이 물건은 최저가만 보면 감정가의 24.01%까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 압류·근저당 이력이 있고, 104호에 대항력 있는 임차인 김영순이 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않아 실질취득액을 최저가로 단정할 수 없습니다. 싸게 보이는 이유가 권리 리스크와 함께 존재하는 사건입니다.
대전지방법원 2025타경1306. 대전 대덕구 비래동 139-5 소재의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로, 본건은 주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 79,702,000원까지 낮아졌고, 4회 유찰로 감정가 대비 24.01% 수준입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 말소기준은 2023.06.28. 대전광역시산림조합 근저당이고, 그보다 앞선 압류·근저당권 이력은 “매각으로 전부 소멸”이라고 단정하기 어렵습니다.
특히 104호에 전입일 2018.10.16.의 김영순 임차인이 확인됩니다. 이 전입일은 말소기준권리인 2023.06.28.보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 보아야 합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 매수인이 실제로 떠안을 금액은 원본 서류 확인 전까지 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 비교 기준은 “최저가 79,702,000원”이 아니라 최저가 + 확인되는 인수금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 비래동 139-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김은주 7분의 2, 김한태 7분의 2, 양순희 7분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 331,954,320원 / 79,702,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전광역시산림조합 / 60,981,870원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 지상 수목 매각 포함 · 목록3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞뒤가 갈린다
말소기준은 2023.06.28. 을구 4번 대전광역시산림조합 근저당권입니다. 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반대로 말소기준보다 앞선 압류와 근저당권 기록은 등기상 말소 여부와 실제 인수 여부를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 104호 김영순, 보증금 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영순 | 104호 | 2018.10.16 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
김영순의 전입일은 2018.10.16.으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있는 임차인입니다. 문제는 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인의 실질취득액은 낙찰가가 아니라 보증금에 가까운 수준으로 고정될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,702,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,834,636원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대전한일신용협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 대전한일신용협동조합 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 대전광역시산림조합 | 69,600,000원 | 38,867,364원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 충남신용보증재단 | 32,100,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 22,389,750원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 조경애 | 28,058,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 79,702,000원 가정 시 채권총액 191,148,198원 중 77,867,364원만 배당되고, 미배당은 113,280,834원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대덕구 비래동 소재 “금성백조2차아파트” 남측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택 등이 있는 일반주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 치장벽돌마감 등, 내벽은 벽지마감·타일마감 등입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역입니다. 토지면적은 191.7㎡, 공시지가는 513,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 104호 김영순의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 실질취득액을 좌우합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 우선변제 가능성과 인수금액을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 선순위 권리 재검토. 말소기준보다 앞선 압류·근저당권 이력은 등기부 원본에서 현존 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 지상 수목이 매각에 포함되고, 목록3은 지분매각입니다. 매각 대상의 범위와 이용관계를 현장 확인해야 합니다.
- 명도 난도 산정. 임차인 점유가 확인되므로, 보증금 반환·인도 협상·점유 이전 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 배당 변동성. 현재 배당표는 79,702,000원 가정입니다. 실제 낙찰가, 당해세, 임차인 최우선변제에 따라 배당 구조는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “감정가 24%”보다 “무엇을 인수하는가”
이 사건은 겉으로는 4회 유찰, 최저가 79,702,000원이라는 숫자가 먼저 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순히 “싸다”가 아닙니다. 104호 김영순은 말소기준권리보다 빠른 전입을 가진 대항력 임차인이고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 말소기준보다 앞선 권리 이력까지 존재합니다. 따라서 입찰의 출발점은 최저가가 아니라 인수금액 확인입니다. 보증금과 선순위 권리가 정리되지 않으면, 낮은 최저가는 장점이 아니라 위험을 반영한 숫자일 수 있습니다.
