서울동부지방법원 2025타경51384. 광진구 군자동 ‘뫼비우스’ 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 아파트로 단순 가정하면 안 되는 물건입니다. 말소기준은 2019.11.18. 신정신용협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 2,798,400,000원입니다. 이후 중소기업은행·경기신용보증재단·주택도시보증공사 가압류, 여러 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제의 초점은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 원지영 씨의 보증금은 350,000,000원이고, 임대차계약일자는 2022.05.19., 확정일자는 2022.05.30., 점유개시일자는 2022.06.17., 주민등록일자는 2022.06.20.입니다. 모두 말소기준권리 2019.11.18.보다 뒤입니다. 따라서 보증금이 최저가보다 크더라도, “낙찰가가 내려가면 그만큼 인수가 늘어 실질취득가가 보증금으로 고정되는” 대항력 인수형과는 다르게 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 군자동 91-1 뫼비우스 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 최낙훈 (2022.04.25. 거래가 335,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 211,200,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤로 권리가 몰려 있다
말소기준은 을구 1번 신정신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 주택임차권도 등기 시점은 2024.06.20.이고, 주민등록일자 역시 2022.06.20.으로 기준권리보다 뒤입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복 신고 아님
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 원지영 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 350,000,000원 | 전입 2022.06.20 · 확정 2022.05.30 · 점유개시 2022.06.17 | 대항력 없음 우선변제 청구 실제 임차인 |
임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라, 원지영 씨의 임대차보증금반환채권에 대해 대위행사하는 신청채권자입니다. 따라서 보증금 350,000,000원을 임차인 보증금과 보증기관 채권으로 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 감정가 64%지만 ‘권리 확인값’이 붙는다
현재 최저가는 211,200,000원입니다. 감정가 330,000,000원 대비 64%까지 내려온 회차입니다. 다만 이 사건은 실거래 평균과 직접 비교해 “싸다”고 결론낼 수 있는 구조가 아니라, 임차권등기·HUG 대위행사·세금 압류·대규모 미배당을 함께 보아야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 3,409,329,859원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 168,960,000원 | 165,794,560원 | 3,450,978,499원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 135,168,000원 | 132,475,648원 | 3,484,297,411원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,756,800원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 신정신용협동조합 | 2,798,400,000원 | 207,443,200원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 100,942,047원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 11번 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,323,979원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 10,107,033원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 13번 가압류 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 총 채권액은 3,616,773,059원, 채권자 배당은 207,443,200원, 미배당은 3,409,329,859원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 광진구 군자동 소재 “세종초등학교” 북측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5·7호선 “군자역”이 소재하여 제반 교통상황은 무난시됩니다.
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제2층 제202호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있습니다.
- 토지. 가장형 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 37미터 내외, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준일 재확인. 2019.11.18. 신정신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 임차인의 주민등록일자 2022.06.20.과 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 문구 확인. 을구 3번 주택임차권은 보증금 350,000,000원, 범위 건물 전부로 등기되어 있습니다. 매각물건명세서 원문에서 인수 문구와 말소 촉탁 범위를 확인해야 합니다.
- HUG 대위행사 확인. 주택도시보증공사는 원지영 씨의 임대차보증금반환채권 350,000,000원에 대해 대위행사합니다. 실제 임차인 수와 보증기관 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건이 표시되어 있습니다. 당해세 해당 시 배당 순위와 배당금이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 아파트처럼 환금성과 대출 조건을 단순 적용하면 안 됩니다.
- 가격 판단 보류. 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 충분한 할인이라고 결론내리지 말고, 임차권등기·대위행사·세금압류·미배당 구조를 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 계산”과 “안전한 물건”은 다르다
이 사건은 배당표상 매수인 인수가 0원입니다. 임차인의 보증금은 350,000,000원으로 크지만, 주민등록일자가 말소기준권리 뒤라 대항력 있는 보증금 인수형으로 고정되는 구조는 아닙니다. 그렇다고 가볍게 들어갈 물건도 아닙니다. 을구 3번 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 대위행사, 국세·지방세 압류 6건, 현재 회차 미배당 3,409,329,859원이 한꺼번에 보입니다. 권리상 결론은 인수 0원, 실무상 결론은 확인 후 제한적 접근. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 임차권등기 문구와 말소기준일의 정확한 대조입니다.