192,640,000원
서울동부지방법원 2025타경51721. 화양동 광진안틸리아101 제11층 제1102호, 전용 24.70㎡ 전부를 대상으로 하는 강제경매입니다. 사건상 용도는 오피스텔로 표시되어 있으나 감정 이용상태는 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 이 물건의 핵심은 두 차례 유찰된 최저가가 아니라, 2020년부터 권리를 갖춘 임차인 홍다정의 310,000,000원 보증금입니다.
홍다정은 2020.09.11. 주민등록과 최초 확정일자를 갖추고 2020.10.20. 점유를 개시했습니다. 이는 말소기준으로 제시된 2025.01.06. 임희진 가압류보다 앞섭니다. 2025.01.10.에는 310,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있어, 배당으로 회수하지 못하는 보증금은 매수인이 부담하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 화양동 20-5 광진안틸리아101 제11층 제1102호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 도시형생활주택 단지형다세대 · 전용 24.70㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 12층 중 11층 |
| 소유자 | 김태용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 192,640,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍다정 / 312,278,900원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 등기 발행일 | 2026.07.14 |
① 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 권리일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍다정 주거·임차권등기 | 11층 1102호 24.70㎡ 전부 | 310,000,000원 | 전입 2020.09.11 점유 2020.10.20 최초 확정 2020.09.11 임차권등기 2025.01.10 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 120,856,960원 |
홍다정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 최초 전입과 확정일자가 말소기준 가압류보다 약 4년 이상 앞서며, 배당요구와 임차권등기도 확인됩니다. 현재 최저가 192,640,000원을 전액 납부해도 집행비용 3,496,960원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 배당되는 금액은 189,143,040원입니다. 남는 보증금 120,856,960원은 매수인 인수로 계산됩니다.
② 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
2024.04.25. 설정된 신목신용협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당은 2024.08.29. 일부포기로 말소되어 현재 말소기준이 아닙니다. 2024.10.25. 유재일이 신청한 종전 강제경매도 2025.02.06. 취하되어 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.01.06. 임희진의 400,000,000원 가압류입니다.
임희진 가압류와 2025.07.09. 홍다정의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 홍다정의 임차권은 등기 접수일만 보면 가압류보다 늦어도, 그 기초가 되는 전입·점유·확정일자가 2020년으로 앞서고 매각물건명세서가 인수권리로 명시했습니다. 따라서 후순위 등기가 소멸한다는 형식만 보고 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
③ 회차별 실질취득 — 보증금에 묶인 총액
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64% | 192,640,000원 | 120,856,960원 | 313,496,960원 | 104.2% |
| 3회 유찰 시 · 51% | 154,112,000원 | 158,845,568원 | 312,957,568원 | 104.0% |
| 4회 유찰 시 · 41% | 123,289,600원 | 189,236,454원 | 312,526,054원 | 103.8% |
현재 회차의 실질취득액은 감정가보다 12,496,960원 높습니다. 4회 유찰 시까지 기다려도 실질취득액은 감정가의 103.8%입니다. 집행비용 추정액이 배당대금에서 먼저 빠지기 때문에 낙찰가와 인수를 합한 금액은 보증금 310,000,000원보다 조금 높지만, 구조적으로는 보증금 약 3.10억에 집행비용이 더해진 수준으로 고정됩니다.
실거래 시세 비교 없이 감정가만 기준으로 보아도 실질취득액이 감정가를 웃돕니다. 따라서 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가 192,640,000원이 아니라 실질취득액 313,496,960원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,496,960원 | - |
| 1. 임차인 홍다정 보증금 | 310,000,000원 | 189,143,040원 | 120,856,960원 |
| 2. 가압류 · 임희진 | 400,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 없음 |
| 3. 경매신청채권 · 홍다정 | 312,278,900원 | 0원 | 매수인 인수 없음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 1.8%인 3,496,960원으로 추정된 금액입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당 결과에 따라 임차보증금 미배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중이며, 사건상 용도는 오피스텔로 표시되어 있습니다.
- 위치. 서울특별시 광진구 화양동 화양동 주민센터 서측에 위치하며, 주위에는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등이 소재합니다.
- 교통. 일반적인 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 어린이대공원역이 있어 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 12층 건물의 11층이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 갖춰진 것으로 추정됩니다.
- 도로. 4필지 일단의 등고평탄한 세장형 토지이며 북서측 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 입찰가에 현재 예상 인수액 120,856,960원을 더해 자금계획을 수립하고, 최저가만으로 할인율을 계산하지 마세요.
- 임차권 원본 확인. 2020.09.11. 전입·확정일자, 2020.10.20. 점유개시, 2025.01.10. 임차권등기와 배당요구 내용을 원본으로 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 현재 경매 신청채권자가 모두 홍다정이므로 임대차계약, 보증금 지급자료, 채권 발생 원인을 함께 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 선순위 배당항목이 추가되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.10. 기재된 민간임대주택의 의무기간·임대료 기준과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 실제 인도 대상자를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 최신 등기 대조. 2026.07.14. 발행 등기 이후 추가 권리변동이 있는지 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “64% 낙찰가가 아니라 104% 실질취득”
이 사건은 숫자를 어느 기준으로 보느냐에 따라 인상이 완전히 달라집니다. 최저매각가만 보면 감정가 301,000,000원의 64%인 192,640,000원이라 큰 폭으로 할인된 듯 보입니다. 그러나 대항력 임차인 홍다정의 보증금 310,000,000원 중 120,856,960원이 현재 회차에서 미배당되고, 그 금액을 매수인이 인수하면 실제 투입액은 313,496,960원입니다.
추가 유찰을 기다려도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 실질취득액은 312,526,054원에서 313,496,960원 사이에 머뭅니다. 실거래 시세 비교 이전에 감정가와 비교해도 이미 103.8%~104.2%입니다. 후순위 가압류가 소멸한다는 점보다 선순위 임차보증금이 남는다는 점이 훨씬 중요합니다. 표면 최저가는 할인, 실질취득은 감정가 초과. 이 물건은 입찰가를 낮추는 전략보다 임차권의 진정성과 정확한 인수액을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
