서울동부지방법원 2025타경51705. 길동역 동측 인근에 있는 전용 29.49㎡ 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 311,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가는 248,800,000원으로 낮아졌지만, 이 사건은 최저가가 곧 취득원가인 물건이 아닙니다. 말소기준권리는 2025.07.09. 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024.07.04. 을구 1번 주택임차권등기가 매각으로 소멸하지 않아 매수인에게 인수됩니다.
임차권자 구두완의 보증금은 350,000,000원입니다. 현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 4,283,200원을 제외한 244,516,800원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 105,483,200원이 남습니다. 따라서 매수인이 부담하는 경제적 총액은 248,800,000원 + 105,483,200원 = 354,283,200원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인의 미배당 인수액이 그만큼 늘어나는 구조라, 유찰이 추가되더라도 총 취득부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51705 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 393-2 한승리치빌 3층 302호 도로명: 서울특별시 강동구 천호대로185길 89-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.49㎡ · 지상 7층 중 3층 |
| 소유자 | 김기정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 248,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구두완 / 388,330,286원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 준공 / 규모 | 2019.07.23 · 18세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 떠안는 구조
말소기준권리는 2025.07.09. 강제경매개시결정입니다. 구두완의 임대차계약, 확정일자, 주민등록·점유 및 주택임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 을구 1번 주택임차권등기는 매각물건명세서에도 인수권리로 기재되어 있으며, 현재 매각가 가정에서는 보증금 부족분 105,483,200원이 매수인 부담으로 계산됩니다.
| 임차인·점유자 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구두완 | 302호 전부 350,000,000원 | 2022.01.03 2021.12.20 | 있음 | 배당요구 | 해당 없음 | 105,483,200원 |
| 안정연 | 302호 보증금 미상 | 2025.01.03 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 금액 미상 |
| 이윤옥 | 302호 보증금 미상 | 2025.05.12 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 금액 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
한승리치빌의 최근 12개월 실거래 3건 평균은 338,333,333원이고, 최신 거래는 2026.06. 전용 28.67㎡·3층의 350,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 과거 거래보다 11.0% 높은 추세입니다. 전체 5건 평균 324,900,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 28.67㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 28.67㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2025.07 | 29.49㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2022.11 | 28.67㎡ | 3 | 288,000,000원 |
| 2022.10 | 28.67㎡ | 5 | 321,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 338,333,333원 |
최저가 248,800,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 73.5%입니다. 그러나 이 비교는 선순위 임차보증금 인수를 빠뜨린 계산입니다. 구두완의 확인된 미배당액을 더한 실질취득 354,283,200원은 최근 12개월 평균보다 15,949,867원 높고, 최신 거래보다도 4,283,200원 높습니다. 따라서 이 사건을 “최저가가 시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 구두완 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 248,800,000원 | 105,483,200원 | 354,283,200원 |
| 2회 유찰 시 | 199,040,000원 | 154,546,560원 | 353,586,560원 |
| 3회 유찰 시 | 159,232,000원 | 193,797,248원 | 353,029,248원 |
실질취득은 매각가와 확인된 임차보증금 미배당 인수액의 합계입니다. 안정연·이윤옥의 미상 보증금은 포함되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,283,200원 |
| 1. 임차인 구두완 보증금 | 350,000,000원 | 244,516,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 구두완 | 388,330,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 실질취득 | 최저가 + 인수액 | 354,283,200원 |
구두완의 보증금 미배당액 105,483,200원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길동역 동측 인근으로 단독주택, 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 길동역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 3층 302호이며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규모. 2019.07.23. 준공된 18세대 한승리치빌로, 거래 표본은 5건이며 개별 호수의 상태와 전용면적 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 토지. 정방형 평지의 다세대 부지로 북측 세로 포장도로에 접하며 공시지가는 4,594,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·비행안전제3구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가가 아닌 낙찰가와 인수액의 합계로 시세를 비교해야 합니다. 현재 가정 총액은 354,283,200원입니다.
- 을구 1번 임차권 원본 확인. 임차권등기명령, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 2명 확인. 안정연과 이윤옥의 보증금, 계약관계, 세대 구성, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 검토. 임차권자와 신청채권자가 같은 구두완으로 기재되어 있으므로 채권 발생 원인과 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 추가 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 구두완의 미배당 인수액이 증가하여 총 취득부담은 353,000,000원대에 머뭅니다.
- 점유·명도 계획. 여러 명의 점유 관계가 기재되어 있으므로 인도 범위와 실제 거주자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 별도로 조회해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “248,800,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 1회 유찰된 최저가가 아닙니다. 구두완의 선순위 주택임차권과 보증금 350,000,000원이 먼저입니다. 현재 회차에서 확인되는 매수인 인수액은 105,483,200원이고, 실질취득은 354,283,200원으로 최근 12개월 평균 338,333,333원과 최신 거래 350,000,000원을 모두 웃돕니다. 추가 유찰이 되어도 인수액이 증가해 총 부담은 거의 내려가지 않습니다.
더구나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자 2명이 별도로 존재해, 현재 계산된 354,283,200원조차 최종 상한이라고 보기 어렵습니다. 임차권자와 신청채권자가 동일하다는 사정은 정밀 검토 대상이지만, 확정적인 인수배제 근거 없이 이를 가격에서 빼서는 안 됩니다. 최저가 할인은 착시이고, 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 인수형 물건입니다.
