서울동부지방법원 2025타경51604. 송파구 거여동 송파헤븐시티더테라스 1층 115호입니다. 사건 분류에는 ‘대지’로 표시되어 있지만, 감정평가서에는 해당 목적물이 공부상 근린생활시설이며 감정시점 현황은 공실이라고 기재되어 있습니다. 따라서 주거용 부동산처럼 접근하기보다 상업용 목적물의 용도와 임대 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.

권리의 출발점은 2024년 3월 25일 설정된 광명농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이며, 이후 삼성카드·화원농업협동조합·우리카드·롯데카드 등 여러 채권자의 가압류와 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있고, 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 명시되어 있습니다.

다만 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 서로 다른 개념입니다. 현재 최저가를 기준으로 계산하면 채권자 측 미배당액은 773,159,977원이지만, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그렇다고 공실 상태나 상업용 목적물의 환금성까지 안전하다는 의미는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2025년 8월 19일에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 확인됩니다. 근저당권의 이전은 근저당권 자체의 말소와는 다른 사항이므로, 권리자 변경을 포함한 등기 내용을 확인해야 합니다.

말소기준권리 이후 설정된 삼성카드·화원농업협동조합·우리카드·롯데카드·중소기업은행·케이비국민카드·현대캐피탈의 가압류와 국민건강보험공단의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2023년 에스엔씨파트너스의 가압류는 등기부상 이미 말소된 이력입니다.

② 가격·환금성 — 감정가 대비 낮아도 저가를 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 482,509,000원으로 감정가 1,178,000,000원의 약 40.96%입니다. 네 차례 유찰을 거치며 최저가가 내려온 상태지만, 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

등기부에는 현재 소유자의 취득 당시 거래가액 1,165,802,000원이 기재되어 있습니다. 이는 2024년 3월 소유권이전 당시의 거래가액으로, 현재의 상업용 부동산 시세를 직접 입증하는 자료는 아닙니다. 현 시점의 유사 근린생활시설 거래가격이나 임대수익을 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않으므로, 적정 입찰가격은 별도의 시세·임대수익 검토를 통해 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 482,509,000원 가정)

현재 최저가 기준으로 집행비용 약 7,225,090원을 반영하면 근저당권에 배당되는 금액은 475,283,910원입니다. 전체 채권 청구액 1,248,443,887원 중 총배당액은 475,283,910원, 미배당액은 773,159,977원으로 계산됩니다. 당해세 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

추가 유찰 시나리오는 제공된 예상치이며 실제 매각가를 보장하지 않습니다. 미배당액은 채권자 측 회수 부족분으로, 매수인 인수액과 동일한 의미가 아닙니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 거원초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트 단지를 배후로 근린생활시설과 오피스텔 등이 소재하며, 감정평가서상 상업용으로서의 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 목적물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 거여역(지하철 5호선)도 다소 근거리에 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정시점 현황은 공실이며 공부상 근린생활시설입니다. 실제 사용 용도와 임대 가능 업종, 내부 상태 및 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물·도로. 철근콘크리트구조 라멘조, 일부 철골조 지붕의 건물 내 1층 115호입니다. 동측과 서측은 폭 약 20미터 내외의 포장도로, 북측은 폭 약 10미터 내외의 보행자도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지·용도지역. 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 대공방어협조구역, 비행안전제6구역(전술) 등 토지이용 관련 사항도 기재되어 있으므로, 실제 영업·시설 설치 가능 범위는 관할청과 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 사건 분류의 ‘대지’와 공부상 근린생활시설이라는 표시를 구분해 등기부, 집합건축물대장 및 토지 관련 표시를 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 네 차례 유찰되었고 감정시점 공실입니다. 실제 거래가격과 임대료를 확인하기 전에는 매각 용이성이나 투자수익을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 목적물 표시 대조. 사건 분류상 대지와 감정평가서상 공부상 근린생활시설의 표시를 등기사항전부증명서, 집합건축물대장 및 토지 관련 공부와 대조하세요.
• 최신 권리 확인. 말소기준 근저당권, 근저당권 이전 내역, 후순위 가압류·압류, 경매개시결정 및 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
• 공실·임대차 조사. 감정시점 공실만으로 실제 인도 가능 여부를 단정하지 마세요. 현장 점유, 열쇠 보유자, 임대차계약 여부와 관리비 체납 등을 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 최저가 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 인근 유사 근린생활시설의 실거래가격, 임대료, 공실기간과 실제 매수 수요를 비교하세요.
• 입찰 상한 산정. 예상 임대수익과 공실 유지비용, 정비비용, 세금 및 취득 관련 비용을 반영해 감당 가능한 매입가격을 먼저 정하세요.
• 용도·규제 확인. 계획된 업종의 영업 가능 여부, 필요한 인허가, 시설 설치 제한 및 토지이용 관련 사항을 관할청에 확인하세요.
• 배당과 인수액 구분. 채권자 미배당액 773,159,977원은 현재 배당 가정에 따른 채권 회수 부족분입니다. 이를 매수인이 인수하는 금액으로 해석하지 말고, 최신 명세서상 인수권리 여부를 별도로 확인하세요.

맺으며 — “인수권리 없음 ≠ 가격 메리트 확정”

서울동부지방법원 2025타경51604는 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없고, 배당 가정에서도 매수인 인수액이 0원인 물건입니다. 권리관계만 보면 인수 부담은 제한적입니다.

그러나 현재 최저가 482,509,000원이 감정가의 40.96%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 공부상 근린생활시설이고 감정시점 공실이며 임대관계가 미상인 만큼, 실제 이용 가능성과 임대수익을 먼저 검증해야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 원본 권리서류와 현장 상태를 확인하고, 수익성에 근거한 입찰 상한을 정한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다.