서울동부지방법원 2025타경51691. 송파구 신천동 롯데월드타워앤드롯데월드몰 월드타워동 44층 4412호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 박영진은 2022.06.22 거래가액 4,850,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 평택축산업협동조합이 채권최고액 4,600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 분석의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 주식회사 글루와의 전세권 400,000,000원, 평택축산업협동조합의 후순위 근저당권 2건과 후순위 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 집합건물 자체의 등기순위만 보고 “인수 0”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지의 별도등기 5건이 명시 인수권리로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51691 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 신천동 29 롯데월드타워앤드롯데월드몰 월드타워동 44층 4412호 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(업무시설·오피스텔) · 123층 건물 중 44층 4412호 |
| 소유자 | 박영진 (2022.06.22 소유권이전, 거래가액 4,850,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 5,440,000,000원 / 4,352,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 글루와 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 발급 | 2026.07.11 · 서울동부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 금전채무 0원과 별도등기 인수는 별개
2017년과 2019년 주식회사신한은행 근저당권은 2022.06.29 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2021.01.13 국세 압류는 2021.10.01 말소됐고, 2022.01.18 송파구 압류와 2022.04.26 국세 압류도 각각 2022.06.22와 2022.06.20 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 선언된 말소기준은 2022.06.22 평택축산업협동조합 근저당권입니다.
② 가격과 회차 — 20% 유찰만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 4,352,000,000원으로 감정가 5,440,000,000원의 80.0%입니다. 소유자의 2022.06.22 등기상 거래가액 4,850,000,000원보다도 498,000,000원 낮은 금액입니다. 다만 2022년 거래가액은 현재 시세를 직접 보여주는 최근 비교거래가 아니며, 별도등기 5건의 경제적 영향도 반영하지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가나 과거 거래가액보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 4,352,000,000원 | 5,553,920,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 3,481,600,000원 | 6,415,616,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 2,785,280,000원 | 7,104,972,800원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 내려가지만, 배당 가능한 금액도 함께 감소해 총 미배당은 5,553,920,000원 → 6,415,616,000원 → 7,104,972,800원으로 늘어납니다. 신청채권자 주식회사 글루와의 청구액은 400,000,000원이나 세 회차 모두 예상배당은 0원입니다. 이는 후순위 채권자의 회수 문제이며, 글루와의 전세권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 45,920,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 3,960,000,000원 | 3,960,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 420,000,000원 | 346,080,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 평택축산업협동조합 | 4,600,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 전세권 · 주식회사 글루와 | 400,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 평택축산업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 평택축산업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권총액은 9,860,000,000원, 채권자 배당총액은 4,306,080,000원, 총 미배당은 5,553,920,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 토지 별도등기 5건의 인수 효과는 금액화되지 않았습니다.
④ 세금 압류 — 말소 이력과 배당 우선순위를 분리 확인
등기에는 국세·지방세 압류가 모두 6건 나타납니다. 이 가운데 2021.01.13 국세 압류, 2022.01.18 송파구 압류, 2022.04.26 국세 압류는 각각 해제돼 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2024.12.23 국세 압류, 2025.07.31 국세 압류, 2026.01.22 송파구 압류는 말소기준권리 이후 등기로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 송파구청 남서측 인근으로 판매시설·업무시설·숙박시설·관광휴게시설·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2·8호선 환승역인 잠실역, 잠실광역환승센터가 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·콘크리트지붕 123층 건물 중 44층이며, 외벽은 삼중로이 커튼월입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 롯데월드타워앤드롯데월드몰의 건부지로 이용 중이며, 북측·서측 광대로와 남측 중로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·잠실광역중심제1지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 52,520,000원/㎡입니다.
- 규제 기록. 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.03.24부터 2025.09.30까지로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각결과 확인. 등기 발급일 2026.07.11 기준 매각기일 2026.07.06은 경과했습니다. 낙찰·유찰·변경·취하 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 별도등기 원문 확인. 1토지 을구 1번부터 5번까지의 설정계약, 존속기간, 범위, 대가, 말소조건을 토지등기부 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당순위 재검산. 2022.06.29 말소된 신한은행 근저당권 2건이 배당표에는 포함돼 있으므로 채권계산서와 배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 당해세가 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않아 실제 배당액과 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가의 80%라는 할인율 대신 오피스텔의 현재 거래·임대수익과 별도등기의 경제적 영향을 함께 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 인수 0건”
이 물건은 말소기준 이후의 전세권·근저당권·압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금전채무도 0원입니다. 그러나 매각물건명세서는 토지에 설정된 지상권 1건, 임차권 1건, 구분지상권 3건을 매수인 인수권리로 명시합니다. 여기에 등기상 말소된 신한은행 근저당권이 배당표에서는 선순위로 계산되는 불일치까지 존재합니다.
최저가 4,352,000,000원은 감정가의 80.0%지만, 최근 시세 비교가 없고 별도등기의 경제적 영향도 금액화되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 별도등기가 4412호의 이용·수익·처분에 어떤 부담을 남기는지, 실제 배당순위가 무엇인지를 원본으로 확정하는 것입니다. 현재 단계의 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다.
