서울동부지방법원 2025타경51730. 송파구 문정동 메이저파크빌 4층 401호, 전용 46.36㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 하상민은 2021년 5월 이 부동산을 450,000,000원에 취득했습니다. 이후 양수민이 보증금 450,000,000원으로 건물 전부를 임차해 2021년 9월 6일 전입과 점유를 시작했고, 2023년 10월에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2022년 1월 12일 서울특별시강서구 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액까지 없어지는 것은 아닙니다. 현재 회차 배당 추정상 143,168,000원이 부족하며, 이 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51730 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 111-1 메이저파크빌 제4층 제401호 · 송이로36길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 46.36㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 하상민 (2021.05.04. 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 312,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 478,448,888원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 건물 규모 | 메이저파크빌 8세대 · 사용승인 2014.04.03. |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
2014년 설정된 우리은행 근저당권 149,600,000원은 2021년 4월 22일 이미 해지·말소됐습니다. 따라서 이 근저당권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 경매에서 실제 기준이 되는 권리는 2022년 1월 12일 강서구 압류이며, 이후의 송파구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2025년 7월 30일 해제돼 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 반환채권은 보증기관 승계
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 주요 날짜 | 권리 상태 | 현재 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양수민 실제 임차인 1명 | 건물 제4층 제401호 46.36㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 450,000,000원 | 확정일자 2021.08.02. 전입·점유 2021.09.06. 배당요구 2023.10.12. | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 | 143,168,000원 |
주택도시보증공사는 양수민의 임차보증금반환채권 전액을 대위변제해 승계했습니다. 따라서 양수민의 보증금 450,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 478,448,888원을 서로 다른 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 양수민 1명이며, 주택도시보증공사는 그 반환채권을 승계한 보증기관입니다.
③ 가격 판단 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 내려가지 않는다
대항력 보증금 450,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 이 물건은 유찰될수록 싸지는 일반적인 경매 구조와 다릅니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 미배당액이 증가해, 매수인의 실질취득액은 보증금 450,000,000원에 집행비용이 더해진 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 312,000,000원 | 143,168,000원 | 455,168,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 249,600,000원 | 204,694,400원 | 454,294,400원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 199,680,000원 | 253,915,520원 | 453,595,520원 |
최저가만 보면 390,000,000원 감정가에서 312,000,000원으로 78,000,000원 낮아졌지만, 실질취득은 455,168,000원입니다. 2회, 3회 유찰을 가정해도 각각 454,294,400원, 453,595,520원으로 차이가 작습니다. 유찰 횟수가 늘어도 가격 메리트가 실질적으로 커지지 않는 구조입니다.
④ 실거래 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 비교
메이저파크빌의 제공된 최근 거래는 2026년 2월 전용 38.27㎡, 5층 260,000,000원 한 건입니다. 본건은 전용 46.36㎡, 4층으로 면적이 일치하지 않으므로 이 거래를 직접적인 동일면적 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 가격 위험을 점검하는 참고치로 보면, 현재 실질취득 455,168,000원은 이 거래금액의 175.1%입니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2026.02 | 38.27㎡ | 5층 | 260,000,000원 |
| 본건 감정가 | — | 46.36㎡ | 4층 | 390,000,000원 |
| 현재 실질취득 | — | 46.36㎡ | 4층 | 455,168,000원 |
본 호의 등기상 2021년 취득가액과 임차보증금은 모두 450,000,000원입니다. 현재 실질취득 455,168,000원은 이 금액보다도 5,168,000원 높습니다. 즉, 1회 유찰된 최저가를 보고 할인 물건으로 판단하기보다는 보증금 450,000,000원 수준의 취득으로 보는 것이 맞습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,168,000원 |
| 1. 양수민 보증금반환채권 주택도시보증공사 전액 승계 | 450,000,000원 | 306,832,000원 |
| 2. 우리은행 근저당권 2021.04.22. 해지·말소 | 149,600,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 478,448,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 5,168,000원을 제외한 306,832,000원이 보증금반환채권에 배당되고, 보증금 부족분 143,168,000원이 남습니다. 압류된 조세가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 미배당액이 변동될 수 있으며, 인수액은 더 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트가 아니라 8세대 규모의 다세대주택입니다. 본건은 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2014.04.03.입니다.
- 입지. 서울문덕초등학교 동측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북서측 송이로36길에 접하고, 제2종일반주거지역의 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 ㎡당 5,728,000원입니다.
- 제시외 건물. 테라스에 판넬조 등의 제시외 건물이 있으며 매각에 포함됩니다. 위반건축물 해당 여부와 소유권·일괄매각 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물대장 현황도와 외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 제공된 동일 건물 거래도 1건뿐입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 환금성 보수 평가가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 재계산. 응찰가만 보지 말고 예상 배당액과 미배당 보증금을 합쳐 총취득비용을 계산해야 합니다. 현재 추정치는 455,168,000원입니다.
- 보증기관 채권 확인. 주택도시보증공사가 승계한 반환채권의 원금·이자·변제 범위와 배당요구 내역을 원문으로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 강서구와 송파구 압류 관련 체납세액, 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 실제 인수액 증가 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 임차권등기 말소와 채무 소멸을 혼동하지 않기. 등기가 매각으로 말소돼도 대항력 있는 보증금 미배당액은 매수인이 부담할 수 있습니다.
- 제시외 건물. 테라스 판넬조 시설의 위반건축 여부, 원상복구 명령 가능성, 면적과 매각 포함 범위를 관할기관과 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 현황·명도 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 현재 점유자, 실제 사용상태, 누수·균열·설비 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 거래 비교 주의. 최근 거래 260,000,000원은 전용 38.27㎡로 본건 46.36㎡와 다릅니다. 동일면적·유사층 거래와 인근 다세대 매물을 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 관련 기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 대항력 인수형”
이 사건의 판단 기준은 최저매각가 312,000,000원이 아닙니다. 대항력 있는 450,000,000원 보증금 중 배당되지 않는 143,168,000원을 더한 455,168,000원이 현재 회차의 실질취득액입니다. 2회 유찰 때는 454,294,400원, 3회 유찰 때는 453,595,520원으로 총액이 거의 줄지 않습니다.
주택도시보증공사가 반환채권을 승계했다는 사실도 인수 위험을 없애지 않습니다. 채권자가 임차인에서 보증기관으로 바뀐 것이며, 미배당 반환채권은 남습니다. 여기에 당해세 가능성, 제시외 건물의 위반 여부, 내부 미확인, 8세대 다세대의 제한적인 거래 표본까지 겹칩니다. 최저가 할인보다 보증금 인수와 환금성 위험이 훨씬 큰 물건으로, 현재 자료만으로는 가격 안전마진을 인정하기 어렵습니다.