서울동부지방법원 2025타경51370. 광진구 중곡동 헤라힐스 4층 402호, 주거용 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 겉으로는 3회 유찰로 최저가가 124,416,000원까지 내려와 보이지만, 권리구조를 보면 전혀 단순한 할인 물건이 아닙니다. 임차인 서민우의 주택임차권등기일은 2021.07.19이고, 말소기준으로 제시된 국 압류일은 2021.07.26입니다. 임차권이 말소기준보다 앞서므로, 보증금 부족분은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 싸지는 폭이 제한됩니다. 최저가가 낮아질수록 배당받지 못하는 보증금 부족분이 커지기 때문입니다. 이 사건도 현재 회차 기준 최저가 124,416,000원에 인수 부족분 78,125,824원이 더해져 실질취득은 202,541,824원입니다. 즉 “감정가의 51.2% 최저가”가 아니라, 감정가의 83.3% 실질취득으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 147-216 헤라힐스 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 주거용 도시형생활주택(단지형다세대) · 건물 전부 26.32㎡ |
| 소유자 | 신규식, 신주환 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 124,416,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,071,232원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 서민우는 임대차계약일 2019.08.24, 확정일자 2019.08.26, 전입·점유 2019.09.03으로 정리되어 있고, 2021.07.19 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리로 제시된 2021.07.26 국 압류보다 앞서는 임차권이므로, 보증금 중 배당되지 않는 부분은 매수인 인수 가능성이 큽니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서민우 | 건물 전부(제4층 제402호 26.32㎡) · 주거(임차권등기) | 전입 2019.09.03 · 확정 2019.08.26 | 200,000,000원 | 2021.07.19 | 대항력 있음 | 우선변제 | 78,125,824원 인수 |
실제 임차인은 서민우 1명으로 보아야 합니다. 주택도시보증공사는 경매신청권자로서 서민우의 임대차보증금반환채권 200,000,000원에 대해 대위행사하는 구조로 제시되어 있으므로, 같은 보증금을 별도로 더해 400,000,000원처럼 중복 계산하면 안 됩니다. 다만 대위행사 구조라고 해서 임차권 인수위험이 사라지는 것은 아니며, 부족분 78,125,824원은 현재 회차의 핵심 인수금액으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,541,824원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 임차인 서민우 보증금 | 200,000,000원 | 121,874,176원 | 부족분 78,125,824원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 전경래 | 200,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 최성길 | 112,977,534원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 서민우 | 9,876,700원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 268,071,232원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차의 매각대금은 집행비용과 임차인 보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 제시된 매수인 인수액은 78,125,824원이며, 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가도 총액은 보증금 수준에 묶인다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 의미 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 124,416,000원 | 78,125,824원 | 202,541,824원 | 최저가 착시가 가장 큰 구간 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 99,532,800원 | 102,658,790원 | 202,191,590원 | 낙찰가는 낮아져도 인수액 증가 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 79,626,240원 | 122,207,032원 | 201,833,272원 | 총액은 보증금 200,000,000원 안팎 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대원여자고등학교 남동측 인근에 위치하며, 단독주택·연립다세대주택·근린생활시설·신성종합시장 등이 산재하는 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 마을버스 및 시내버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 7호선 중곡역이 있습니다.
- 건물. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 지상 5층 철근콘크리트구조 평지붕, 2018.02.26 사용승인 건물입니다.
- 설비. 급수위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 주차장시설이 제시되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 주의. 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 위반건축물표시가 적혀 있습니다. 감정요항상 공부와의 차이는 “-”로 제시되어 있으나, 입찰 전 건축물대장 원본 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 금지. 124,416,000원이 아니라 인수 부족분 78,125,824원을 더한 202,541,824원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 매각물건명세서상 인수권리로 을구 3번 주택임차권이 명시되어 있으므로, 매각조건 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 대위행사 구조 확인. 주택도시보증공사가 서민우 보증금반환채권 200,000,000원에 대해 대위행사하는 구조입니다. 같은 보증금을 중복 계산하지 말되, 인수 위험은 별도로 검토해야 합니다.
- 당해세 변수. 국세·지방세 압류가 여러 건 있어 당해세 해당 시 배당순위와 부족분이 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물 표시. 건축물대장상 위반건축물표시가 적혀 있으므로, 대출·전입·향후 매도에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 법정지상권은 해당사항없음으로 제시되어 있습니다.
맺으며 — “51% 최저가”가 아니라 “2억대 인수형”
이 물건은 유찰 횟수만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 243,000,000원짜리가 3회 유찰되어 124,416,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아니라 대항력 있는 임차권 보증금입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 202,541,824원이고, 다음 회차로 내려가도 인수액이 커져 총액은 200,000,000원 안팎에 머뭅니다. 권리상 핵심 인수금액, 주택도시보증공사의 대위행사 구조, 위반건축물 표시, 국세·지방세 압류 변수를 모두 확인해야 하는 보수 접근형 다세대입니다.