서울동부지방법원 2025타경51434. 서울 광진구 중곡동 정익제이타워1차 11층 1112호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 2018.06.22 사용승인된 지하 2층·지상 15층 건물에 있으며, 임차권등기에 표시된 임차 범위는 16.37㎡ 전부입니다. 현재 소유자는 박순자 씨로, 2021.08.24 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 235,000,000원입니다.

이 물건을 단순히 감정가 195,000,000원에서 최저가 124,800,000원으로 내려간 물건으로 보면 중요한 권리관계를 놓칩니다. 임차인 서효진 씨의 전입·점유는 2021.07.30, 확정일자는 2021.07.14입니다. 모두 말소기준권리인 2021.10.21 근저당권보다 앞섭니다. 즉, 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권이 있는 구조입니다.

그런데 주택도시보증공사가 해당 보증금반환채권을 대위행사하면서 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 인수 위험을 해소하는 결정적 문서입니다. 확약이 적용되는 서효진 임차보증금은 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 것으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기 확약서

말소기준권리는 2021.10.21 설정된 김상국 근저당권입니다. 이후 설정된 임차권등기, 압류 3건, 현재 강제경매개시결정 등은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 2018년 수협은행 근저당권과 과거 강제경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다. 다만 후순위 임차권등기라는 이유만으로 임차인의 선행 대항력까지 무시해서는 안 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 서효진 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라, 서효진의 235,000,000원 임대차보증금반환채권을 대위행사하는 신청채권자입니다. 따라서 서효진의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 각각 독립된 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다.

확약의 적용 범위는 서효진의 보증금반환채권입니다. 확약은 다른 임차인의 권리까지 일괄 포기시키는 문서가 아닙니다. 별도의 확약 대상 밖 임차인이 확인된다면 그 임차인의 인수 위험은 독립적으로 분석해야 합니다. 현재 확인되는 임차인은 서효진 1명이며, 주택도시보증공사의 대위행사는 중복 임차로 보지 않습니다.

② 취득가격 — 최저가와 실질 인수액을 구분해야 한다

현재 회차 최저매각가는 124,800,000원입니다. 확약을 무시하고 선순위 임차인의 보증금을 그대로 적용하면 다음과 같은 계산이 나옵니다.

이 물건은 대항력 인수형의 원칙과 확약서에 따른 예외를 반드시 구분해야 합니다. 확약이 없는 상태에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 235,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 하지만 이 사건은 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약이 있어 그 부담을 실질취득액에 더하지 않습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 124,800,000원 가정)

주택도시보증공사의 235,000,000원 청구는 서효진의 보증금반환채권 대위행사에 해당하므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 예상배당은 별도 독립 배당항목 기준이며, 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

현재 최저가 기준 매각대금은 집행비용 2,547,200원과 임차인 우선배당 122,252,800원에 모두 배분됩니다. 후순위 근저당권과 신청채권자의 별도 배당항목에는 배분되지 않으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

여기서 임차인의 미배당액 112,747,200원은 확약을 적용하지 않을 때의 룰상 보증금 부족분입니다. 확약에 따라 해당 부족분을 매수인에게 별도 청구하지 않겠다는 의사가 명시되어 있으므로, 실제 인수액 0원과 혼동하면 안 됩니다.

회차별 위험 변화 — 유찰되어도 무엇이 달라지는가

확약이 없다면 5회, 6회 유찰 때도 낙찰대금 감소만큼 보증금 미배당액이 커지므로 실질취득액이 크게 내려가지 않습니다. 반대로 이번 확약이 적용되는 임차보증금에 대해서는 회차와 관계없이 실질 인수 0원입니다. 유찰에 따른 낙찰대금 감소 효과를 보려면 이 구분이 필수입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 광진구 능동 소재 군자역 북서측 인근입니다. 군자역을 중심으로 상업시설과 업무시설이 혼재한 노선상업지대에 위치합니다.
• 교통. 지하철 5호선·7호선 군자역 및 노선버스정류장이 인근에 있고, 건물까지 차량 진출입이 가능합니다. 남서측은 천호대로와 접합니다.
• 건물. 2018.06.22 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기, 난방, 위생·급배수설비, 소화전설비 및 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 분류는 근린시설이나 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 토지도 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 매수 후 실제 사용과 임대에 필요한 공부상 용도 및 적법성을 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 중곡동 639-4는 일반상업지역, 639-19는 준주거지역으로 기재되어 있으며, 지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다. 용도지역 상향 적용은 지구단위계획 내용과의 부합 여부가 전제됩니다.
• 환금성. 군자역 인근 교통 입지는 검토 요소이나, 16.37㎡ 임차 범위의 소형 오피스텔형 물건입니다. 실거래와 임대수요를 직접 확인하지 않은 상태에서 매도 용이성이나 가격 상승을 보장할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 최우선 확인. 2026.06.26 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약서를 확인해야 합니다. 서효진의 임차보증금과 정확히 연결되는지 확인하는 것이 핵심입니다.
• 임차권등기 말소. 을구 4번 서효진 임차권등기와 관련하여 확약서상 말소 동의의 범위 및 매각 후 말소절차를 확인해야 합니다. 말소 동의가 곧 이미 말소 완료되었다는 의미는 아닙니다.
• 임차인 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 서효진의 보증금반환채권을 대위행사하는 신청채권자입니다. 실제 임차인은 1명이고, 보증금 235,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
• 압류와 당해세. 광진구, 국민건강보험공단, 동울산세무서 관련 압류 3건이 존재합니다. 등기상 압류 소멸과 별개로 당해세 등 배당 우선 항목이 실제 배당액을 바꿀 수 있으므로 세금 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 감정가 대비 할인율 36%만으로 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다. 동일 건물, 유사 면적, 동일한 법적 용도의 최근 거래와 실제 임대수익 수준을 대조하여 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 용도 및 현황 확인. 근린시설 분류와 감정평가상 오피스텔 이용이라는 차이를 확인하고, 건축물대장상 용도·사용 적합성·실제 내부 상태를 살펴야 합니다.
• 점유와 명도. 임차권등기와 보증금채권 포기 문제는 실제 점유 인도 문제와 구분해야 합니다. 현장 점유 상태 및 인도 가능성을 확인하고 명도 비용을 고려해야 합니다.
• 미납 관리비 및 부대비용. 집합건물의 공용부분 관리비 체납 여부, 취득세·등기비용, 시설 상태 및 기계식 주차 이용 조건을 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 확약서 원문을 대조하고, 매각조건이나 권리관계에 변경이 없는지 재확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 2.35억의 함정은 확약으로 풀렸다. 가격은 별개다”

이 사건은 선순위 임차권이 있는 경매물건을 분석할 때 실질 인수액이 어떻게 달라지는지 잘 보여줍니다. 임차인 서효진의 보증금은 235,000,000원이고, 현재 최저가에서 예상되는 룰상 미배당 보증금은 112,747,200원입니다. 확약이 없다면 최저가에 이 인수액을 더해 약 237,547,200원의 실질취득 부담을 고려해야 합니다.

그러나 주택도시보증공사는 2026.06.26 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 서효진 임차보증금에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득 기준액은 124,800,000원입니다. 이 확약은 해당 임차인의 권리에 적용되는 것이지, 별도로 발견되는 다른 임차인의 권리까지 면제하는 것은 아닙니다.

그렇다고 바로 가격 매력이 확인된 것은 아닙니다. 이미 4회 유찰되었고, 감정가 대비 64%이지만, 최근 실거래가와 대조한 가격 우위는 확인되지 않았습니다. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태의 차이 및 소형 물건의 환금성도 신중하게 검토해야 합니다.

결론은 권리 조건부 통과, 가격 판단 보류입니다. 확약서 원본과 권리 말소 범위를 확인하고, 현재 시장가격과 적법한 사용 용도를 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.