서울동부지방법원 2025타경51759. 송파구 문정동 아트팰리스 4층 404호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 감정가는 383,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 306,400,000원입니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 80%까지 내려왔지만, 권리구조 때문에 306,400,000원을 실제 취득원가로 보면 안 됩니다.
말소기준은 2022.04.18. 송파구 압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2021.10.05.에 김일헌 전세금 370,000,000원의 전세권이 설정돼 있고, 등기분석상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 표시되어 있습니다. 또한 404호에는 김미희가 2021.12.17. 전입했고 보증금이 370,000,000원으로 조사돼 대항력 있는 임차인으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51759 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 77-12 아트팰리스 4층 404호 · 새말로6길 16-14 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용면적 | 23.52㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 404호 |
| 사용승인 | 2020.11.13 |
| 소유자 | 유명진 · 2021.10.05. 매매 · 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 306,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울신용보증재단 / 13,021,573원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 3.7억 권리가 핵심
말소기준인 2022.04.18. 송파구 압류 이후의 송파구 압류들과 2025.07.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2021.10.05. 설정된 김일헌 전세권 370,000,000원은 말소기준보다 앞서고, 등기분석상 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력 있는 보증금 3.7억
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미희 | 404호 · 주거 | 2021.12.17 | 370,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
김미희의 전입일은 말소기준 2022.04.18.보다 빠른 2021.12.17.입니다. 보증금은 370,000,000원이고 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 확인되지 않습니다. 예상배당에서는 임차인에게 배당액을 잡지 않고 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
③ 가격 비교 — 3.064억이 아니라 실질취득 3.7억으로 봐야 한다
아트팰리스 전용 23.52㎡의 거래표본은 2건이며, 모두 400,000,000원입니다. 2021.09. 4층 400,000,000원, 2021.10. 4층 400,000,000원으로 평균·최저·최고가 모두 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 23.52㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2021.09 | 23.52㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 평균 | 23.52㎡ | 2건 | 400,000,000원 |
현재 최저가 306,400,000원만 놓고 보면 거래표본 400,000,000원의 76.6%입니다. 그러나 이 사건은 대항력 보증금이 최저가보다 큰 인수형이므로 시세 비교 기준을 실질취득 약 370,000,000원으로 바꿔야 합니다. 그러면 거래표본 400,000,000원 대비 약 92.5%입니다. 할인폭은 표면상 23.4%가 아니라 약 7.5% 수준으로 축소됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 306,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,089,600원 |
| 인수 · 임차인 김미희 보증금 | 370,000,000원 | 0원 |
| 2. 전세권 · 김일헌 | 370,000,000원 | 301,310,400원 |
| 3. 강제경매 · 서울신용보증재단 | 13,021,573원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 383,021,573원, 배당액은 301,310,400원, 미배당액은 81,711,173원입니다. 예상배당상 신청채권자 서울신용보증재단에는 배당이 없고, 임차인 보증금 370,000,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 실질취득은 쉽게 낮아지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 306,400,000원 | 301,310,400원 | 81,711,173원 | 370,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 245,120,000원 | 240,888,320원 | 142,133,253원 | 370,000,000원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 196,096,000원 | 192,550,656원 | 190,470,917원 | 370,000,000원 |
최저매각가가 306,400,000원에서 245,120,000원, 다시 196,096,000원으로 내려가더라도 대항력 보증금 370,000,000원이 존재하는 한 실질취득 판단의 기준은 약 370,000,000원입니다. 따라서 추가 유찰 자체를 곧바로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다.
⑥ 건물·입지 리스크 — 위반건축물과 복층 증축 확인 필수
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 문현고등학교 북측 인근이며 단독주택·다세대·연립·아파트·학교·소규모 점포가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 장지역이 있습니다.
- 건물. 사용승인일 2020.11.13. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 승강기·주차장·도시가스난방 설비가 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 404호 판넬/판넬주거 49㎡ 위반건축물 표기가 있습니다.
- 제시외 건물. 약 15.4㎡와 약 34.35㎡의 주거용 제시외 건물이 감정평가에 일괄 반영됐습니다.
- 행정 리스크. 이행강제금·원상회복의무 여부는 관할 구청에 재확인이 필요합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,882,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 306,400,000원이 아니라 대항력 보증금을 반영한 약 370,000,000원을 가격 비교 기준으로 잡으세요.
- 김일헌 전세권 확인. 2021.10.05. 설정된 전세금 370,000,000원 전세권의 매각 후 존속·배당·인수관계를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 김미희 보증금 확인. 2021.12.17. 전입, 보증금 370,000,000원의 실제 계약서·점유·배당요구 여부를 확인하세요.
- 두 3.7억 권리의 관계. 전세권자와 임차인이 서로 다른 이름이므로 동일 보증관계인지 별개의 권리인지 확인 전에는 중복 위험을 배제하지 마세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건과 당해세 여부를 확인하세요.
- 위반건축물. 404호 위반건축물과 제시외 건물에 대한 이행강제금·원상회복의무를 송파구청에서 확인하세요.
- 현재 시세. 확인 거래는 2021년 2건이므로 2026.09.21. 입찰 전 인근 동일면적·유사 다세대의 실제 거래가를 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지는 구조가 아니다”
이 사건의 핵심은 1회 유찰된 306,400,000원이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전세권 370,000,000원과 대항력 임차보증금 370,000,000원입니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득 약 370,000,000원으로 해야 하고, 거래표본 400,000,000원 대비 약 92.5%입니다.
여기에 전세권자 김일헌과 임차인 김미희가 서로 다른 명의로 나타나는 점, 404호 위반건축물 및 복층 제시외 건물, 세금 압류까지 겹칩니다. 따라서 표면 할인율 20%만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 가격보다 권리의 중복 여부와 위반건축물 부담을 먼저 확정해야 하는 고위험 사건입니다.
