서울동부지방법원 2025타경51604. 서울 송파구 거여동 송파헤븐시티더테라스 1층 115호입니다. 사건 분류상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 현황은 공실, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 소유자 김승원은 2024.03.08 매매를 원인으로 2024.03.25 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 1,165,802,000원입니다. 같은 날 광명농업협동조합이 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 삼성카드·화원농업협동조합·우리카드·롯데카드·중소기업은행·케이비국민카드·현대캐피탈의 가압류와 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 등기된 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.08.19에는 기존 광명농업협동조합 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 기존 근저당권의 양수로서 별도의 선순위 인수권리를 새로 만드는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51604 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 605-3 송파헤븐시티더테라스 1층 115호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 감정시점 공실 |
| 소유자 | 김승원 · 2024.03.25 소유권이전 · 거래가액 1,165,802,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,178,000,000원 / 603,136,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광명농업협동조합 / 917,192,286원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.25 광명농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 정리
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 감정시점 현황은 공실이고 등재된 임차인은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·임대관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 51.2%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 603,136,000원으로 감정가 1,178,000,000원의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 4회 유찰 시 482,508,800원, 5회 유찰 시 386,007,040원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일 용도·동일 권역의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 49% 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다. 등기상 소유자의 2024년 거래가액 1,165,802,000원이 확인되지만, 과거 취득가격을 현재 시세와 동일하게 볼 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 603,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,431,360원 |
| 2. 근저당 · 광명농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 594,704,640원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,730,831원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 화원농업협동조합 | 32,379,048원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 10,551,843원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 41,692,944원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 48,069,580원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 32,754,134원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 32,265,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,248,443,887원, 예상 배당액은 594,704,640원이며 미배당액은 653,739,247원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거원초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 대규모 아파트 단지를 배후로 근린생활시설과 오피스텔 등이 소재합니다. 감정평가상 상업용 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 다소 근거리에 거여역(지하철 5호선)이 소재해 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 15층 건물 내 1층 115호이며 감정시점 공실입니다. 공부상 근린생활시설이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 천장부착형 냉난방설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장이 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측·서측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로, 북측으로 폭 약 10미터 내외 보행자도로와 접합니다.
- 공시지가. 공시지가는 7,211,000원/㎡, 토지면적은 1,300.2㎡로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유상태 재확인. 감정시점에는 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유·임대 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 대지로 표시되고 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설입니다. 주거용 물건처럼 판단하지 말고 실제 사용계획과 상업용 수요를 기준으로 검토해야 합니다.
- 51.2% 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실은 확인되지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 시세 할인율로 바꿔 해석할 근거는 없습니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.08.19 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되어 있습니다. 입찰 전 최신 등기사항과 배당관계를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 후순위 채권 구조. 현재 회차에서 총 채권 미배당액이 653,739,247원이고 후순위 가압류권자들에게 예상배당은 0원입니다. 다만 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 매각기일 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2024.03.25 광명농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원이므로 최저가 603,136,000원이 곧 실질취득액입니다.
그러나 투자 판단의 어려움은 가격과 환금성에 있습니다. 감정가 1,178,000,000원에서 3회 유찰되어 603,136,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 시세가 없습니다. 더구나 현황 공실인 공부상 근린생활시설이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 인수는 낮은 위험, 가격 매력은 확인 전까지 보류”입니다. 낮아진 최저가 자체보다 실제 상가 매매가격·임대수요·공실 해소 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
