서울동부지방법원 2025타경51421. 송파구 문정동 예원빌 102동 601호, 전용 45.94㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 429,000,000원, 2회 유찰 후 현재 최저가는 274,560,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64%라서 싸 보입니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 전입·확정일자를 가진 임차인 유공배가 있고, 임차보증금은 450,000,000원입니다. 이 보증금은 배당으로 전액 회수되지 않으면 매수인에게 인수될 수 있습니다.
현재 최저가 기준 예상배당을 적용하면 임차인은 269,916,160원을 배당받고, 부족분 180,083,840원이 남습니다. 따라서 매수인이 체감하는 총액은 최저가 274,560,000원이 아니라 454,643,840원입니다. 대항력 인수형 물건은 유찰되어 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총액이 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건은 바로 그 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 8-3 예원빌 102동 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.94㎡ · 예원빌 제102동 제6층 제601호 |
| 소유자 | 손주희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 274,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유공배 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.07.14 여수수산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 임차인 유공배의 전입신고와 확정일자가 2022.07.12로, 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 주택임차권등기는 2024.09.04에 등기되었지만, 기재된 전입·확정일자가 선순위라서 대항력과 우선변제권을 모두 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 가능성 큼
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유공배 | 건물 6층 601호 45.94㎡ · 주거(임차권등기) | 450,000,000원 | 2022.07.12 | 2022.07.12 | 2025.05.07 | 대항력 우선변제 승계위험 |
유공배는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 전입신고와 확정일자가 말소기준권리보다 빠르고, 배당요구도 되어 있어 배당으로 일부 회수합니다. 다만 현재 최저가에서는 보증금 전액 회수가 되지 않아 미배당 보증금 인수가 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
예원빌 동일 전용 45.94㎡의 최근 실거래는 2건입니다. 평균은 396,500,000원, 최저는 393,000,000원, 최고는 400,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 45.94㎡ | 2 | 393,000,000원 |
| 2023.08 | 45.94㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 평균 | 45.94㎡ | 2건 | 396,500,000원 |
최저가 274,560,000원만 보면 실거래 평균의 69.2%입니다. 하지만 선순위 임차보증금 미배당분을 더한 실질취득 454,643,840원은 실거래 평균의 114.7%입니다. 즉 이 물건은 “싸게 유찰된 물건”이 아니라, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총액이 보증금 수준에 묶이는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,643,840원 |
| 1. 임차인 유공배 보증금(우선변제) | 450,000,000원 | 269,916,160원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 여수수산업협동조합 | 5,565,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,145,505원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 유공배 | 450,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 서울신용보증재단 | 27,232,309원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 유공배 미배당 보증금 | - | 180,083,840원 |
현재 최저가 기준 배당 후 임차보증금 부족분 180,083,840원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 배당 구조는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수액 — 유찰돼도 총액은 보증금 수준
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 274,560,000원 | 269,916,160원 | 180,083,840원 | 454,643,840원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 219,648,000원 | 215,772,928원 | 234,227,072원 | 453,875,072원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 175,718,400원 | 172,458,342원 | 277,541,658원 | 453,260,058원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 낙찰가가 274,560,000원 → 219,648,000원 → 175,718,400원으로 내려가도, 매수인 인수액이 180,083,840원 → 234,227,072원 → 277,541,658원으로 늘어납니다. 결국 실질취득은 계속 4.53억~4.55억 수준입니다. 최저가 하락만 보고 접근하면 안 되는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문정초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·공동주택·아파트단지 등이 혼재합니다. 근거리에 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고, 근거리에 버스정류장 및 지하철 8호선 문정역이 있습니다. 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 예원빌 제102동 제6층 제601호로서 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본 위생설비, 급·배수설비, 도시가스보일러 난방설비, 승강기, 주차장설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 비행안전제2구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 26세대 규모이고 최근 동일 전용 거래는 2건입니다. 실거래 표본이 많지 않아, 낙찰 후 매도 시 가격 검증과 환금성 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 입찰. 현재 회차의 판단 가격은 274,560,000원이 아니라 454,643,840원입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 3번 주택임차권 등기, 전입 2022.07.12, 확정 2022.07.12, 보증금 450,000,000원의 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유·관계인 검토. 임차인 유공배가 경매 채권자로도 나타나므로, 실제 점유와 임대차 진정성을 현장·서류로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 있으면 배당이 달라지고 임차인 미배당·후순위 미배당 구조도 변동될 수 있습니다.
- 위반건축물 문구 확인. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장상 위반건축물 등재 문구가 있으므로, 대장 원본과 위반 내용의 범위를 확인해야 합니다.
- 명도보다 보증금이 우선. 이 사건은 단순 점유 명도 문제가 아니라 선순위 임차보증금 인수 문제입니다. 명도비 예산보다 보증금 승계 가능성을 먼저 계산해야 합니다.
맺으며 — “2회 유찰”보다 “선순위 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 429,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 274,560,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 450,000,000원이고, 현재 회차 기준 미배당 보증금 180,083,840원이 매수인 인수로 남습니다. 그래서 실질취득은 454,643,840원입니다.
같은 전용 실거래 평균 396,500,000원과 비교하면, 실질취득은 오히려 시세보다 높습니다. 유찰 횟수와 최저가만 보면 싸 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 권리 흐름은 읽히지만, 가격과 인수 구조는 불리합니다. 원본 서류로 임차권·당해세·위반건축물 내용을 해소하지 못하면 보수적으로 접근해야 합니다.