서울동부지방법원 2025타경51693. 서울 송파구 문정동 집앤사베스타 2층 204호입니다. 전용 29.8㎡ 규모의 다세대 건물 내 도시형생활주택으로, 소유자는 윤채원입니다. 감정가 351,000,000원이 4회 유찰되어 현재 최저매각가가 143,770,000원까지 내려왔습니다.

가격만 보면 감정가의 약 41%입니다. 그러나 이 사건은 말소기준권리보다 먼저 형성된 임차인의 권리가 핵심입니다. 2023년 7월 13일 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준으로 표시되어 있으나, 황채희의 전입신고일은 2020년 11월 27일입니다. 김준영의 임차권등기에도 같은 날짜의 주민등록일과 점유개시일, 2020년 11월 19일 확정일자가 기재되어 있습니다. 다만 임차인별 신고 내용에 차이가 있어 각 권리의 실체와 대항력은 원본 대조가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 임차권을 먼저 봐야 한다

등기부상 기존 신탁 및 저축은행 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.07.13 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 개인 2명, 보증기관 중복신고 1건

개인 명의 임차 신고자는 황채희·김준영 2명이며, 시보증은 황채희 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수나 보증금에 별도로 더하지 않습니다. 두 개인의 권리가 동일 호실에 관한 것이므로 계약 관계와 권리 중복 여부를 확인해야 합니다.

③ 실질취득 — 최저가 1.44억만 보면 안 된다

일반적인 선순위 대항력 임차인 인수형에서는 낙찰대금 중 임차인에게 배당되는 금액을 제외한 보증금이 매수인에게 남습니다. 따라서 임차보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금 전액이 해당 보증금 변제에 사용된다면, 실질취득금액은 보증금 수준으로 수렴합니다.

더구나 황채희의 보증금은 금액 자체가 확인되지 않습니다. 별도의 선순위 임차보증금으로 인정된다면 인수액이 추가될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 가격을 더 낮춰 낙찰받는다고 자동으로 실질취득금액이 낮아지는 구조가 아닙니다.

④ 시세 비교 — 거래가보다 중요한 면적 불일치

집앤사베스타의 실거래 자료에는 최근 거래 2건이 나타납니다. 평균 거래금액은 510,000,000원이며, 현재 최저가를 이 평균으로 나누면 28.2%입니다. 하지만 이를 곧바로 시세 대비 71.8% 할인으로 해석하면 안 됩니다.

최근 거래 중 가장 최신인 2025.11 거래도 전용 53.11㎡입니다. 실질취득금액이 345,000,000원 수준이라고 가정하더라도 동일 면적 29.8㎡의 정상 실거래가격이 확인되지 않아 가격 메리트는 검증되지 않았습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 143,770,000원 가정)

제시된 잠정 배당 시뮬레이션 기준입니다. 채권 청구액 합계 816,000,000원, 채권자 배당액 140,957,220원, 미배당액 675,042,780원입니다. 임차권의 우선배당·인수 및 당해세·최우선변제 등이 확정 반영된 법적 배당표가 아니므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권 전체가 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액은 별개

선순위 임차보증금이 낙찰대금에서 우선 변제되고 나머지를 매수인이 인수하는 유형이라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 커져 실질취득금액은 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.

반대로 제시된 시뮬레이션처럼 임차인 배당이 0원인데 보증금 전액을 매수인이 인수한다면 낙찰가 외에 보증금 전액을 따로 부담할 가능성이 있습니다. 어느 경우에도 유찰 횟수가 늘었다는 이유만으로 안전한 저가매수로 판단할 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송파구 장지동 문현고등학교 북측 인근으로, 아파트단지·학교·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철 8호선 장지역 및 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 204호이며, 급배수·위생·도시가스난방·엘리베이터 설비가 있습니다. 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
• 도로. 남동측 약 8m, 남서측 약 4m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 평탄한 장방형 토지입니다. 공시지가는 6,122,000원/㎡입니다.
• 규제. 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 표시됩니다. 토지거래허가구역 관련 기재는 2025.03.24~2025.09.30 기간이므로 입찰 시점의 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 16세대 규모로, 아파트 대단지와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 제시된 경매 낙찰률 6.25%, 평균 유찰 3.6회도 유의해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 인수권리. 을구 4번 주택임차권등기가 매수인 인수로 표시된 정확한 범위와 조건을 확인해야 합니다.
• 김준영 대항력. 등기부상 주민등록일·점유개시일 2020.11.27 및 확정일자 2020.11.19의 실체와 주택인도 여부를 대조해야 합니다.
• 황채희 보증금. 보증금 금액, 임대차계약서, 배당요구·대항력·우선변제 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계. 시보증 신고가 황채희 보증금의 대위·승계임을 확인하고, 동일 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 김준영 채권 관계. 경매신청 청구액 228,000,000원과 임차보증금 345,000,000원의 관계를 확인해 중복채권 계산을 방지해야 합니다.
• 배당순위 재검증. 가압류 채권에 배당이 집중된 잠정 배당표와 선순위 임차 관련 권리의 관계를 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.03.10에 기재된 민간임대주택의 등록 현황과 관련 의무·임대차 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 전용 29.8㎡의 실제 비교 거래를 확보해야 합니다. 전용 46.9㎡·53.11㎡ 거래를 직접 비교가격으로 사용하면 안 됩니다.
• 점유 및 명도. 실제 점유자, 전입세대, 임차권자와 경매신청채권자의 관계 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 기타 비용. 관리비 체납, 세금, 취득 부대비용을 확인하고 확정된 인수액을 포함하여 자금계획을 수립해야 합니다.

맺으며 — “감정가 41% ≠ 실질취득 41%”

서울동부지방법원 2025타경51693은 감정가 351,000,000원 대비 최저가 143,770,000원이라는 숫자가 먼저 눈에 들어오는 물건입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금의 인수 여부와 배당구조입니다. 김준영의 임차보증금 345,000,000원에 관한 주택임차권등기가 매수인 인수권리로 명시되어 있고, 황채희의 보증금은 확인되지 않았습니다.

김준영의 보증금이 선순위로 인정되고 낙찰대금에서 충분히 배당되는 전형적인 인수형이라도, 실질취득금액은 약 345,000,000원 수준에서 고정될 수 있습니다. 제시된 잠정 배당표처럼 해당 임차인에게 배당이 없다면 보증금 전액 인수 시 488,770,000원의 매수가격·인수액 합계가 발생할 가능성도 검토해야 합니다. 여기에 황채희의 미상 보증금 문제가 남습니다.

비교 실거래 510,000,000원 역시 대상보다 넓은 호실들의 평균이므로 가격상 이익을 입증하지 못합니다. 권리 인수 위험은 높고, 적정 취득가격은 검증되지 않았으며, 4회 유찰과 소규모 단지의 환금성 부담이 겹칩니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 정확한 보증금·임차인 관계·배당순위와 동일 면적 시세가 확인되기 전에는 최저가만을 근거로 응찰하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심 질문은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “낙찰 후 무엇을 얼마만큼 인수하느냐”입니다.