서울동부지방법원 2025타경51502. 강동구 천호동 다성이즈빌 9층 902호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 12층 건물이며 사용승인일은 2021.10.27입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아니라, 그 보증금 반환채권을 승계한 주택도시보증공사가 확약을 제출해 매수인 부담을 끊었다는 점입니다.
등기상 김소영의 주택임차권은 보증금 284,000,000원, 주민등록일·확정일 2022.02.09이며, 말소기준으로 제시된 경기신용보증재단 가압류의 접수일 2024.11.13보다 앞섭니다. 권리 순서만 보면 강한 임차권이지만, 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 166-94 다성이즈빌 9층 902호 · 서울특별시 강동구 진황도로27가길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 12층 건물 내 9층 902호 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.10.27 · 다성이즈빌 20세대 · 실거래 비교 대상면적 21.3㎡ |
| 소유자 | 김백준 · 2021.06.28 매매, 2022.02.09 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 233,600,000원 (3회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 284,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 ‘확약’이 정리한다
말소기준으로 제시된 권리는 2024.11.13 경기신용보증재단 가압류 40,000,000원입니다. 김소영의 전입·확정일은 2022.02.09이고 임차권등기는 2024.02.22라 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약을 반영하지 않은 기계적 배당에서는 현재 최저가 233,600,000원 기준 54,470,400원이 매수인 인수로 계산됩니다.
임차인·승계 현황
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 김소영 보증금 반환채권의 보증기관 대위·승계 신고로, 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 등기부 1-2번은 1번 임차권의 점유개시일을 2022.02.09로 고친 경정등기입니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김소영 | 284,000,000원 | 2022.02.09 / 2022.02.09 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 | 별도 합산 없음 | 김소영 권리 승계 | 대위·승계 대항력 포기 잔존청구 포기 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 ‘최저가’가 아니라 확약 반영 실질취득
이 사건은 대항력 임차권이 존재하므로 원래라면 최저가만 보고 시세를 비교하면 안 됩니다. 다만 확약으로 실질 인수가 0원이 되어 현재 회차의 실질취득은 233,600,000원입니다. 공급된 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 330,000,000원이며, 실질취득은 그 가격의 70.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 23.38㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 21.3㎡ 비교 | 1건 | 330,000,000원 |
가격 지표 자체는 유리합니다. 실질취득 233,600,000원은 최근 12개월 평균·최신 실거래 330,000,000원의 70.8%입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이라, 이 한 건을 넓은 시세대의 확정값으로 보기는 어렵습니다. 특히 이 건물은 20세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회, 낙찰률은 0.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,070,400원 |
| 1. 임차인 김소영 보증금 | 284,000,000원 | 229,529,600원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 284,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산에서는 김소영 보증금의 미배당분 54,470,400원이 매수인 인수로 산출됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 대위·승계 보증금은 별도 보증금으로 중복 합산하지 않으며, 2026.06.26 확약을 반영하면 이 승계분의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
유찰 시나리오 — 확약 유지 시 실질취득은 입찰가와 동일
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 80% | 233,600,000원 | 54,470,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 186,880,000원 | 100,536,320원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 149,504,000원 | 137,389,056원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동, 지하철 5호선 강동역 북서측 인근입니다. 주위는 단독주택·오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물, 9층 902호이며 사용승인일은 2021.10.27입니다. 난방·위생·급배수·승강기·주차타워 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,799,000원/㎡입니다. 도시지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등이 포함되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당 사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 다성이즈빌은 20세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 2.4회·낙찰률 0.0%입니다. 현재 사건도 3회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.06.26 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 반드시 원문으로 대조하세요.
- 임차권 말소 이행. 김소영 임차권등기와 주택도시보증공사의 승계 관계, 매각 후 말소 동의가 실제 절차에서 그대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 금지. 주택도시보증공사의 284,000,000원 신고는 김소영 보증금 반환채권의 대위·승계입니다. 별도 임차보증금으로 더하지 마세요.
- 가격 기준. 현재 판단 기준은 최저가 자체가 아니라 확약 반영 실질취득 233,600,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 330,000,000원의 70.8%입니다.
- 표본 한계. 실거래는 1건뿐입니다. 거래가 330,000,000원을 절대적인 시세로 고정하기보다 동일 건물·유사 면적의 추가 원본 거래를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동요소. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.02.09 민간임대주택등기 이력이 있으므로 매각 시점의 등기 상태와 관련 원문을 함께 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 이 물건은 부담스럽습니다. 김소영 보증금 284,000,000원, 전입·확정일 2022.02.09, 말소기준 2024.11.13로 전형적인 선순위 대항력 임차권 구조이기 때문입니다. 실제 기계적 배당에서도 현재 회차 기준 54,470,400원의 인수가 계산됩니다.
하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 문서는 2026.06.26 주택도시보증공사 확약입니다. 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 데이터상 실질 인수는 0원입니다. 이에 따라 현재 실질취득은 233,600,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 실거래 330,000,000원의 70.8%입니다.
다만 가격 할인만 보고 등급을 높게 잡기에는 거래 표본이 1건으로 얇고, 20세대 규모에 단지 경매 평균 유찰 2.4회·낙찰률 0.0%, 본건도 3회 유찰이라는 환금성 경고가 함께 있습니다. 권리는 확약으로 정리됐고 가격은 낮아졌지만, 매도 출구는 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
