서울동부지방법원 2025타경51502. 서울 강동구 천호동의 다성이즈빌 9층 902호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 전용 21.3㎡의 소형 주거용 물건입니다. 감정가 292,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 186,880,000원입니다. 단순히 숫자만 비교하면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 물건은 권리분석을 건너뛰고 가격만 보고 접근할 수 없는 유형입니다.
등기부에는 임차인 김소영의 보증금 284,000,000원에 관한 주택임차권이 등기되어 있습니다. 전입일과 확정일자는 모두 2022.02.09로 말소기준권리인 2024.11.13 경기신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 우선변제 후 미회수 보증금의 인수위험을 반드시 계산해야 합니다. 바로 이 지점에서 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 결과를 바꾸는 핵심 문서가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 166-94 다성이즈빌 9층 902호 도로명: 서울특별시 강동구 진황도로27가길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 21.3㎡ · 지상 12층 중 9층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 20세대 · 2021.10.27 사용승인 |
| 소유자 | 김백준 (2022.02.09 소유권이전) |
| 감정가 | 292,000,000원 |
| 최저매각가 | 186,880,000원 (4회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 284,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.13 경기신용보증재단 가압류 · 40,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 김소영 · 284,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (2026.06.26 확약의 유효한 적용 전제) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2024.11.13 등기된 경기신용보증재단의 가압류입니다. 해당 가압류와 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 반면 김소영의 임차권은 2024.02.22 등기되어 말소기준보다 앞서며, 그 기초가 되는 전입과 확정일자도 2022.02.09로 선행합니다.
매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 표시되어 있으며, 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 이는 확약의 취지와 부합하지만, 확약의 적용범위까지 자동으로 확인해 주는 것은 아닙니다. 공사에 승계되지 않은 권리가 있는지, 해당 임차권을 완전히 정리할 수 있는지가 실무상 중요한 확인 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소영 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
284,000,000원 | 2022.02.09 2022.02.09 |
있음 | 있음 배당요구 |
확약 적용 시 0원 확약 전 계산상 100,536,320원 |
김소영은 임대차계약일자 2021.12.25, 전입신고 및 확정일자 2022.02.09의 임차인입니다. 임차권등기는 2024.02.22 이루어졌고, 2024.06.04 경정등기로 점유개시일자가 2022.02.09로 정정되었습니다. 이 경정등기는 기존 김소영 임차권의 내용을 정정한 것으로 별도 임차인이 생긴 것이 아닙니다.
매각물건명세서에 나타나는 시보증 명의는 김소영 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로, 독립적인 임대차보증금이 아닙니다. 따라서 김소영의 284,000,000원과 보증기관 신고를 각각 별도의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 김소영 1명이며, 주택도시보증공사의 청구도 임차보증금 관련 승계관계를 구분하여 판단해야 합니다.
민간임대주택등기도 별도로 확인할 부분입니다. 2022.02.09 등기된 민간임대주택 관련 사항에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 의무가 기재되어 있습니다. 경매 이후 해당 등록사항의 처리와 매수인에게 적용될 수 있는 의무의 범위는 관련 원본 및 관할기관 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 56.6%라는 숫자에 숨은 한계
다성이즈빌의 확인된 실거래는 2024.06 거래 1건입니다. 거래금액은 330,000,000원으로, 현재 최저매각가 186,880,000원은 해당 거래금액의 56.6%에 해당합니다. 확약이 유효하여 인수액이 실제로 0원이라면, 표면적인 취득금액은 이 과거 거래보다 상당히 낮습니다.
| 거래월 / 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 실거래 | 23.38㎡ | 10층 | 330,000,000원 |
| 경매 대상 | 21.3㎡ | 9층 | 감정가 292,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 21.3㎡ | 9층 | 186,880,000원 |
주의할 점은 비교 표본의 시점과 면적입니다. 실거래는 2024.06 거래로 2026.11 매각기일 기준 최근 12개월 거래가 아니며, 거래 표본도 단 1건입니다. 게다가 실거래 물건의 전용면적은 23.38㎡, 경매 대상은 21.3㎡로 서로 다릅니다. 따라서 330,000,000원을 현시점 동일 면적의 적정 시세로 확정해서는 안 됩니다.
같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.4회로 나타납니다. 이 사건은 이미 4회 유찰된 상태입니다. 유찰 횟수만으로 저평가를 확정할 수는 없으며, 특히 이 물건처럼 선순위 임차권과 확약서 검증이 중요한 경우에는 낮아진 최저가와 권리상 불확실성을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,416,320원 |
| 1. 김소영 임차보증금(우선변제) | 284,000,000원 | 183,463,680원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 284,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 284,000,000원은 임차보증금 관련 승계관계와 함께 검토해야 하며, 김소영 보증금과 독립된 추가 임대차보증금으로 합산하지 않습니다. 예상배당은 집행비용 추정액을 반영한 계산으로, 실제 배당순위·세금·비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 여부에 따라 완전히 달라진다
이 물건은 대항력 인수형 임차권의 계산 구조와 대항력포기확약서의 효과를 구분해야 합니다. 확약이 유효하지 않다면 매각가격이 내려갈수록 우선배당액이 줄어들고 보증금 미배당액이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 반대로 확약이 유효하다면 잔존 보증금 인수액이 0원이므로 매각가격 하락이 실질취득금액 하락으로 이어집니다.
| 유찰 회차 | 매각가격 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 유효 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 64% |
186,880,000원 | 100,536,320원 | 186,880,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 51.2% |
149,504,000원 | 137,389,056원 | 149,504,000원 |
| 6회 유찰 시 감정가 40.96% |
119,603,200원 | 166,871,245원 | 119,603,200원 |
각 회차 매각가격에 계산상 인수액을 더하면 확약이 없는 경우 실질취득 부담은 집행비용 추정치 차이를 포함하여 약 284,000,000원 수준에 머뭅니다. 확약 유효 시 표의 실질취득금액은 매각대금 기준으로, 취득세·명도비·기타 거래비용은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강동구 천호동, 지하철 5호선 강동역 북서측 인근입니다. 주위는 단독주택, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.10.27 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물의 9층 902호입니다. 기본적인 난방·급배수·위생시설과 승강기 및 주차타워가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역에 속하며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등 토지이용상 제한사항이 기재되어 있습니다. 공부와 현황의 차이는 해당사항 없음으로 조사되었습니다.
- 위반건축물. 감정 관련 조사에 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다. 다만 입찰 전 최신 건축물대장 확인은 필요합니다.
- 환금성. 20세대 규모의 소형 주거용 건물로, 확인된 실거래 표본이 1건에 그칩니다. 대단지 아파트처럼 안정적인 거래량을 전제하기 어려우므로 실제 매도 가능가격과 매수층을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 거래 비교. 2024.06 거래는 전용 23.38㎡, 경매 대상은 21.3㎡입니다. 면적 및 층 차이뿐 아니라 시점 차이도 있어 현재 시장가치의 직접적인 증거로 사용하기에는 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26 제출된 주택도시보증공사의 대항력포기확약서에서 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 문구와 효력 범위를 직접 확인하세요.
- 원임차인 권리승계 확인. 김소영 보증금 284,000,000원 중 공사에 승계되지 않은 권리가 있는지, 원임차인 명의의 별도 잔존 청구가 가능한지 검토해야 합니다. 확약의 적용범위가 불충분하면 실질 인수 0원이라는 판단은 달라집니다.
- 임차권등기 정리. 을구 1번 주택임차권과 을구 1-2번 경정등기의 처리 및 말소 절차를 확인하세요. 경정등기를 별도의 독립 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 보증기관 중복 신고 배제. 시보증 명의의 대위·승계 신고는 김소영 보증금과 별도의 보증금이 아닙니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금 사이의 승계관계도 중복 반영하지 않도록 확인하세요.
- 별도 점유관계 확인. 확약 대상 밖의 새로운 임차인이나 별도 점유권리가 있는 경우 그 인수위험은 별개입니다. 현장점유 상태와 최신 매각물건명세서 및 현황조사서를 대조하세요.
- 민간임대주택 등록사항. 2022.02.09 기재된 민간임대주택등기 관련 의무와 경매 이후 처리 절차를 확인하세요.
- 가격 재검증. 2024.06 실거래 330,000,000원은 시점이 오래되고 면적이 다른 단일 거래입니다. 전용 21.3㎡에 가까운 최근 실거래 및 인근 유사 물건의 매매가격을 별도로 확인하세요.
- 명도·관리비. 임차권 포기와 실제 점유자의 퇴거는 별개입니다. 인도·명도 절차, 주차타워 이용 및 관리비 체납 중 승계될 수 있는 공용부분 관련 금액을 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당액 183,463,680원과 계산상 부족액 100,536,320원은 추정치입니다. 최종 배당표 및 당해세·집행비용 등에 따라 달라질 수 있으므로 확약의 적용과 실제 배당 결과를 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격”보다 “인수 0원의 근거”가 중요하다
다성이즈빌 902호는 감정가 292,000,000원에서 최저가 186,880,000원으로 내려온 4회 유찰 다세대주택입니다. 과거 실거래 330,000,000원과 비교하면 가격 차이가 크게 보입니다. 하지만 그 실거래는 2024.06의 면적이 다른 1건이므로, 현시점 시세보다 충분히 저렴하다고 확정하기 어렵습니다.
더 중요한 것은 보증금 284,000,000원의 선순위 임차권입니다. 확약이 없다면 현재 최저가 기준 계산상 미배당액 100,536,320원을 인수할 수 있어 총 부담이 보증금 수준으로 높아집니다. 그러나 주택도시보증공사는 2026.06.26 대항력 및 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 확약했습니다. 이 확약이 해당 임차권 전체에 유효하게 적용되는 것이 확인된다면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
결론적으로 이 물건은 확약의 유효한 적용을 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 조건부 검토 대상입니다. 4회 유찰이라는 가격 이점은 있지만, 소형 다세대주택의 제한된 거래 표본과 선순위 임차권의 권리승계 범위, 민간임대주택 등록사항을 충분히 확인해야 합니다. 권리 확약은 핵심 안전장치, 최신 시세 확인은 가격 판단의 필수 조건. 두 조건이 충족되기 전까지는 최저가만 보고 서둘러 입찰할 이유가 없습니다.
