서울동부지방법원 2025타경51434. 광진구 중곡동 정익제이타워1차 제11층 제1112호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 박순자로, 2021년 7월 30일 매매를 원인으로 거래가액 235,000,000원에 취득하고 2021년 8월 24일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

권리관계는 겉으로 단순하지 않습니다. 임차인 서효진은 2021년 7월 30일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 7월 14일입니다. 반면 말소기준권리는 그보다 늦은 2021년 10월 21일 김상국의 근저당권입니다. 따라서 원칙적으로는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조였습니다.

그 구조를 뒤집는 문서가 2026년 6월 26일 제출된 확약서입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인 서효진의 임대차보증금반환채권 235,000,000원을 대위행사하면서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 배당으로 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기말소에 동의했습니다. 그래서 본건은 룰상 계산되는 인수액과 실제 매수인이 부담할 실질 인수액을 반드시 분리해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저, 말소기준은 나중

임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 서효진의 임대차보증금반환채권 235,000,000원을 대위행사하는 신청채권자입니다. 따라서 서효진 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 별개의 임차보증금처럼 더해 계산해서는 안 됩니다. 본건의 실제 임차인은 서효진 1명입니다.

* 배당계산상 현재 최저가에서 보증금 미배당액은 81,984,000원이지만, 주택도시보증공사가 2026.06.26 대항력·잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 서효진 임대차보증금 채권에 한정해 적용됩니다.

② 가격 판단 — 감정가 80%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 최저매각가는 156,000,000원으로 감정가 195,000,000원의 80%입니다. 다만 이 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인율이 생겼다는 사실과 실제 시장가보다 싸다는 판단은 서로 다른 문제입니다.

자료에서 확인되는 과거 거래가는 현 소유자 박순자의 2021년 거래가액 235,000,000원입니다. 현재 감정가 195,000,000원과 최저가 156,000,000원은 그보다 낮지만, 2021년 취득가만으로 2026년 현재 시세를 대체할 수는 없습니다. 따라서 이 보고서에서는 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)

주택도시보증공사의 235,000,000원 청구는 임차인 서효진의 임대차보증금반환채권에 대한 대위행사이므로 임차보증금 235,000,000원과 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액은 선순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광진구 능동 소재 군자역 북서측 인근으로, 역세권을 중심으로 상업·업무시설 등이 혼재된 노선상업지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선·7호선 군자역이 있습니다.
• 이용. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 제1112호는 오피스텔로 이용 중입니다.
• 건물. 지하2층/지상15층 철근콘크리트구조 건물로 사용승인일은 2018.06.22이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기·기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 부지는 남서측으로 광대로인 천호대로와 접합니다.
• 토지이용. 중곡동 639-4는 일반상업지역, 639-19는 준주거지역이며 두 필지 모두 지구단위계획구역입니다.
• 유찰. 현재 3회 유찰 상태이므로 권리 해소 여부와 별개로 응찰 수요와 가격 적정성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기말소 동의 문구가 본건 서효진 임차권 전체에 적용되는지 확인하세요.
• 임차권등기 처리. 낙찰 후 임차권등기말소 동의의 실제 실행 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
• 대위행사 중복 주의. 주택도시보증공사의 235,000,000원 청구는 서효진 보증금반환채권의 대위행사입니다. 별개의 임차보증금으로 이중 합산하면 안 됩니다.
• 당해세 확인. 광진구·국민건강보험공단·국 관련 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당 선순위 영향을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 195,000,000원의 80%인 156,000,000원이라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 실제 응찰 전 주변 오피스텔·근린시설 거래가격을 별도로 대조하세요.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 현황·건축물대장·용도 적법성을 함께 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형이었지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 물건은 말소기준권리만 보고 지나가면 위험하게 읽힙니다. 서효진은 2021.07.30 전입·점유, 2021.07.14 확정일자를 갖춘 보증금 235,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 현재 최저가 156,000,000원 기준 계산상 미배당 보증금은 81,984,000원입니다.

그러나 주택도시보증공사가 2026.06.26 제출한 확약서에서 우선변제권만 행사하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기말소에 동의했습니다. 이 문서가 그대로 적용되는 전제에서는 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 최저가 낙찰 가정의 실질취득도 156,000,000원입니다.

다만 이 결론을 곧바로 “싸다”로 연결해서는 안 됩니다. 이미 3회 유찰됐고 현재 자료만으로 최근 실거래 기준 시세를 확정할 수 없습니다. 따라서 본건의 결론은 권리는 확약 확인 시 해소 가능, 가격은 별도 검증입니다. 입찰의 승부처는 81,984,000원의 룰상 인수액 자체가 아니라, 확약서의 유효성을 원본에서 확인하고 156,000,000원이 실제 시장가격에 비해 적정한지 검증하는 것입니다.