서울동부지방법원 2025타경51370. 광진구 중곡동 헤라힐스 4층 402호, 주거용 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 243,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 79,626,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 권리분석은 ‘79,626,000원짜리 다세대’로 보면 틀립니다. 임차인 서민우는 2019.09.03 전입·점유, 2019.08.26 확정일자를 갖고 있고, 2021.07.19 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2021.07.26 압류보다 앞서므로 대항력이 있고 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 매각가 79,626,000원을 가정하면 집행비용 1,833,268원을 뺀 77,792,732원이 임차인 보증금에 우선 배당되고, 남는 보증금 122,207,268원은 낙찰자에게 승계됩니다. 결국 총부담은 79,626,000원 + 122,207,268원 = 201,833,268원입니다. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 임차인 인수가 늘기 때문에 총부담은 약 200,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51370 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 147-216 헤라힐스 4층 402호 · 도로명주소 서울특별시 광진구 용마산로8다길 20-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 주거용 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 2018.02.26 사용승인 |
| 소유자 | 신규식, 신주환 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 79,626,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,071,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2021.07.26 국(도봉세무서) 압류입니다. 문제는 그보다 먼저 성립한 임차권입니다. 서민우는 임대차계약일 2019.08.24, 확정일자 2019.08.26, 주민등록·점유개시 2019.09.03이고, 2021.07.19 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 3번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당액이 매수인에게 인수됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서민우 | 건물 전부(제4층 제402호 26.32㎡) · 주거 | 200,000,000원 | 2019.09.03 | 2019.08.26 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 임차인·보증기관 관계 — 실제 임차인은 1명
임차인은 서민우 1명입니다. 등기부에는 서민우의 보증금 200,000,000원 주택임차권이 존재하고, 배당요구도 되어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 서민우의 임대차보증금반환채권 200,000,000원에 대해 대위행사(구상권)한다고 기재되어 있습니다. 별도의 두 번째 임차인이 있는 구조로 보아 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다.
또한 자료에는 임차인 서민우가 등기부상 권리관계에도 등장해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 다만 현재 확인되는 주택임차권등기에는 계약일·전입일·점유개시일·확정일자·보증금이 구체적으로 기재되어 있으므로, 입찰 전에는 이 임대차의 실제 점유·보증금 지급관계와 주택도시보증공사의 대위 범위를 원본으로 재확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,626,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,833,268원 |
| 1. 임차인 서민우 보증금 | 200,000,000원 | 77,792,732원 |
| 2. 가압류 · 최성길 | 112,977,534원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민우 | 9,876,700원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 268,071,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 서민우의 보증금 중 122,207,268원이 미배당되어 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 낙찰가, 늘어나는 것은 인수액
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 79,626,000원 | 122,207,268원 | 201,833,268원 |
| 6회 유찰 시 | 63,700,800원 | 137,845,814원 | 201,546,614원 |
| 7회 유찰 시 | 50,960,640원 | 150,356,652원 | 201,317,292원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 243,000,000원이지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 이 물건에서 비교해야 할 기준은 현재 최저매각가 79,626,000원이 아니라 실질취득 201,833,268원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 도시형생활주택(단지형다세대)이며 지상 5층 철근콘크리트구조, 2018.02.26 사용승인입니다.
- 입지. 대원여자고등학교 남동측 인근으로 단독주택·연립다세대주택·근린생활시설·신성종합시장 등이 산재하는 주거지입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 마을버스 및 시내버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 중곡역이 있습니다.
- 도로. 건물 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역, 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 주의사항. 매각물건명세서 비고에 건축물대장상 위반건축물 표시가 있다고 기재되어 있으므로 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 최저가 79,626,000원에 임차보증금 미배당 122,207,268원을 더한 201,833,268원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 서민우의 임대차계약일 2019.08.24, 확정일자 2019.08.26, 전입·점유 2019.09.03, 임차권등기 2021.07.19를 원본 서류와 대조하세요.
- 주택도시보증공사 대위관계 확인. 임대차보증금반환채권 200,000,000원에 대한 대위행사·구상권 범위와 실제 배당수령 주체를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서 비고에 표시된 위반건축물 내용을 건축물대장 원본에서 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래가가 제시되지 않았으므로, 실질취득 약 200,000,000원 수준이 실제 시장가격보다 낮은지 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “79,626,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 243,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 79,626,000원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원이 그대로 남아 있습니다. 현재 회차에서는 임차인에게 77,792,732원만 배당되고 122,207,268원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 201,833,268원입니다.
더 유찰되어도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 6회 유찰 시 실질취득 201,546,614원, 7회 유찰 시 201,317,292원으로, 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어 총액은 약 200,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 다세대 특성, 5회 유찰, 세금 압류, 위반건축물 표시까지 겹쳐 있습니다. 최저가는 싸 보이지만, 권리구조상 실제로 사는 가격은 전혀 싸 보이는 숫자가 아닙니다. 이 물건은 반드시 실질취득액을 기준으로 시세와 비교한 뒤 접근해야 합니다.
