최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 정다혜의 보증금 370,000,000원이 핵심입니다. 현재 최저가 268,800,000원으로 낙찰돼도 배당 부족분 105,763,200원을 매수인이 떠안을 수 있어, 실질취득은 374,563,200원입니다. 이 물건은 ‘최저가가 싸다’가 아니라 보증금 수준으로 고정되는 구조로 봐야 합니다.
서울동부지방법원 2025타경51408. 송파구 문정동 메이저파크빌 제2층 제202호, 전용 51.63㎡ 다세대주택입니다. 겉으로 보면 감정가 420,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 268,800,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 중심은 낮아진 최저가가 아니라 정다혜 임차인의 대항력 있는 임차보증금입니다. 주민등록일자 2021.02.15, 확정일자 2020.12.31, 임차보증금 370,000,000원이고, 말소기준으로 잡힌 2021.06.29 압류보다 앞섭니다. 배당으로 다 갚지 못하면 부족분은 매수인 인수 가능성이 큽니다.
신청채권자는 주택도시보증공사이고, 임차인 정다혜의 임대차보증금반환채권 370,000,000원에 대해 대위행사하는 구조입니다. 따라서 실제 임차인은 정다혜 1명으로 보아야 하고, 보증금 370,000,000원을 따로 두 번 더해 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 264,236,800원이고, 부족분 105,763,200원이 남습니다. 그래서 최저가 268,800,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 111-1 메이저파크빌 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.63㎡ · 지상 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 백회선 (2021.02.19. 거래가 375,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 268,800,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차보증금 인수’가 핵심
말소기준은 2021.06.29 송파세무서장 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 송파구 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 다만 정다혜 임차인의 주민등록일자와 확정일자가 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 정리되더라도 배당받지 못한 보증금 부족분은 매수인 인수 가능성으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있고, 부족분이 인수된다
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정다혜 | 건물 제2층 제202호 51.63㎡ 전부 | 370,000,000원 | 2021.02.15 / 2020.12.31 | 대항력 우선변제 실제 임차인 |
정다혜 임차인은 주거 목적의 임차권등기권자이고, 임대차계약일자는 2020.12.08, 점유개시일자는 2021.02.10입니다. 배당요구는 2023.03.03에 이뤄졌습니다. 현재 회차 매각가 268,800,000원 가정에서는 집행비용 4,563,200원을 먼저 빼고, 임차인 보증금에 264,236,800원이 배당됩니다. 보증금 370,000,000원 중 105,763,200원이 부족하므로, 매수인의 실질취득은 374,563,200원으로 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
메이저파크빌의 확인 가능한 최근 실거래는 2026.02, 전용 38.27㎡, 5층, 260,000,000원 1건입니다. 대상 물건은 전용 51.63㎡이므로 면적이 달라 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그래도 중요한 점은 명확합니다. 최저가 268,800,000원만 놓고 보면 260,000,000원의 103.4% 수준이지만, 이 사건은 최저가로 끝나지 않습니다. 인수 예상액을 더한 실질취득 374,563,200원은 참고 실거래 260,000,000원의 144.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 38.27㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 참고 평균 | 38.27㎡ | 1건 | 260,000,000원 |
이 사건을 “감정가 4.20억짜리가 2.688억까지 내려왔다”고 보면 위험합니다. 실질취득은 374,563,200원이고, 이는 백회선의 취득 거래가 375,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 유찰로 최저가가 낮아졌다는 사실보다 미배당 보증금이 총취득가를 다시 끌어올린다는 점이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,563,200원 |
| 1. 임차인 정다혜 보증금 | 370,000,000원 | 264,236,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 96,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 정다혜 임차인 보증금 부족분은 105,763,200원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 배당 순서와 부족분은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 총액은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 인수 예상액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 268,800,000원 | 105,763,200원 | 374,563,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 215,040,000원 | 158,770,560원 | 373,810,560원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 172,032,000원 | 201,176,448원 | 373,208,448원 |
회차가 내려갈수록 최저가는 작아지지만, 그만큼 임차보증금 미배당분이 커집니다. 현재 회차와 4회 유찰 시를 비교해도 실질취득 차이는 1,354,752원에 불과합니다. 이 물건은 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 만드는 구조가 아니라, 대항력 임차보증금이 총액을 방어하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림연예예술고등학교 북서측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 소재하는 지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행 빈도 기준 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제202호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 주차장시설을 갖추었습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 5,728,000원/㎡, 대지 227.2㎡, 북서측 노폭 약 6m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 메이저파크빌은 8세대, 사용승인 2014.04.03의 소규모 다세대입니다. 확인 가능한 최근 거래는 1건이라 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 268,800,000원이 아니라 실질취득 374,563,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 인수 확인. 정다혜 임차인의 전입·확정·점유·배당요구와 보증금 부족분 105,763,200원을 원본으로 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 지위 확인. 신청채권자는 임차인의 보증금반환채권을 대위행사하는 구조이므로, 실제 임차인과 보증금은 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 금액이 확인되면 임차인 배당 부족분이 더 커질 수 있습니다.
- 명도 리스크. 대항력 있는 임차인이 있는 물건이므로 인도 일정과 보증금 정산 문제를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 2회”보다 “보증금 3.7억”이 먼저다
이 물건은 감정가 420,000,000원에서 최저가 268,800,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 370,000,000원이 배당으로 전액 해결되지 않기 때문에, 매수인은 현재 회차 기준 105,763,200원의 인수 위험을 함께 봐야 합니다. 그래서 실질취득은 374,563,200원이고, 유찰이 더 진행돼도 총액은 계속 보증금 수준에 묶입니다. 권리 리스크는 높고, 가격 메리트는 최저가가 아니라 인수액까지 포함해 다시 계산해야 보입니다. 이 사건은 단순 저가매수가 아니라 대항력 임차보증금 인수형 물건입니다.