최저가는 2.84억이지만, 실제 취득비용은 3.35억 — 문정동 집앤사베스타 404호

서울동부지방법원 2025타경51741. 송파구 문정동 집앤사베스타 4층 404호, 전용 29.2㎡ 도시형생활주택입니다. 외형상 최저매각가는 감정가 355,000,000원의 80%인 284,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건에는 임차보증금 330,700,000원의 주택임차권이 등기돼 있고, 임차인 서영진은 2020.11.27. 전입·점유, 2020.11.18. 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 정리돼 있습니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 매각대금 중 집행비용 4,776,000원을 제외한 279,224,000원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 잔액 51,476,000원은 매수인에게 승계되므로, 입찰자가 부담하는 경제적 총액은 284,000,000원 + 51,476,000원 = 335,476,000원입니다. 최저가 2.84억원만 보고 가격 매력을 판단하면 실제 부담을 51,476,000원 낮게 보는 셈입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주택임차권 미배당액을 인수한다

등기 흐름의 핵심은 을구 4번 주택임차권입니다. 임차인 서영진은 임대차계약일 2020.11.18., 전입·점유일 2020.11.27., 확정일자 2020.11.18.을 갖추고 있으며, 2022.11.12. 보증금을 15,700,000원 증액해 총 보증금이 330,700,000원이 됐습니다. 증액분에 대한 확정일자는 2022.11.14.이고, 2024.12.02. 주택임차권등기를 마쳤습니다.

말소기준으로 제시된 2025.07.11. 강제경매개시결정보다 전입·점유와 임차권등기가 앞섭니다. 매각물건명세서에도 인수되는 권리로 을구 4번 주택임차권등기가 명시돼 있으므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 부담하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구가 확인되고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 배당재원이 보증금보다 작아 전액 회수가 불가능합니다. 우선변제를 받는 것과 미배당액이 소멸하는 것은 별개이므로, 배당받지 못한 51,476,000원은 매수인 인수로 남습니다.

③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 거의 같다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액이 감소하고, 그만큼 매수인이 승계할 미배당액이 증가합니다. 따라서 최저가 인하분이 매수인의 실질취득비용 절감으로 그대로 이어지지 않습니다.

최저가는 284,000,000원에서 181,760,000원까지 102,240,000원 내려가지만, 실질취득비용은 335,476,000원에서 334,044,640원으로만 변합니다. 총액이 보증금 330,700,000원 부근에서 유지되는 이유는 매각대금에서 먼저 빠지는 집행비용만큼 실질취득비용이 보증금보다 조금 높아지기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)

강제경매 신청채권자와 임차인이 동일한 서영진이고 청구액도 330,700,000원으로 같으므로, 이를 별도의 보증금 두 건으로 중복 합산하지 않았습니다. 공동담보 근저당은 이 호수의 2020.11.27. 일부포기 말소 기록을 반영해 매수인 인수액에 포함하지 않았습니다. 집행비용과 실제 배당액은 절차 진행 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 실거래 비교 — 총액은 낮지만 면적이 다르다

집앤사베스타의 확인된 최근 실거래는 2건입니다. 평균 거래금액은 510,000,000원이지만, 대상 호실 전용면적은 29.2㎡이고 실거래 호실은 46.9㎡와 53.11㎡이므로 동일 면적 비교가 아닙니다. 따라서 실질취득 335,476,000원이 실거래 평균보다 낮다는 이유만으로 곧바로 저평가라고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 총 16세대 규모입니다.
• 입지. 송파구 장지동 문현고등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 장지역이 소재합니다.
• 건물. 2020.11.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로 승강기·주차장·난방·스프링클러 설비가 있습니다.
• 도로. 남서측 약 4m, 남동측 약 8m 도로에 각각 접한 2필 일단의 평탄한 토지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역 등에 포함됩니다.
• 토지가격. 공시지가는 ㎡당 6,122,000원이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 건물이고 확인된 최근 거래는 2건뿐이며, 두 거래 모두 대상과 면적이 달라 가격 검증 자료가 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득가로 상한 설정. 현재 최저가 284,000,000원에 인수액 51,476,000원을 더한 335,476,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 유찰 효과 재계산. 다음 회차 최저가만 낮아지고 인수액은 늘어납니다. 2회 유찰 시 실질취득 334,680,800원, 3회 유찰 시 334,044,640원입니다.
• 임대차 원본 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 이체내역, 증액계약, 확정일자, 임차권등기명령 및 집행권원을 대조해야 합니다.
• 배당표 확인. 배당기일의 실제 임차인 배당액과 미배당 잔액을 확인해 승계액을 다시 확정해야 합니다.
• 공동담보 말소 대조. 키움예스저축은행·대신저축은행 근저당의 2020.11.27. 일부포기 말소가 이 호수 전부에 적용되는지 등기 원본으로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 표시 확인. 2021.03.10. 민간임대주택등기가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 관계기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하더라도 실제 점유·인도 상태와 내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 동일 면적 시세 조사. 확인된 단지 실거래는 46.9㎡·53.11㎡입니다. 대상 29.2㎡와 직접 비교하기 전에 인근 유사 면적 거래와 임대조건을 조사해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당 및 인도 과정에서 추가될 수 있는 비용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.84억짜리 물건이 아니라 3.35억짜리 인수형”

이 물건의 핵심 숫자는 최저매각가 284,000,000원이 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득 335,476,000원입니다. 임차인 서영진의 보증금 330,700,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되므로, 유찰로 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 반대로 증가합니다. 2회 유찰 시 334,680,800원, 3회 유찰 시 334,044,640원으로 총부담은 거의 변하지 않습니다.

권리구조 자체는 실제 임차인 1명으로 계산 가능하지만, 임차인과 신청채권자가 동일하고 과거 공동담보 근저당의 일부포기 말소 기록이 있으므로 원본 대조가 필수입니다. 가격 측면에서는 실질취득가가 감정가의 94.5%이고, 확인된 최근 실거래도 대상보다 큰 면적뿐입니다. 최저가 착시는 경계하고, 동일 면적 시세와 임대차 증빙이 확인될 때만 총취득비용 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.