서울동부지방법원 2025타경51730. 문정동 메이저파크빌 4층 401호, 전용 46.36㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 하상민은 2021.05.04. 소유권을 이전받았고 거래가액은 450,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리보다 선순위 임차인의 대항력과 이후 제출된 확약의 효과입니다.
양수민의 임대차계약일은 2021.07.04., 확정일자는 2021.08.02., 주민등록과 점유개시는 2021.09.06.입니다. 반면 말소기준권리는 2022.01.12. 서울특별시강서구 압류입니다. 따라서 임차인은 원래 말소기준권리보다 앞선 대항력을 가집니다. 하지만 주택도시보증공사가 보증금반환채권 전액을 대위변제로 승계하고, 2026.06.26. 우선변제권만 주장하면서 대항력과 배당 후 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51730 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 111-1 메이저파크빌 4층 401호 · 서울특별시 송파구 송이로36길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.36㎡ · 지상5층 중 4층 401호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인 2014.04.03 |
| 소유자 | 하상민 · 2021.05.04. 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 312,000,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 478,448,888원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 잔존 인수 해소
말소기준권리는 2022.01.12. 서울특별시강서구 압류입니다. 양수민의 주민등록·점유개시일 2021.09.06.이 더 빠르므로 원래 대항력이 있습니다. 2023.10.12.에는 보증금 450,000,000원의 주택임차권등기도 이뤄졌습니다. 다만 임차권등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있고, 더 중요한 것은 주택도시보증공사가 보증금반환채권을 전액 승계한 뒤 2026.06.26. 제출한 대항력 포기확약입니다.
임차인·보증기관 승계 확인
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 양수민 | 450,000,000원 | 2021.09.06 | 2021.08.02 | 대항력 있음 우선변제권 보증기관 승계 잔존 인수 0원 |
확인되는 실제 임차인은 양수민 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 양수민의 임차보증금반환채권을 대위변제로 전액 승계한 보증기관이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 확약은 이 임차인의 반환채권에 한정해 적용됩니다.
② 가격 비교 — 2회 유찰됐지만 최근 거래지표보다 높다
메이저파크빌의 제공된 최근 거래는 2026.02. 260,000,000원 1건이며, 거래 면적은 38.27㎡입니다. 대상은 46.36㎡로 면적이 일치하지 않으므로 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 제공된 최근 12개월 평균 역시 260,000,000원이고, 현재 최저가 312,000,000원은 이 지표의 120.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 38.27㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 260,000,000원 |
이 건물의 경매통계는 평균 유찰 2.6회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있습니다. 현재 사건도 이미 2회 유찰 상태입니다. 따라서 권리위험이 확약으로 줄었다는 점과 가격 매력이 있다는 판단은 분리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,168,000원 |
| 1. 임차인 양수민 보증금 · 우선변제 | 450,000,000원 | 306,832,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 478,448,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 임차보증금 미배당액 143,168,000원이 매수인 인수로 계산되지만, 주택도시보증공사의 2026.06.26. 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 이 임차인 관련 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 모델입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울문덕초등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물의 4층 401호이고 사용승인일은 2014.04.03입니다.
- 규모. 메이저파크빌은 총 8세대이며 대상 전용면적은 46.36㎡입니다. 제공된 최근 거래는 38.27㎡ 1건으로 대상 면적과 일치하지 않습니다.
- 토지. 토지면적 227.2㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,728,000원/㎡입니다.
- 제시외물건. 테라스에 판넬조 등의 제시외물건이 소재합니다. 제시외 건물 포함으로 기재돼 있으나 위반건축물인지 여부와 소유권·일괄경매 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기확약서에서 우선변제권만 주장하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 문구를 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 구분. 실제 임차인은 양수민 1명이고 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권을 승계한 기관입니다. 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당모델상 미배당 143,168,000원이 존재하지만 확약을 반영한 실질 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 착시 경계. 2회 유찰됐어도 실질취득 312,000,000원은 제공된 최근 12개월 거래지표 260,000,000원의 120.0%입니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 거래는 2026.02. 38.27㎡ 5층 260,000,000원 1건으로, 대상 46.36㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
- 제시외물건 확인. 테라스 제시외물건의 위반건축 여부, 소유권 및 일괄경매 여부를 관계기관과 매각서류에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격까지 해결된 것은 아니다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 450,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 하지만 주택도시보증공사가 반환채권 전액을 승계한 뒤 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 2회 유찰 최저가는 312,000,000원이고, 확약을 반영한 실질취득도 312,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 거래지표 260,000,000원 대비 120.0%입니다. 더구나 비교 거래는 38.27㎡로 대상 46.36㎡와 면적이 달라 직접 비교의 정밀도도 낮습니다. 여기에 8세대 다세대, 평균 유찰 2.6회, 테라스 제시외물건 확인 필요가 겹칩니다. 결론은 권리위험은 확약으로 크게 해소됐지만 현재 회차 가격에는 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
