서울동부지방법원 2025타경51693. 송파구 문정동 집앤사베스타 2층 204호, 전용 29.8㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리들의 소멸 여부보다 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 말소기준은 2023.07.13. 주택도시보증공사 가압류 568,000,000원인데, 김준영과 황채희의 전입일은 모두 2020.11.27.로 더 빠릅니다. 김준영은 확정일자 2020.11.19., 임차보증금 345,000,000원, 임차권등기까지 갖추고 배당요구도 했습니다.
현재 최저가 179,712,000원에서 집행비용 3,315,968원을 제외하면 김준영에게 176,396,032원이 배당되고, 보증금 부족분 168,603,968원이 남습니다. 대항력 인수형에서는 이 부족분을 낙찰자가 떠안기 때문에, 현재 회차의 실질취득은 179,712,000원 + 168,603,968원 = 348,315,968원입니다. 4회 유찰 시에도 347,812,774원, 5회 유찰 시에도 347,410,220원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 인수가 늘어나는 구조이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 80-8 집앤사베스타 2층 204호 · 도로명 새말로8길 29-51 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 29.8㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 윤채원 (2020.11.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 179,712,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김준영 / 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.07.13. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인들의 전입일은 2020.11.27.로 말소기준보다 빠릅니다. 특히 김준영은 2024.12.03. 임차보증금 345,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서에도 이 임차권등기가 인수 관련 권리로 기재되어 있어 미배당 보증금 인수 위험을 가격에 반드시 더해야 합니다.
| 구분 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황채희 | 204호 · 주거 · 전입 2020.11.27 · 확정 2020.11.19 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 시보증 대위·승계 신고 존재 |
| 김준영 | 2층 204호 29.8㎡ 전부 · 전입 2020.11.27 · 확정 2020.11.19 · 임차권등기 | 345,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 · 황채희 관련 | 별도 합산 안 함 | 판정 불가 | 해당 없음 | 승계 중복 |
② 시세 비교 — 최저가 1.80억이 아니라 실질취득 3.48억으로 본다
집앤사베스타에서 확인된 거래는 2건으로, 2025.06 전용 46.9㎡ 6층이 500,000,000원, 2025.11 전용 53.11㎡ 5층이 520,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표는 510,000,000원, 최신 거래는 520,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 53.11㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2025.06 | 46.9㎡ | 6 | 500,000,000원 |
| 평균 지표 | — | 2건 | 510,000,000원 |
여기서 179,712,000원 ÷ 510,000,000원 = 35.2%라는 숫자만 보면 매우 싸 보이지만, 이 사건에서는 그 비교가 틀립니다. 김준영 미배당 보증금까지 포함하면 현재 회차의 최소 실질취득은 348,315,968원이고, 이것이 가격 비교의 출발점입니다. 더구나 대상은 전용 29.8㎡인데 확인된 거래는 46.9㎡와 53.11㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 510,000,000원 평균만 근거로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,712,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,315,968원 |
| 1. 임차인 김준영 보증금 | 345,000,000원 | 176,396,032원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 568,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 김준영 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김준영 보증금 345,000,000원 중 176,396,032원만 배당되는 가정으로, 부족분 168,603,968원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 황채희의 보증금은 미상이라 위 계산에 포함되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송파구 장지동 문현고등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·학교·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 8호선 장지역과 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 급배수·위생·도시가스난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등이 포함되며 토지는 평지의 가로장방형입니다. 공시지가는 6,122,000원/㎡입니다.
- 환금성. 집앤사베스타는 16세대, 2020.11.09. 준공입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회, 매각률은 8.33%이고 본건도 이미 3회 유찰돼 환금성 측면을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 상한 설정. 현재 회차 기준 최소 348,315,968원에 황채희 관련 추가 인수 가능성까지 반영해야 합니다.
- 황채희 보증금 확인. 대항력은 인정되는 자료인데 보증금이 미상입니다. 별도 임대차인지, 김준영과 어떤 관계인지, 실제 인수대상이 얼마인지 원문 확인이 핵심입니다.
- 김준영 채권관계 확인. 임차권자이자 신청채권자로 동일인이 등장하므로 임차보증금채권과 강제경매 청구 228,000,000원의 법률관계를 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증 신고는 황채희 보증금 대위·승계 건으로 별도 보증금이 아닙니다.
- 유찰만 기다리는 전략의 한계. 4회·5회 유찰 시에도 김준영 인수액이 증가해 실질취득이 347,812,774원·347,410,220원으로 거의 고정됩니다.
- 실거래 면적 차이. 확인된 거래는 46.9㎡·53.11㎡이고 대상은 29.8㎡입니다. 단지 평균 510,000,000원을 동일면적 시세로 그대로 쓰지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 원문을 직접 대조해 인수범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “1.80억 경매”가 아니라 “최소 3.48억 취득”으로 봐야 한다
이 물건의 가장 큰 착시는 3회 유찰된 최저가 179,712,000원입니다. 김준영의 대항력 있는 보증금 345,000,000원 중 미배당될 것으로 계산된 168,603,968원을 더하면 현재 회차의 최소 실질취득은 348,315,968원입니다. 4회·5회 유찰로 넘어가도 인수액이 반대로 늘어 총비용은 347,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 황채희의 보증금이 미상이라 추가 인수위험까지 남아 있습니다.
실거래 지표는 평균 510,000,000원, 최신 520,000,000원이지만 대상 전용 29.8㎡와 거래사례 46.9㎡·53.11㎡가 달라 그 차이만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 16세대 규모, 평균 2.8회 유찰, 매각률 8.33%라는 환금성 지표까지 감안하면 낮은 최저가를 이유로 공격적으로 접근할 사건이 아닙니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 황채희 보증금과 김준영 채권관계를 확인해 최종 인수액을 확정하는 것입니다.
