서울동부지방법원 2025타경51656. 송파구 삼전동 메트로샤인 8층 805호, 전용 14.81㎡의 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금 230,000,000원입니다. 현재 최저가 195,200,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 191,667,200원이 임차보증금에 배당되고, 부족한 38,332,800원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
임차인 이승은의 보증금반환채권은 주택도시보증공사가 전액 대위변제해 승계한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사를 별도의 두 번째 임차인이나 별도의 보증금으로 더해 계산해서는 안 됩니다. 다만 승계된 보증금반환채권의 미배당액은 여전히 매수인 인수 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51656 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 삼전동 5-7 메트로샤인 제8층 제805호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 14.81㎡ · 8층 건물 중 8층 |
| 사용승인 | 2018.01.17 |
| 소유자 | 김선태 (2021.11.17. 소유권이전, 거래가 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 195,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,225,852원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 확인사항 | 근저당 1건이 집계되어 있으나 상세 권리 내역에는 순위·접수일·채권액이 나타나지 않아 등기부 원본 대조가 필요함 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
2023.11.14. 설정된 주식회사 케이비국민카드의 가압류 6,649,317원은 2024.07.15. 해제를 원인으로 말소되었습니다. 따라서 가압류 설정일인 2023.11.14.을 말소일로 보아서는 안 되며, 현재 매수인이 인수하는 가압류로 계산하지 않습니다.
반면 을구 1번 주택임차권등기는 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 이 사건의 결론은 말소되는 채권보다 남는 임차보증금에 의해 결정됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 한 번만 계산
| 임차인 | 점유 부분 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이승은 배당요구 2023.11.16 | 8층 805호 14.81㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2021.11.03 2021.11.02 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
③ 유찰돼도 실질취득은 약 2.33억으로 거의 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다. 따라서 최저가만 낮아질 뿐, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득은 약 2.33억원 수준으로 거의 고정됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 195,200,000원 | 38,332,800원 | 233,532,800원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 156,160,000원 | 76,826,240원 | 232,986,240원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 124,928,000원 | 107,620,992원 | 232,548,992원 |
실질취득은 낙찰가와 예상 미배당 보증금 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정치가 회차별로 달라져 보증금 230,000,000원보다 소폭 높게 계산됩니다.
④ 시세 비교 — 실질취득이 최근 평균보다 22.9% 높다
메트로샤인은 20세대 규모이며, 비교 가능한 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 5월 220,000,000원과 2026년 3월 160,000,000원으로 평균 190,000,000원입니다. 최신 거래는 160,000,000원이고, 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -17.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 14.73㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 14.73㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2021.11 | 14.81㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 203,333,333원 |
전체 평균 203,333,333원에는 2021년의 230,000,000원 거래가 포함되어 있어 최근 시장보다 높게 보일 수 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 회차의 실질취득 233,532,800원은 최근 12개월 평균의 122.9%, 최신 거래의 146.0%입니다.
더구나 최저가 195,200,000원 자체도 최근 12개월 평균의 102.7%로 이미 최근 시세 이상입니다. 여기에 보증금 인수액까지 더해야 하므로, 전체 평균 대비 최저가가 96.0%라는 수치만으로 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 195,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,532,800원 |
| 1. 임차보증금 반환채권 · 이승은(HUG 승계) | 230,000,000원 | 191,667,200원 |
| 미배당 임차보증금 · 매수인 인수 | - | 38,332,800원 |
| 가압류 · 케이비국민카드 | 6,649,317원 | 0원 2024.07.15. 말소 |
| 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 245,225,852원 | 0원 임차보증금 승계분과 중복 합산하지 않음 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정한 금액입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수에 따라 미배당 보증금과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 14.81㎡입니다. 아파트가 아닌 소형 다세대주택으로 판단해야 합니다.
- 입지. 지하철 9호선 삼전역 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택·소규모 점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 삼전역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 2018.01.17. 사용승인됐으며 승강기·도시가스·난방·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·삼전지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 ㎡당 11,320,000원입니다.
- 환금성. 총 20세대이고 확인되는 거래가 3건, 최근 12개월 거래가 2건에 그쳐 가격 판단 표본이 적습니다. 소형 다세대주택 특성상 개별 내부 상태에 따른 가격 차이도 점검해야 합니다.
- 현황 확인. 현장 방문 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 불가능했고, 내부구조도가 실제와 다를 수 있다고 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 회차 기준 낙찰가 195,200,000원이 아니라 인수액을 합한 233,532,800원을 투자원가로 비교해야 합니다.
- 임차권등기 인수 확인. 을구 1번 주택임차권등기의 보증금 배당액과 미배당 인수액을 매각물건명세서·배당요구 종기 자료와 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 이승은의 보증금 230,000,000원과 주택도시보증공사 청구액을 별도의 보증금 두 건으로 합산하지 않아야 합니다.
- 근저당 원본 확인. 근저당 1건 집계와 상세 권리 내역이 일치하지 않으므로 순위·접수일·채권액 및 실제 말소기준권리를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 가압류 날짜 구분. 케이비국민카드 가압류 설정일은 2023.11.14., 실제 말소일은 2024.07.15.입니다. 현재 존속 권리로 계산하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 190,000,000원과 최신 거래 160,000,000원, 최근 추세 -17.4%를 기준으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 내부 미확인 물건이므로 실제 구조·마감·설비 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건은 감정가 244,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 195,200,000원으로 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서 38,332,800원을 추가로 인수해 실질취득은 233,532,800원이 됩니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 증가해 실질취득은 약 232,000,000원대로 거의 유지됩니다.
최근 12개월 평균은 190,000,000원, 최신 거래는 160,000,000원이며 가격 추세도 -17.4%입니다. 실질취득이 최근 시세보다 높은 데다 대항력 임차권 인수와 등기상 근저당 집계 불일치 확인까지 필요합니다. 최저가는 낮아졌지만 총부담은 최근 시장가격보다 높습니다. 권리와 가격을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.