서울동부지방법원 2025타경51384. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 최낙훈이며 2022.04.25 거래가액 335,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2024.01.16 중소기업은행 가압류 100,942,047원이 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 2022.06.20 전입을 갖춘 원지영의 임차권입니다.
통상이라면 이 구조는 주의해야 합니다. 원지영은 2022.05.30 확정일자를 받고 2022.06.17 점유를 개시했으며 2022.06.20 전입했습니다. 말소기준권리인 2024.01.16 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이므로, 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액이 매수인에게 이어질 수 있기 때문입니다. 그러나 이번 사건에는 그 결론을 바꾸는 주택도시보증공사의 대항력 포기확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 군자동 91-1 뫼비우스 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 최낙훈 (2022.04.25 매매 · 거래가액 335,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 264,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만, 확약이 인수 위험을 끊는다
말소기준은 2024.01.16 중소기업은행 가압류 100,942,047원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 중소기업은행 추가 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 동작구·용산구 압류, 국민건강보험공단 압류, 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019.11.18 신정신용협동조합 근저당 2,798,400,000원은 2020.04.20 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원지영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 2022.06.20 / 2022.05.30 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 원지영 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 원지영의 임대차보증금반환채권 350,000,000원에 대해 대위행사하는 신청채권자입니다. 따라서 원지영과 주택도시보증공사의 금액을 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 264,000,000원이고, 현재 회차는 3회 유찰·감정가 80%로 제시돼 있습니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
이 사건에서 더 중요한 점은 권리비용의 착시입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조이므로, 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이번에는 확약이 그 인수 위험을 제거했지만, 그렇다고 해서 264,000,000원이 시장가보다 싸다는 결론까지 자동으로 이어지는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 원지영 임차보증금 반환채권(우선변제) | 350,000,000원 | 259,504,000원 |
| 2. 중소기업은행 가압류 | 100,942,047원 | 0원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 7,323,979원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 가압류 | 10,107,033원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 가압류 | 350,000,000원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 강제경매 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 90,496,000원이지만, 2026.06.26 대항력 포기확약으로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종초등학교 북측 인근으로, 주위에는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5·7호선 군자역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중입니다.
- 도로. 북서측 노폭 약 37미터, 북동측 노폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비, 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 확약에 말소 동의가 포함돼 있으므로 매각 후 실제 말소 진행 방식과 필요한 서류를 확인하세요.
- 세금 배당순위. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하므로 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 현황·건축물대장·용도와 실제 사용관계를 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만 보지 말고 주변 동일·유사 용도의 실제 거래와 임대수요를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 강했지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 원지영은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금은 350,000,000원입니다. 현재 회차 배당만 적용하면 90,496,000원이 남아 매수인에게 이어질 수 있는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.06.26 제출한 확약에서 대항력을 포기하고, 배당으로 전액 변제되지 않더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이번 사건의 결론은 실질 인수 0원*입니다. 권리 리스크의 큰 축은 정리됐습니다.
남는 판단은 가격입니다. 최저가는 264,000,000원이고 이미 3회 유찰됐지만, 비교 가능한 최근 실거래 근거 없이 단순히 감정가보다 낮다는 이유로 가격 메리트를 주기는 어렵습니다. 권리는 확약 확인 후 합격, 가격은 별도 검증. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 이번 사건의 핵심입니다.
