서울동부지방법원 2025타경51446. 성동구 사근동 청계더하임 101동 403호, 전용 29.94㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 276,000,000원인데 3회 유찰되어 현재 최저가는 141,312,000원입니다. 겉으로는 할인폭이 커 보이지만, 권리분석의 초점은 가격이 아니라 임차권등기입니다. 을구 1번 송혜란의 주택임차권이 보증금 210,000,000원으로 등기되어 있고, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기라는 취지와 보증금 미변제 시 인수 문구가 함께 나타납니다.
다만 이 리포트에서는 현재 회차의 인수액을 임의로 68,688,000원처럼 계산해 확정하지 않습니다. 제공된 예상배당표와 회차별 시나리오는 매수인 인수를 0원으로 산정하고 있고, 임차인 정보상 전입신고일·확정일자는 확인값이 없습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 예상배당 기준 인수 0원이라는 숫자와, 명세서상 임차권 인수 문구를 반드시 함께 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51446 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.94㎡ · 제101동 제4층 제403호 |
| 소유자 | 김정례 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 141,312,000원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송혜란 / 223,431,870원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 HUG 가압류, 쟁점은 임차권등기
말소기준권리로 잡히는 권리는 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순 말소 여부가 아니라, 을구 1번 주택임차권등기에 붙은 인수 문구입니다. 보증금은 210,000,000원이고, 임차권자는 신청채권자와 같은 송혜란입니다.
② 임차인·점유 리스크
실제 임차인은 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 가압류 채권자로 표시되어 있으므로, 보증기관을 별도 임차인처럼 더해 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송혜란 | 건물4층 403호 29.94㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 2024.11.20 | 대항력 판정 불가 · 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
송혜란은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 나타납니다. 이 점 때문에 단순한 후순위 임차권 정리 사건으로만 보기 어렵고, 권리자·채권자 관계를 원본에서 다시 맞춰야 합니다. 특히 예상배당표에서는 송혜란 신청채권 배당액이 0원으로 산정되어 있어, 임차권등기 보증금의 처리 방향이 입찰가보다 먼저 확인되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,778,368원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 470,000,000원 | 138,533,632원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 송혜란 | 223,431,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 693,431,870원 중 예상배당은 138,533,632원, 미배당은 554,898,238원입니다. 예상배당표상 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있으나, 임차권등기 인수 문구는 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰될수록 채권 미회수는 커진다
| 회차 | 매각기준금액 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 141,312,000원 | 138,533,632원 | 554,898,238원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 113,049,600원 | 110,666,906원 | 582,764,964원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 90,439,680원 | 88,411,766원 | 605,020,104원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사근초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철2호선 용답역과 지하철5호선 마장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제4층 제403호이며 사용승인일은 2019.06.05입니다. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화설비, 주차장시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지, 평지, 자루형 토지이며 북동측으로 중로에 접합니다. 공시지가는 3,873,000원/㎡입니다.
- 환금성. 청계더하임은 26세대 규모이고 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 최근 매각가 기준이 제시되지 않아 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 송혜란의 주택임차권등기 보증금 210,000,000원과 명세서 인수 문구가 이 사건의 핵심입니다.
- 대항력 단정 금지. 임차인 정보상 전입신고일·확정일자는 확인값이 없으므로, 대항력 有로 단정하지 말고 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 예상배당과 명세서 문구 대조. 예상배당표상 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있으나, 명세서에는 보증금 미변제 시 인수 문구가 있으므로 두 문서를 함께 검토해야 합니다.
- 신청채권자 확인. 송혜란은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 표시됩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되는 구조입니다.
- 가격 판단. 최저가 141,312,000원만 보면 감정가 대비 낮지만, 보증금 210,000,000원 리스크가 해소되지 않으면 가격 메리트 판단 자체가 달라집니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “인수 여부 확정”
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 크게 내려온 다세대주택입니다. 그러나 안전한 저가 물건으로 바로 분류하기 어렵습니다. 예상배당표상 인수는 0원으로 산정되어 있지만, 송혜란의 210,000,000원 주택임차권등기와 명세서 인수 문구가 가격 판단의 전제를 흔듭니다. 따라서 결론은 조건부 보류입니다. 최저가가 아니라 임차권등기와 배당·인수 구조가 정리되는지를 먼저 확인해야 하고, 그 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.