서울동부지방법원 2025타경51604. 거여동 송파헤븐시티더테라스 제1층 제115호로, 법원 용도표시는 대지이며 감정평가상 공부 용도와 현황은 근린생활시설입니다. 현황은 공실이고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 소유자 김승원은 2024.03.08 매매를 원인으로 2024.03.25 거래가액 1,165,802,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 광명농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
말소기준권리는 2024.03.25 접수된 광명농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 카드사·금융기관의 가압류 7건, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준일보다 앞선 에스엔씨파트너스 가압류가 한때 존재했지만, 2024.03.26 집행취소결정으로 말소 완료됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름상 선순위 가압류를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51604 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 605-3 송파헤븐시티더테라스 제1층 제115호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 법원 용도표시 대지 · 집합건물 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 라멘조, 일부철골조지붕 15층 건물 내 제1층 제115호 |
| 소유자 | 김승원 (2024.03.08 매매, 거래가액 1,165,802,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,178,000,000원 / 942,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광명농업협동조합 / 917,192,286원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 등기 이력은 복잡하다
실제 임차인 0명. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 감정 시점 현황도 공실입니다. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않으며, 권리인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%를 곧바로 ‘저가’로 해석하면 안 된다
현재 최저매각가는 942,400,000원으로 감정가 1,178,000,000원의 80%입니다. 권리인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액도 942,400,000원입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 감정가 대비 할인율만으로는 실제 임대가치나 재매각 가능성을 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 942,400,000원 | 550,352,997원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 753,920,000원 | 736,948,197원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 603,136,000원 | 886,224,357원 | 0원 |
유찰이 늘어날수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이는 후순위 채권자의 손실 문제입니다. 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 입찰자에게 중요한 질문은 “채권자가 얼마나 받느냐”가 아니라, 공실 1층 근린생활시설을 해당 가격에 취득했을 때 임대와 재매각이 가능한가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 942,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,824,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 에스엔씨파트너스 | 232,485,110원 | 232,485,110원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광명농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 698,090,890원 |
| 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,730,831원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 화원농업협동조합 | 32,379,048원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사우리카드 | 10,551,843원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 41,692,944원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 48,069,580원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 32,754,134원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 32,265,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,480,928,997원 중 예상배당액은 930,576,000원, 미배당액은 550,352,997원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거원초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 대규모 아파트 단지를 배후지로 한 근린생활시설과 오피스텔 등이 소재합니다. 감정평가상 상업용 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 다소 근거리에 지하철 5호선 거여역이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 15층 건물의 1층 호실로 기본 위생·급배수설비, 천장부착형 냉난방설비, 승강기, 소방설비와 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로 조건. 토지는 평탄한 정방형이고 상업용 건부지로 이용 중입니다. 동측·서측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로, 북측으로 폭 약 10미터 내외 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 7,211,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 규제 확인. 토지이용계획에는 과밀억제권역·택지개발지구·비행안전제6구역과 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다. 허가구역 기재상 허가대상은 아파트 용도로 사용되는 부지이므로, 본 근린생활시설 거래에 대한 적용 여부는 관할기관 확인이 필요합니다.
- 환금성. 대규모 아파트 배후 수요는 장점이지만, 상업용 부동산은 동일 건물 안에서도 출입 동선·가시성·점포 전면과 임대상태에 따라 가격 차이가 큽니다. 현재 공실이라는 점을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 용도 확인. 공부상 근린생활시설이고 감정 시점에는 공실입니다. 실제 내부 상태, 독립 출입구, 전면 폭, 간판 노출과 사용 가능한 업종을 확인하세요.
- 임대수익 검증. 주변 1층 근린생활시설의 보증금·월세, 공실기간과 관리비를 조사해 최저가 942,400,000원에 대한 예상 수익률을 계산해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 에스엔씨파트너스 가압류는 등기상 말소됐으나 예상배당표에는 배당 항목으로 반영돼 있습니다. 매각물건명세서·등기부·배당요구종기 기록을 함께 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정 시점에는 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 현황조사와 현장 방문으로 현재 점유자가 생겼는지 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 실제 정산 항목을 관리주체와 관할기관에서 확인하세요.
- 허가·업종 제한. 토지이용계획상 규제와 집합건물 관리규약에 따른 업종 제한, 간판·영업시설 설치 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 환금성은 현장 검증”
이 물건의 권리구조는 결론이 분명합니다. 실제 임차인은 0명이고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 말소기준일보다 앞선 가압류는 이미 말소됐고, 현재 남은 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하므로 매수인 권리인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 경쟁력을 뜻하지는 않습니다. 최저가 942,400,000원은 감정가의 80%지만, 물건은 현황 공실인 1층 근린생활시설입니다. 배후 아파트 단지와 일반상업지역이라는 입지 조건은 있으나, 실제 가치는 임대료·공실기간·점포 가시성과 재매각 수요가 결정합니다. 권리는 합격, 가격 가점은 보류. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라 942,400,000원을 감당할 임대수익과 출구전략이 실제로 존재하는지입니다.