서울동부지방법원 2025타경51656. 송파구 삼전동 ‘메트로샤인’ 8층 805호, 전용 14.81㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순위만 보면 선순위 임차권이 살아 있지만, 확약으로 실질 승계가 해소됐다는 점입니다. 임차인 이승은은 2021.11.03. 주민등록, 2021.11.16. 점유개시, 2021.11.02. 확정일자를 갖춘 보증금 230,000,000원의 임차인이고, 2023.11.16. 임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.06.20.이므로 순위상 임차권이 앞섭니다.
현재 최저매각가 195,200,000원을 그대로 배당가로 놓으면 집행비용 3,532,800원을 제외한 191,667,200원이 임차보증금에 배당되고, 원자료 계산상 38,332,800원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 떠안아 낙찰가가 더 내려가도 총 실질취득이 보증금에 수렴하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 전액을 대위변제로 승계한 뒤, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 배당 부족분에 대한 매수인 청구권도 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 확약이 적용되는 이 임차인에 한해 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51656 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 삼전동 5-7 메트로샤인 8층 805호 · 서울특별시 송파구 삼전로8길 3-11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 14.81㎡ · 8층 건물 중 8층 805호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김선태 · 2021.11.16. 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 195,200,000원 (2회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,225,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2018.01.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2025.06.20. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.11.16. 이승은의 주택임차권은 순위상 선순위이고, 등기 내용에는 보증금 230,000,000원, 주민등록일 2021.11.03., 점유개시일 2021.11.16., 확정일자 2021.11.02.가 기재돼 있습니다. 따라서 확약이 없었다면 대항력 있는 선순위 임차권의 미배당액이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 보증금이 아니다
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승은 805호 14.81㎡ 전부 | 230,000,000원 | 2021.11.03. 2021.11.02. | 2023.11.16. | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 승계 대항력 포기 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 임차인 이승은의 임차보증금반환채권을 전액 대위변제해 승계한 보증기관입니다. 따라서 이승은의 230,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권을 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월과 최신 거래가 더 중요하다
메트로샤인 전용 14.81㎡ 대상 면적과 매칭되는 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 203,333,333원이지만 2021년 230,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 190,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선합니다. 최근 거래군은 이전 거래 대비 -17.4%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 14.73㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 14.73㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2021.11 | 14.81㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 203,333,333원 |
현재 최저가이자 확약 적용 실질취득액인 195,200,000원은 전체 평균 203,333,333원만 놓고 보면 96.0%로 보일 수 있습니다. 그러나 최근 12개월 평균 190,000,000원 기준으로는 102.7%이고, 최신 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 더구나 추세가 -17.4%이므로, 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,532,800원 |
| 1. 임차인 이승은 보증금 | 230,000,000원 | 191,667,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 245,225,852원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 38,332,800원입니다. 다만 2026.06.26. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 적용되므로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 배당표는 당해세·최우선변제 미반영 기준입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 원자료상 인수 계산 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 80%) | 195,200,000원 | 38,332,800원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 156,160,000원 | 76,826,240원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 51%) | 124,928,000원 | 107,620,992원 | 0원* |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건은 확약으로 그 연결고리가 끊겨 유찰 시 실제 취득가격도 매각가와 함께 내려갈 수 있다는 점이 중요합니다. 단, 현재 회차는 최근 12개월 평균보다 높은 상태이므로 2회 유찰 자체를 가격 메리트로 볼 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 삼전동, 지하철 9호선 삼전역 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택·소규모점포가 섞여 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 삼전역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물의 8층 805호이며 사용승인일은 2018.01.17입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 5~6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·삼전지구단위계획구역이며 공시지가는 11,320,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부 확인. 방문 당시 이해관계인 부재·폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능해 집합건축물대장상 현황도면·외부관찰·주변 탐문을 바탕으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 20세대, 거래 표본 3건이며 최근 12개월은 2건입니다. 최근 거래 추세 -17.4%, 경매 평균 유찰 2.6회·낙찰률 0.0%를 감안하면 가격 보수성이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 그대로 유효한지 원본을 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 실질 인수 0원* 판단은 이승은 임차보증금반환채권을 승계한 주택도시보증공사의 확약에 근거합니다. 확약과 무관한 별도 권리·점유가 새로 확인되면 별도 분석이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 203,333,333원보다 최근 12개월 평균 190,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해 응찰 상한을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래 대비 -17.4%이므로 현재 최저가 195,200,000원을 “싸다”고 전제하면 안 됩니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문 등으로 내부를 정확히 확인하지 못했으므로 실제 구조와 상태를 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 매각물건명세서·배당요구 종기 관련 원본과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 위험도가 높아 보입니다. 실제로 현재 매각가 195,200,000원 기준 원자료상 미배당액도 38,332,800원입니다. 하지만 임차보증금반환채권 전액을 승계한 주택도시보증공사가 2026.06.26. 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 해소됩니다.
문제는 가격입니다. 확약 적용 실질취득 195,200,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 102.7%이고 최신 거래는 160,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -17.4%이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리 리스크는 확약으로 해소, 현재 가격은 최근 시세 이상”입니다. 2회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 최근 거래 수준과 추가 유찰 시 가격 변화를 중심으로 보는 것이 맞습니다.
