서울동부지방법원 2025타경51434. 광진구 중곡동 정익제이타워1차 11층 1112호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 사건 용도 표시는 근린시설입니다. 말소기준은 2018년 수협은행 근저당권으로 산출되어 있으며, 그 뒤의 김상국 근저당권, 압류, 경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸 처리됩니다. 표면 숫자만 보면 2회 유찰 후 최저가가 1.248억까지 내려와 싸 보일 수 있지만, 이 사건은 임차권등기와 보증기관 대위행사를 같이 읽어야 합니다.
특히 임차인 서효진의 보증금은 235,000,000원으로 감정가보다 큽니다. 다만 제공된 권리판정에서는 전입신고가 말소기준권리 이후라는 사유로 대항력 없음으로 정리되어 있고, 배당 산출상 매수인 인수도 0원입니다. 그래서 이 물건의 결론은 “무조건 위험”이 아니라, 임차권등기 문구와 대항력 판단을 원본으로 다시 확인해야 하는 확인형 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51434 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 639-4 정익제이타워1차 11층 1112호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제11층 제1112호 · 사용승인일 2018.06.22 |
| 소유자 | 박순자 (2021.08.24. 거래가 235,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 124,800,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸 처리
권리표상 핵심 기준은 2018.07.27 수협은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 2021.10.21 김상국 근저당권 120,000,000원, 2024년 압류 3건, 2025년 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 처리됩니다. 법정지상권은 해당사항없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 대위행사 별도
실제 임차인은 서효진 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인 서효진의 임대차보증금반환채권 235,000,000원에 대하여 대위행사하는 신청채권자로 표시되어 있으므로, 이를 별도의 임차보증금으로 더해 계산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 / 등기 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서효진 건물 제11층 제1112호 16.37㎡ 전부 | 235,000,000원 | 전입 2021.07.30 확정 2021.07.14 임차권등기 2023.08.02 | 대항력 없음 전입신고가 말소기준권리 이후 | 확정·배당요구 배당요구 2023.08.02 | 보증공사 대위 같은 보증금 채권의 대위행사 | 0원 |
임차보증금이 최저가보다 크기 때문에, 만약 대항력 인수형이었다면 실질취득가가 최저가가 아니라 보증금 수준으로 고정되는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 제공된 권리판정과 배당 산출에서 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 정리되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 최저가 124,800,000원에 인수 0원을 더한 실질취득 124,800,000원을 기준으로 보되, 임차권등기 인수 문구는 별도 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,547,200원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 김상국 | 120,000,000원 | 2,252,800원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 울산신용보증재단 | 235,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 기준 총 채권액 710,000,000원 중 배당되는 금액은 122,252,800원이고, 미배당은 587,747,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 광진구 능동 소재 군자역 북서측 인근에 위치하며, 역세권을 중심으로 상업 및 업무시설 등이 혼재된 노선상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선·7호선 군자역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 용도 표시는 근린시설로 되어 있으므로 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기·기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 중곡동 639-4, 639-19의 2필 1단 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중이고, 남서측으로 천호대로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 표시되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 대조. 을구 4번 주택임차권등기가 명시되어 있습니다. 대항력 없음 판정과 매수인 인수 0원 산출이 원본 명세서 문구와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 대위행사 확인. 주택도시보증공사는 임차인 서효진의 보증금반환채권 235,000,000원을 대위행사하는 신청채권자로 표시됩니다. 같은 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 세금 압류 확인. 광진구, 국민건강보험공단, 국 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 아파트 기준의 환금성과 대출 조건을 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 실질취득은 최저가 124,800,000원에 인수 0원을 더한 금액으로 보되, 임차권등기 확인이 끝나기 전까지 공격적인 응찰은 보수적으로 접근해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·배당 산출·감정요항 데이터를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 원본 서류와 전문가 확인을 권합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인 난도는 내려오지 않았다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 195,000,000원에서 최저가 124,800,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 산출상 매수인 인수액도 0원이므로 겉보기에는 가격 메리트가 있어 보입니다. 하지만 실제 승부처는 가격보다 임차권등기와 대위행사 구조입니다. 실제 임차인은 서효진 1명, 보증금은 235,000,000원, 주택도시보증공사는 같은 보증금반환채권을 대위행사하는 신청채권자입니다. 제공된 권리판정은 대항력 없음·인수 0원으로 정리되어 있지만, 명세서상 주택임차권등기 문구가 핵심 확인사항으로 남습니다. 가격은 C급으로 검토 가능, 권리는 원본 대조 후에만 입찰이 이 사건의 결론입니다.