서울동부지방법원 2025타경51656. 송파구 삼전동 메트로샤인 8층 805호, 전용 14.81㎡의 다세대주택입니다. 감정가 244,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 156,160,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가의 64%에 입찰할 수 있는 물건이지만, 이 사건에서는 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 대항력 포기확약을 함께 읽어야 정확한 권리분석이 가능합니다.
임차인 이승은은 2021.11.03. 전입신고를 하고, 2021.11.02. 확정일자를 받았으며, 2023.11.16. 임차권등기를 마쳤습니다. 임차보증금은 230,000,000원입니다. 이 권리는 2025.06.20. 경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없었다면 배당받지 못한 보증금의 인수 여부가 핵심 위험이 됩니다. 하지만 주택도시보증공사가 보증금반환채권을 전액 대위변제로 승계하고, 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하면서 실질 인수액이 0원으로 달라졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51656 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 삼전동 5-7 메트로샤인 8층 805호 도로명: 서울특별시 송파구 삼전로8길 3-11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 14.81㎡ · 8층 건물 중 8층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 사용승인 2018.01.17. |
| 소유자 | 김선태 (2021.11.17. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 | 244,000,000원 |
| 최저매각가 | 156,160,000원 (3회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 245,225,852원 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 이승은 · 보증금 230,000,000원 |
| 매수인 인수 | 실질 0원 (확약 이행 전제) |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 해소
등기상 소유자는 김선태이며, 말소기준으로 제시된 권리는 2025.06.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.11.16. 임차권등기는 원칙적으로 매수인의 인수 여부를 검토해야 하는 선순위 권리입니다. 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 확약서라는 중요한 예외가 있습니다.
임차인 및 보증기관 승계 분석
| 임차인 / 권리자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이승은 8층 805호 전부 |
전입 2021.11.03. 확정 2021.11.02. 임차권등기 2023.11.16. |
230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 보증기관 승계 확약 적용 |
| 주택도시보증공사 보증금반환채권 승계자 |
2026.06.26. 대항력 포기확약서 제출 |
별도 합산 없음 | 대위변제·승계 대항력 포기 잔액 청구 포기 |
실제 임차인은 이승은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별개의 임차인이 아니라 이승은의 임차보증금반환채권을 승계한 기관입니다. 따라서 보증금 230,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 임차인의 대항력과 우선변제권은 인정되는 구조이지만, 보증기관이 제출한 확약으로 매수인에 대한 잔액 청구가 해소됩니다.
이 확약은 이승은의 승계된 임차보증금반환채권에 한정됩니다. 확약 대상 밖에 별도의 임차인이나 인수권리가 존재한다면 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 별도 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 감정가 2.44억보다 최근 1.6억이 중요하다
메트로샤인은 20세대 규모로, 2018.01.17. 사용승인된 건물입니다. 전용 14.81㎡와 근접한 면적의 실거래가 확인됩니다. 전체 4건 평균은 192,500,000원이지만, 2021년과 2025년의 높은 거래금액이 포함되어 있으므로 최근 가격판단에서는 최근 12개월 평균 160,000,000원과 최신 거래금액을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 14.73㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 14.73㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 14.73㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2021.11 | 14.81㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 192,500,000원 |
최근 거래는 2026.03.과 2026.09. 모두 160,000,000원입니다. 반면 2025.05.에는 220,000,000원, 2021.11.에는 230,000,000원에 거래됐습니다. 최근 거래가격과 과거 거래가격의 비교 추세는 -28.9%로, 과거 고가 거래를 기준으로 현재의 할인율을 평가하는 것은 위험합니다.
현재 최저매각가 156,160,000원은 최신 실거래와 최근 12개월 평균인 160,000,000원의 97.6%입니다. 확약을 반영한 실질취득 기준으로도 할인 폭이 크지 않습니다. 취득세와 부대비용을 고려하면 가격 여유는 더욱 제한됩니다. 최근 12개월 거래가 2건뿐이라는 점도 가격판단의 불확실성을 높입니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,986,240원 |
| 1. 이승은 임차보증금(우선변제 · HUG 승계) | 230,000,000원 | 153,173,760원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 245,225,852원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 배당 추정에서는 집행비용 2,986,240원과 임차보증금 우선변제 153,173,760원으로 매각대금이 소진됩니다. 신청채권자 청구금액 기준 미배당은 245,225,852원으로 추정됩니다. 주택도시보증공사의 승계 보증금과 신청채권은 중복된 독립 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수위험의 분리
| 구분 | 최저가 | 확약 전 추정 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰 · 64%) | 156,160,000원 | 76,826,240원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (51%) | 124,928,000원 | 107,620,992원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (41%) | 99,942,400원 | 132,256,563원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 내려가지만, 확약이 없는 선순위 보증금 인수형에서는 배당 부족분이 증가해 총취득 부담이 보증금 수준에 머무릅니다. 위 확약 전 금액은 회차별 배당 시뮬레이션 추정치입니다. 반면 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 보증금의 실질 인수가 0원이므로 유찰에 따른 최저가 인하가 취득원가 감소로 연결될 수 있습니다.
다만 추가 유찰은 확정된 일정이 아니며, 현재 회차에서 반드시 유찰된다는 보장도 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 제한적인 통계를 개별 사건의 낙찰 가능성으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 삼전동 소재 지하철 9호선 삼전역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택과 소규모 점포 등이 혼재한 지역으로, 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 삼전역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 8층 건물로 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 및 기계식 주차장 설비가 있습니다. 본건은 최상층인 8층에 위치합니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로와 접하며, 토지는 인접 도로 및 인접지와 대체로 등고평탄합니다.
- 규제. 준주거지역·삼전지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 감정요항표에 토지거래허가구역 관련 기재도 있으므로, 기재된 지정기간 및 대상 용도와 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인의 부재와 폐문으로 정확한 내부 확인이 불가능했습니다.
- 환금성. 전체 20세대의 소규모 건물이고 전용 14.81㎡의 소형 다세대주택입니다. 최근 거래금액 160,000,000원과 과거 거래금액 230,000,000원 사이의 차이가 크고 최근 거래가격 하락 추세가 확인되므로, 매각 시점의 매수 수요와 가격 협상 여력을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기확약서 원본. 2026.06.26. 제출된 확약서의 문언을 확인하고, 배당 부족 여부와 관계없이 매수인에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 명확히 적용되는지 검토해야 합니다.
- 보증금 승계 관계. 주택도시보증공사가 이승은의 보증금반환채권 전액을 대위변제로 승계했다는 사실과 별도의 미승계 채권이 남아 있지 않은지 대조하세요.
- 배당과 실질 인수 구분. 추정 배당 부족분 76,826,240원은 확약 적용 전 금액입니다. 확약에 따른 실질 인수 0원과 혼동해 매수대금에 중복 가산하지 마세요.
- 임차권등기 말소. 낙찰 이후 임차권등기 말소의 실제 진행 절차와 협조 여부를 확인해야 합니다. 확약서 제출이 곧 등기 말소 완료를 뜻하지는 않습니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기는 확인되지만 감정평가 당시 실내 조사가 이루어지지 않았습니다. 현 점유자와 인도 상태, 명도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최신 실거래 160,000,000원, 최근 12개월 평균 160,000,000원, 최근 거래가격 추세 -28.9%를 기준으로 응찰 상한을 검토하세요. 과거 고가 거래가 반영된 전체 평균 192,500,000원만을 기준으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 내부 상태. 실내 미확인 물건이므로 내부 수선·설비 상태와 실제 구조를 확인해야 합니다. 특히 기계식 주차장과 최상층 세대의 유지관리 상태도 점검할 필요가 있습니다.
- 체납 관리비. 공용부분 관리비 체납과 승계 가능 비용을 확인하고, 취득세·등기비용·명도비용 등을 실제 자금계획에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 문서, 대항력 포기확약서 및 실거래 원본을 입찰 전 반드시 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격은 아직 보수적으로”
이 사건의 핵심은 230,000,000원의 선순위 임차보증금과 주택도시보증공사의 대항력 포기확약서입니다. 확약이 없다면 현재 최저매각가 156,160,000원에 낙찰받더라도 부족 보증금까지 고려한 실질취득이 약 230,000,000원에 이르는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 매수인에 대한 잔존 보증금 청구를 포기하면서, 확약의 유효성을 전제로 실질 인수 0원으로 평가할 수 있습니다.
그럼에도 감정가 244,000,000원의 64%라는 숫자에만 주목해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 160,000,000원이고, 현재 최저가는 그 97.6%입니다. 최근 거래가격 추세는 -28.9%로 하락했습니다. 20세대 소규모 다세대주택의 환금성과 최근 거래 표본의 제한까지 고려하면, 현재 최저가의 가격 여유가 충분하다고 판단하기 어렵습니다.
결론은 권리 조건부 통과, 가격은 신중 검토입니다. 확약서와 임차권등기 말소 이행 가능성을 먼저 검증하고, 실제 취득 비용을 포함한 가격 상한을 보수적으로 설정해야 합니다. 이 물건은 감정가에서 얼마나 할인됐는지보다 확약이 확실하게 작동하는지, 그리고 최근 시세보다 충분히 낮게 취득할 수 있는지가 낙찰 판단의 핵심입니다.
