서울동부지방법원 2025타경51730. 송파구 문정동 메이저파크빌 4층 401호, 전용 46.36㎡의 다세대주택입니다. 2014년 사용승인을 받은 지상 5층 건물로, 전체 8세대 규모입니다. 현재 소유자 하상민은 2021년 거래가 450,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 양수민의 보증금반환채권을 대위변제한 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
표면상 감정가 390,000,000원에서 최저가 249,600,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 최저가가 낮아졌다는 사실보다 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는지가 먼저입니다. 특히 임차인의 전입일이 말소기준인 압류보다 앞서기 때문에, 임차권등기가 뒤에 설정됐다는 이유만으로 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 이 사건에서는 HUG가 제출한 포기확약서가 그 위험을 실질적으로 해소하는 핵심 문서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51730 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 111-1 메이저파크빌 제4층 제401호 도로명주소: 서울특별시 송파구 송이로36길 9 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 46.36㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 규모 | 8세대 · 철근콘크리트구조 · 2014.04.03 사용승인 |
| 소유자 | 하상민 · 2021.05.04 소유권이전 · 거래가 450,000,000원 |
| 감정가 | 390,000,000원 |
| 최저매각가 | 249,600,000원 · 감정가의 64% · 3회 유찰 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 478,448,888원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.12 · 갑구 7번 · 서울특별시 강서구 압류 |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 양수민 · 임차보증금 450,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 · HUG 대항력 포기확약 적용 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 포기확약이 핵심
말소기준권리는 2022.01.12 서울특별시 강서구의 압류입니다. 이후의 송파구 압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 우리은행 근저당은 2021.04.22 해지됐으며, 국민건강보험공단의 압류도 이미 말소됐습니다.
그러나 임차인 양수민은 2021.09.06 전입·점유 개시로, 말소기준일보다 빠릅니다. 확정일자도 2021.08.02에 받았습니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 분석해야 합니다. 2023.10.12에 이루어진 임차권등기가 말소기준 이후라는 사실만으로 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 4.5억, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 승계 상태 |
|---|---|---|---|
|
양수민 4층 401호 46.36㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.09.06 확정 2021.08.02 임차권등기 2023.10.12 |
450,000,000원 |
대항력 있음
우선변제권
HUG 채권승계
확약 후 인수 0원
배당요구 있음 |
실제 임차인은 양수민 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라, 양수민의 임차보증금반환채권 전액을 대위변제하여 승계한 보증기관입니다. 따라서 양수민 보증금 450,000,000원과 HUG 승계채권을 서로 다른 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
- 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기합니다.
- 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않습니다.
- 임차권등기 말소에 동의합니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 확약 내용과 함께 판단해야 할 중요한 사항입니다. 다만 매수인이 직접 확약서 원본과 최신 매각물건명세서를 대조하여 대항력 포기, 잔존 보증금 청구 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위를 확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 249,600,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,294,400원 |
| 1. 양수민 임차보증금 우선변제 채권 주택도시보증공사에 전액 승계 |
450,000,000원 | 245,305,600원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 478,448,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당대금 합계 | — | 249,600,000원 |
위 표는 현재 최저가 낙찰을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 4,294,400원은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 양수민의 보증금반환채권은 HUG가 승계했으므로 같은 보증금 채권을 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당액과 배당권자는 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
확약 반영: HUG가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기했으므로 매수인 실질 인수액 0원.
따라서 현재 최저가 낙찰 시 실질취득금액은 249,600,000원이며, 취득세·등기비용·명도비용·수선비용 등의 별도 지출은 포함하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격이 내려가도 총부담은 거의 유지
| 회차 | 최저가 | 확약 전 추정 인수 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (64%) | 249,600,000원 | 204,694,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (51.2%) | 199,680,000원 | 253,915,520원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (40.96%) | 159,744,000원 | 293,292,416원 | 0원 |
확약이 없는 대항력 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 증가합니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 구간에서는 실질취득금액이 보증금 450,000,000원 수준으로 사실상 고정되며, 집행비용 추정에 따른 차이만 발생할 수 있습니다. 따라서 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 오류가 생깁니다.
하지만 이 사건은 HUG가 잔존 보증금 청구권을 포기한 특수한 구조입니다. 확약이 유지된다면 임차보증금 인수액은 회차와 관계없이 0원이고, 실질취득금액은 실제 낙찰가에 따라 변동합니다. 다만 추가 유찰과 인하된 최저가는 예정 시나리오일 뿐, 실제 매각 결과를 보장하지 않습니다.
⑤ 시세 비교 — 숫자상 96%, 실제 가격 메리트는 보수적으로
메이저파크빌의 확인되는 최근 12개월 거래는 2026년 2월 1건입니다. 거래가는 260,000,000원이고, 전체 평균과 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 그러나 해당 거래의 전용면적은 38.27㎡로, 경매 대상 46.36㎡와 다릅니다. 따라서 거래가 차이를 그대로 할인율 또는 수익 여력으로 해석할 수 없습니다.
| 거래월 / 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 실거래 | 38.27㎡ | 5층 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 (1건) | 38.27㎡ | — | 260,000,000원 |
| 경매 대상 · 감정가 | 46.36㎡ | 4층 | 390,000,000원 |
| 경매 대상 · 실질취득 | 46.36㎡ | 4층 | 249,600,000원 |
현재 실질취득금액 249,600,000원은 최근 거래가 260,000,000원보다 10,400,000원 낮고, 거래가의 96.0%입니다. 확약으로 인수 위험이 해소된다는 전제에서 가격상 비교가 가능한 수준으로 내려온 것은 사실입니다. 하지만 이는 다른 면적의 거래 1건과 비교한 수치이므로, 같은 면적·같은 층·유사한 내부 상태를 기준으로 산출한 확정적 시세 할인율이 아닙니다.
⑥ 입지·건물 상태·환금성 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울문덕초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
- 건물. 2014.04.03 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 401호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 북서측 송이로36길에 접합니다. 대지의 형상은 가로장방형, 지형은 평지로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 5,728,000원/㎡이며, 토지면적은 227.2㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 호수의 독립적인 대지면적 또는 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 기타 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역 등으로 기재되어 있어 관련 행위 제한을 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부구조도는 건축물대장 현황도와 외부 관찰을 토대로 작성되어 실제와 다를 수 있습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택이고, 확인되는 최근 실거래가 1건에 그칩니다. 가격 형성과 매도 가능 기간의 불확실성을 보수적으로 고려해야 합니다.
다만 위반건축물 여부가 확정된 것은 아닙니다. 건축물대장 및 관할 기관을 통해 불법 증축 또는 무단 설치 여부를 확인해야 합니다. 위반사항이 확인되는 경우 시정명령·철거·이행강제금 등 추가 부담 가능성이 있으므로 입찰 전 적법성 및 현황을 확인하는 것이 중요합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- HUG 확약서 원본. 2026.06.26 제출된 대항력 포기확약서의 원문을 확인하고, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 효력 범위를 검토하세요.
- 보증금 채권 승계관계. 양수민 보증금 450,000,000원 전액의 대위변제·승계 사실을 확인하고, 동일 채권의 중복 계산 또는 독립 채권자의 추가 청구 가능성이 없는지 점검하세요.
- 명도 및 실제 점유. 임차권등기와 보증금 채권 승계는 실제 점유 상태를 보장하지 않습니다. 현장 점유자, 인도 가능 여부, 열쇠 인계 및 명도 절차를 확인하세요.
- 최신 매각물건명세서. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 HUG 확약 내용이 유지되는지 매각기일 전에 다시 대조하세요.
- 제시외 건물. 테라스 판넬조 구조물의 일괄매각 포함 여부, 소유권, 건축물대장 위반사항 및 철거 가능성을 확인하세요.
- 내부 확인과 수선비. 내부 미확인 상태이므로 누수·결로·설비·마감 상태와 예상 수선비를 보수적으로 반영하세요.
- 실거래 비교. 38.27㎡ 거래 1건을 46.36㎡ 경매 대상의 확정 시세로 사용하지 말고 면적·층·상태가 유사한 거래를 추가 확인하세요.
- 세금과 체납비용. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분, 당해세, 취득세, 등기비용 등 추가 지출을 확인하세요.
- 규제 및 공부 확인. 건축물대장·토지이용계획·등기사항전부증명서 원본을 대조하고, 현재 적용되는 규제와 위반건축물 표시 여부를 확인하세요.
- 입찰가 상한. 최저가 249,600,000원에 취득 부대비용·수선비·명도비용 등을 더한 총투입액을 기준으로 평가하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
맺으며 — “보증금 인수는 해소, 투자 위험까지 사라진 것은 아니다”
이 사건은 일반적인 대항력 인수형 경매와 구별해야 합니다. 보증금 450,000,000원의 양수민은 말소기준권리에 앞서는 대항력 임차인이고, 단순 배당 계산상 204,694,400원이 남습니다. 그러나 보증금 채권 전액을 승계한 주택도시보증공사가 2026.06.26 대항력 포기·잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로, 그 확약이 적용되는 조건에서는 매수인 실질 인수액이 0원입니다.
따라서 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 249,600,000원으로, 최근 확인되는 거래가 260,000,000원의 96.0%입니다. 하지만 거래 표본이 1건뿐이고 그 거래는 더 작은 면적입니다. 가격 우위를 확정하기에는 근거가 부족하며, 반복 유찰과 낮은 거래 표본 역시 환금성 판단에 부담입니다.
여기에 내부 미확인, 테라스 제시외 구조물의 위반건축 가능성, 명도 및 수선 비용까지 고려하면, 감정가 대비 큰 할인율을 그대로 수익 여력으로 보기는 어렵습니다. 현재 확인된 다른 임차인 인수액이 추가로 특정된 것은 아니지만, HUG의 확약이 미확인 점유자의 독립적인 권리까지 소멸시키는 것은 아닙니다.
종합 판단은 C등급. 주된 임차보증금 인수 위험은 확약으로 해소되었지만, 3회 유찰·8세대 소규모 다세대·제시외 구조물·불충분한 비교거래가 남습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 확약서의 효력 확인과 건물·점유 실사, 그리고 실제 매각 가능한 가격의 검증입니다.
