서울동부지방법원 2025타경51384. 서울 광진구 군자동의 ‘뫼비우스’ 2층 202호입니다. 경매상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 최낙훈 씨로, 2022.04.25. 거래가 335,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준은 2024.01.16. 중소기업은행의 가압류입니다. 그런데 이보다 앞선 2022.06.20. 전입신고를 한 임차인 원지영 씨가 보증금 350,000,000원의 주택임차권등기를 가지고 있습니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금 인수가 가장 중요한 위험입니다.
이 사건은 보증기관인 주택도시보증공사가 원지영 씨의 임대차보증금반환채권을 대위행사하는 구조입니다. 보증공사는 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 원래 보증금 규모와 실제 매수인 부담을 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 군자동 91-1 뫼비우스 2층 202호 도로명주소: 서울특별시 광진구 동일로 294 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 최낙훈 (2022.04.25. 소유권이전 · 거래가 335,000,000원) |
| 감정가 | 330,000,000원 |
| 최저매각가 | 211,200,000원 (4회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 실제 임차인 | 1명 · 원지영 |
| 매수인 인수 | 확약 유효 시 실질 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력
현재 권리분석의 말소기준은 2024.01.16. 중소기업은행 가압류(갑구 10번)입니다. 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 신정신용협동조합의 근저당권과 신탁등기 및 과거 압류는 이미 말소되었습니다.
② 임차인·보증기관 분석 — 확약서가 결정적이다
이 사건에서 구별해야 할 것은 실제 임차인 원지영 씨와 그 보증금반환채권을 대위행사하는 주택도시보증공사입니다. 보증공사는 별도의 임차인이 아닙니다. 보증금 350,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 원지영 건물 전부 · 주거 |
점유 2022.06.17. 전입 2022.06.20. |
2022.05.30. | 350,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 |
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 임대차보증금반환채권의 대위행사 주체이며 별도 임차인으로 계산하지 않습니다. 임차권등기: 을구 3번, 2024.06.20.
따라서 대항력이 유지되고 반환청구권도 남는다면, 매수인은 낙찰대금 외에 부족분을 인수할 수 있습니다. 이 경우 현재 가정상 낙찰가와 인수액의 합계는 353,756,800원으로, 보증금 350,000,000원에 집행비용 영향을 더한 수준입니다.
낙찰가가 내려가면 보증금 미배당액이 늘기 때문에, 최저가 211,200,000원만 보고 저렴하다고 판단하는 것은 잘못입니다.
- 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기
- 배당금으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기
- 임차권등기 말소에 동의
이 확약이 유효하고 해당 보증금반환채권 전체에 적용되는 경우, 앞서 산출한 142,556,800원은 실제 매수인 인수금이 아닙니다. 해당 권리의 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다.
다만 확약은 대위행사 대상인 원지영 씨의 해당 임차보증금 권리에 관한 것입니다. 다른 임차인의 권리까지 포괄적으로 소멸시키는 문서는 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 원지영 씨 1명이며, 별도의 미확약 임차인은 확인되지 않습니다.
다만 입찰 전에는 확약서 원본과 제출 사실, 보증기관의 대위 범위, 임차권등기 말소 처리 및 매각물건명세서의 최종 내용을 함께 대조해야 합니다. 확약이 인정되지 않거나 별도 인수권리가 확인되면 실질취득비용은 달라집니다.
③ 가격 분석 — 4회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다
감정가 330,000,000원인 이 물건의 현재 최저가는 211,200,000원으로, 감정가의 64%입니다. 낙찰가 수준만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다.
특히 이 물건은 근린시설로 분류되면서 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 일반 아파트 실거래 가격이나 주거용 오피스텔 평균가격을 검증 없이 적용할 수 없습니다. 같은 건물·비슷한 면적과 용도의 최근 실거래를 확인해야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 확약 전 표시 인수액 | 확약 반영 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가의 64% |
211,200,000원 | 142,556,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 51.2% |
168,960,000원 | 184,205,440원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가의 40.96% |
135,168,000원 | 217,524,352원 | 0원 |
후속 유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 확약 전 인수액은 각 회차의 배당 추정에 따른 표시값이고, 실제 매수인 부담으로 보지 않습니다. 집행비용 등의 차이로 회차별 산출액은 달라질 수 있습니다.
확약이 유효하면 매수인 실질취득은 낙찰가 중심으로 계산할 수 있습니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 보증금 인수액까지 합산한 금액을 시세와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,756,800원 |
| 1. 원지영 보증금 우선변제 주택도시보증공사 대위행사 |
350,000,000원 | 207,443,200원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 (갑구 10번) | 100,942,047원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,323,979원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 (갑구 12번) | 10,107,033원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 211,200,000원에서 집행비용 3,756,800원을 제외하면 임차보증금에 207,443,200원이 배당되는 구조입니다. 원보증금 대비 부족분은 142,556,800원입니다. 하지만 보증기관의 포기확약을 반영하면 이 부족분을 매수인에게 청구하지 않는다는 것이 핵심입니다.
이들을 각각 독립적인 임차보증금으로 더하거나, 동일 채권을 중복된 실질 채무로 해석하면 안 됩니다. 배당 추정상 다른 채권자들에게는 배당이 없으며, 보증기관의 실제 회수 및 잔존채권 처리는 채권관계와 확약의 적용 범위에 따라 판단해야 합니다.
국세·지방세 관련 압류가 존재하므로 당해세 등의 선순위 배당 가능성은 별도 확인이 필요합니다. 실제 집행비용과 배당액 역시 확정 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 임차보증금 문제가 확약으로 해소되더라도, 실거래 시세·용도·명도·자금조달 조건을 검증한 이후에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 군자동 세종초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 5·7호선 군자역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비, 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 37m 내외 도로, 북동측 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.
- 공부와의 관계. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 근린시설 분류와 실제 이용형태에 따른 사용·대출·세금 조건은 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 군자역 등 교통 여건은 긍정적으로 검토할 요소입니다. 반면 4회 유찰 이력과 근린시설·오피스텔 이용 특성은 매각 가능 가격을 보수적으로 판단해야 할 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기확약서 원본. 2026.06.26. 제출된 확약서의 문구, 효력, 제출 주체 및 매수인에 대한 잔존보증금 청구 포기 범위를 반드시 대조하세요.
- 보증기관 승계관계. 주택도시보증공사의 보증금반환채권 대위행사 범위가 원지영 씨의 보증금 350,000,000원 전체에 대응하는지 확인하세요. 별도의 임차인이나 잔존 청구권이 있는지도 점검 대상입니다.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 임차권등기의 말소 동의 내용과 낙찰 후 말소 절차를 확인하세요. 확약과 실제 등기 정리 가능성을 구별해야 합니다.
- 용도 검증. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태에 따른 적법한 사용 여부, 취득세·대출·임대 활용 조건을 확인하세요.
- 실거래 시세. 동일 건물 또는 인근 유사 물건의 최근 거래가를 확인하고, 최저가 211,200,000원 및 부대비용을 합산한 실질취득비용과 비교하세요.
- 실제 점유·명도. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 인도 가능 상태를 확인하고 명도에 필요한 기간·비용을 반영하세요.
- 체납세금·관리비. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 관련 압류가 있어 배당관계를 확인해야 합니다. 매수인이 부담할 가능성이 있는 관리비도 따로 조사하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서를 함께 확인하고 권리 및 매각조건의 변경 여부를 점검하세요.
맺으며 — “보증금 3.5억보다 중요한 것은 확약서의 효력”
이 물건의 핵심은 감정가 330,000,000원에서 211,200,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 그보다 큰 350,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 존재한다는 점입니다.
확약이 없다면 현재 배당 추정에 따른 인수액은 142,556,800원으로, 최저가에 이 금액을 더한 실질취득은 353,756,800원 수준입니다. 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없는 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사는 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 대상 보증금 전체에 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 인수는 0원이 됩니다. 실제 임차인은 원지영 씨 1명이며, 보증기관은 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
그렇다고 바로 우량 경매물건으로 평가할 수는 없습니다. 4회 유찰된 근린시설·오피스텔 이용 물건이고, 현재 최저가가 최근 실거래 시세보다 유리한지는 검증되지 않았습니다. 확약의 효력, 현재 점유, 용도 및 시장가격을 확인해야 합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 확약이 유효하면 핵심 보증금 인수 위험은 해소되지만, 여러 차례 유찰된 물건의 환금성 및 가격 적정성에 대한 불확실성이 남습니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 추가 검증. 이 사건의 입찰 판단은 두 가지를 모두 확인한 뒤에 내려야 합니다.
