.25., 점유개시일자 2022.02.24., 확정일자 2022.02.11.이 표시되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
에스아이팰리스레이크잠실은 총 27세대, 2021.07.30. 사용승인된 건물입니다. 최근 거래 표본은 11건, 평균 거래가는 295,273,636원입니다. 다만 대상 면적은 16.975㎡이고 거래 표본은 13.06㎡부터 27.83㎡까지 섞여 있어, 평균값을 그대로 대상 호실의 정확한 시세로 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 27.33㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2024.11 | 27.33㎡ | 4 | 272,000,000원 |
| 2024.11 | 27.83㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 2024.11 | 27.33㎡ | 5 | 272,000,000원 |
| 2024.11 | 20.97㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.10 | 27.33㎡ | 4 | 336,000,000원 |
| 2024.10 | 27.33㎡ | 4 | 310,010,000원 |
| 2024.09 | 13.06㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 19.7㎡ | 7 | 281,500,000원 |
| 2024.07 | 13.06㎡ | 7 | 171,500,000원 |
| 2024.02 | 19.7㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 295,273,636원 |
현재 최저가는 실거래 평균의 60.9%로 표시될 만큼 낮아 보입니다. 하지만 대항력 보증금 인수형에서는 최저가 비교가 핵심이 아닙니다. 현재 회차 기준 매수인은 낙찰가 179,840,000원 외에 미배당 보증금 73,477,760원을 떠안을 수 있어, 실질취득은 250,000,000원권입니다. 따라서 “1.79억이면 싸다”가 아니라 “2.5억권 오피스텔을 사는 구조가 맞는가”가 판단 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,317,760원 |
| 1. 임차인 송지현 보증금 | 250,000,000원 | 176,522,240원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 김태영 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 김태영 | 3,434,903,295원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 주식회사두루드림대부 | 2,790,157,945원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,170,302,269원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 합자회사 동화 | 786,620,680원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 | 2,735,544,533원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 가압류 · 중소기업은행 | 16,218,612원 | 0원 |
| 9. 갑구 15번 경매개시결정 · 송지현 | 250,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 73,477,760원 |
현재 회차 배당 가정상 임차인 보증금 250,000,000원 중 176,522,240원이 배당되고 73,477,760원이 부족합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 179,840,000원 | 73,477,760원 | 250,000,000원권 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 143,872,000원 | 108,942,208원 | 250,000,000원권 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 115,097,600원 | 137,313,766원 | 250,000,000원권 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 송파동 소재 지하철 8, 9호선 석촌역 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 8, 9호선 석촌역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 6층 608호입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없음으로 표시됩니다.
- 환금성. 총 27세대의 소규모 건물이고, 최근 거래 표본은 11건입니다. 표본 면적이 다양해 대상 호실만의 정확한 환금가는 보수적으로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 감정가 64%라는 숫자보다, 보증금 250,000,000원과 미배당 인수 73,477,760원을 먼저 봐야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 임차권등기, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자, 배당요구일자를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관계인 가능성 검토. 송지현은 임차인이면서 경매개시결정 채권자로도 등장합니다. 가장임차인 쟁점이 있다면 소송 리스크와 기간 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있어 관리주체 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 근린시설이지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도, 실제 사용, 대출 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래·배당자료를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 원본 서류와 전문가 검토가 필요합니다.
맺으며 — “유찰가 1.79억”이 아니라 “보증금 2.5억권” 사건
이 사건의 함정은 단순합니다. 최저가는 179,840,000원까지 내려와 싸 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 250,000,000원입니다. 현재 회차 배당 가정상 73,477,760원이 미배당으로 남고, 회차가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 250,000,000원권에 수렴합니다. 따라서 이 물건은 최저가 메리트형이 아니라 임차보증금 인수형입니다. 권리 쟁점과 임차인 지위를 원본으로 확인한 뒤, 실질취득 250,000,000원권이 대상 오피스텔의 환금가와 맞는지부터 판단해야 합니다.
