서울동부지방법원 2025타경51408. 송파구 문정동 메이저파크빌 제2층 제202호, 전용 51.63㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 백회선이고 2020년12월16일 매매를 원인으로 2021.02.19. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 375,000,000원입니다. 현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2021.06.29. 국 압류입니다. 기존 농협은행 근저당은 2021.05.24. 해지로 이미 말소됐고, 데이터상 말소기준권리는 2021.06.29. 압류로 잡혀 있습니다.
임차인 정다혜의 전입일은 2021.02.15., 점유개시는 2021.02.10., 확정일자는 2020.12.31.입니다. 따라서 말소기준 압류보다 앞서 대항력이 인정되는 구조이고, 보증금 370,000,000원 전액을 받지 못하면 원칙적으로 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 그 금액은 39,504,000원입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 신청채권자로서 임차인 정다혜의 보증금반환채권 370,000,000원을 대위행사하고 있고, 2026.6.26. 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고, 배당으로 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 매수인 실질 인수 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 111-1 메이저파크빌 2층202호 · 송이로36길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 51.63㎡ · 지상 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 백회선 · 2021.02.19. 소유권이전 · 거래가액 375,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 336,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 / 2026.09.21 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 370,000,000원 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 승부를 바꾼다
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정다혜 건물 제2층 제202호 51.63㎡ 전부 | 370,000,000원 | 2021.02.15 2020.12.31 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | HUG 대위 실제 임차인은 1명 |
주택도시보증공사의 대위행사는 임차인이 하나 더 생긴 것이 아닙니다. 실제 임차인은 정다혜 1명이고, 주택도시보증공사는 그 보증금반환채권을 승계해 신청채권자로 행사하는 구조입니다. 따라서 보증금 370,000,000원과 주택도시보증공사 청구 370,000,000원을 서로 별도 채권처럼 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰됐어도 ‘싸다’고 보기 어렵다
메이저파크빌의 확인된 최근 거래는 2026.02. 전용 38.27㎡, 5층, 260,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 1건 기준 260,000,000원입니다. 현재 최저가 336,000,000원은 이 금액의 129.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 38.27㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 38.27㎡ | 1건 | 260,000,000원 |
다만 대상 호실은 전용 51.63㎡이고 확인 거래는 38.27㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 260,000,000원을 대상 호실의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다. 그럼에도 데이터상 현재 최저가는 최근 거래의 129.2%이므로, 적어도 이 한 건만 놓고 “3회 유찰돼 싸졌다”거나 “최근 시세보다 저렴하다”는 판단은 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 1. 임차인 정다혜 보증금 | 370,000,000원 | 330,496,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 보증금 부족분은 39,504,000원입니다. 그러나 2026.6.26. 제출된 대항력 포기 확약에 따라 해당 임차인의 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권은 포기되고 임차권등기 말소에도 동의하므로, 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 중 당해세 해당액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 밖 계산은 이렇게 바뀐다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 80% | 336,000,000원 | 39,504,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 268,800,000원 | 105,763,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 215,040,000원 | 158,770,560원 | 0원 |
확약이 없다면 보증금 370,000,000원이 낙찰가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 바로 그 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약이 존재하므로, 정다혜에 관한 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림연예예술고등학교 북서측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 소재하는 지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리 및 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 2층 202호이며, 기본 위생·급배수·전기·난방·소화전·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지 공시지가는 5,728,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제6구역(전술) 등이 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 최근 확인 거래가 1건뿐이며 대상 면적과 일치하지 않아, 가격 검증 자료가 충분한 유형은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.6.26. 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서와 사건기록에 그대로 존재하는지 최종 확인하세요.
- 보증기관 대위 중복 계산 금지. 실제 임차인은 정다혜 1명입니다. 주택도시보증공사의 370,000,000원 청구를 별도 보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당액이 있으면 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교 주의. 최근 거래 260,000,000원은 38.27㎡, 대상은 51.63㎡입니다. 단순 금액 비교만으로 대상 시세를 확정하지 마세요.
- 3회 유찰 자체를 호재로 보지 말 것. 현재 최저가가 최근 거래 대비 129.2%인 만큼, 권리 안전과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 임차권등기 말소 실행 확인. 확약 내용상 말소 동의가 있으므로 낙찰 후 실제 말소 절차까지 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 보수적으로
이 사건은 겉으로 보면 보증금 370,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 336,000,000원보다 커서 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 39,504,000원의 부족분을 보여 줍니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.6.26. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 투자 판단까지 안전해지는 것은 아닙니다. 현재 최저가 336,000,000원은 최근 12개월 확인 거래 260,000,000원의 129.2%이고, 비교 거래의 전용면적도 38.27㎡로 대상 51.63㎡와 다릅니다. 이미 3회 유찰됐고 단지 평균 유찰도 2.6회입니다. 결론은 권리 리스크는 확약으로 크게 해소됐지만, 가격 메리트는 데이터만으로 확인되지 않는다입니다. 권리 때문에 피할 물건은 아니지만, 가격 때문에 서두를 물건도 아닙니다.
