서울동부지방법원 2025타경51759. 송파구 문정동 아트팰리스 404호는 도시형생활주택인 단지형 다세대주택입니다. 이 사건은 최저매각가가 감정가보다 낮다는 사실보다 낙찰 후 매수인이 부담할 수 있는 권리 금액이 훨씬 중요합니다. 임차인 김미희의 보증금은 370,000,000원이고, 전입일은 말소기준권리인 압류보다 앞섭니다. 매각 배당안에는 임차인 배당액이 0원으로 산정되어 있어 보증금 전액 인수 위험을 고려해야 합니다.

문제는 이것으로 끝나지 않습니다. 등기부에는 임차인과 이름이 다른 김일헌 명의의 전세권설정등기 370,000,000원이 존재하며, 매각물건명세서에도 해당 전세권이 인수권리로 기재되어 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 산정한 전세권 배당액은 240,888,320원으로, 129,111,680원의 미배당 잔액이 남습니다. 임차인 보증금과 전세권을 동일한 채무로 간주할 근거가 확인되지 않으므로, 두 권리를 임의로 합치거나 상계해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 전세권이 핵심

말소기준권리는 2022.04.18. 접수된 서울특별시 송파구의 압류입니다. 그 이후 설정된 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 2021.10.05. 설정된 김일헌 명의의 전세권은 말소기준권리보다 앞서며, 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다. 후순위 압류가 소멸한다는 사실만으로 이 선순위 전세권까지 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있고 우선변제권은 없는 것으로 산정

현재 확인되는 실제 임차인은 김미희 1명입니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서고 보증금은 370,000,000원입니다. 배당안에는 우선변제권이 없는 것으로 반영되어 임차인 배당액이 0원이며, 보증금 전액이 매수인 인수 위험으로 산정되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 64%가 가격 메리트를 뜻하지 않는다

확인 가능한 동일 면적의 거래는 2021.09.과 2021.10.의 2건이며, 모두 4층에서 400,000,000원에 거래된 기록입니다. 최신 거래 기록도 2021.10.이므로, 이 가격을 현재 시세로 그대로 간주하기는 어렵습니다.

최저매각가 245,120,000원은 과거 거래가 400,000,000원의 61.3% 수준입니다. 그러나 이는 낙찰가만 비교한 결과입니다. 임차보증금 전액 인수 위험을 더한 기본 부담은 615,120,000원으로 과거 거래가의 153.8%입니다. 별도 선순위 전세권의 미배당 잔액 129,111,680원까지 부담하면 744,231,680원으로 과거 거래가의 186.1%가 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,120,000원 가정)

집행비용 추정 4,231,680원을 차감한 뒤 전세권자에게 240,888,320원이 배당되는 시나리오입니다. 채권자 미배당 합계는 142,133,253원이며, 그중 전세권 잔액 129,111,680원과 서울신용보증재단 청구액 13,021,573원이 포함됩니다. 임차인 보증금은 배당액 0원으로 산정되어 별도 인수 위험으로 남습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모

• 용도 및 구조. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층입니다. 사용승인일은 2020.11.13.으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 감정요항표에는 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 장지역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 주소 대조. 사건 소재지는 문정동으로 기재되어 있으나 감정요항표의 위치 설명에는 장지동 소재로 기재되어 있습니다. 입찰 전 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 현황조사서에서 물건의 동일성과 주소를 대조해야 합니다.
• 위반건축물. 복층형 구조이며 집합건축물대장에 위반건축물 표기가 있습니다. 건축물대장에는 판넬/판넬주거 49㎡가 기재되어 있고, 감정서에는 제시외 건물 15.4㎡ 및 34.35㎡가 평가에 포함되어 있습니다.
• 원상회복 위험. 위반 부분과 관련해 이행강제금, 원상회복의무 등이 발생할 수 있으므로 관할 구청에 확인해야 합니다. 제시외 건물이 평가에 포함되었다고 해서 위반 사항이나 행정상 의무가 해소되는 것은 아닙니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 도시지역 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 150.1㎡, 공시지가는 5,882,000원/㎡입니다.
• 환금성. 아트팰리스는 16세대 규모이며, 확인 가능한 동일 면적 거래가 2021.09.과 2021.10.의 2건에 그칩니다. 현재 시세를 판단하려면 최신 거래와 매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액. 김미희의 임대차계약서, 전입 및 점유 현황, 보증금 지급 내역과 매각물건명세서를 대조해 370,000,000원의 인수 범위를 확인하세요.
• 선순위 전세권. 김일헌 명의의 2021.10.05. 전세권설정등기는 매수인 인수권리로 기재되어 있습니다. 전세권의 존속 여부, 배당액, 미배당 잔액 및 실제 인수 범위를 원본 서류와 법률 검토를 통해 확인하세요.
• 두 권리의 관계. 임차인 김미희와 전세권자 김일헌의 이름이 다릅니다. 두 보증금이 같은 계약관계인지, 별개 채무인지 입찰 전에 확인하고 근거 없이 중복 제거하거나 상계하지 마세요.
• 세금 및 압류. 국세·지방세 관련 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세 등 우선 배당될 수 있는 금액과 후순위 채권의 미배당 여부를 확인하세요.
• 위반건축물. 건축물대장과 현황을 대조하고 제시외 건물의 적법성, 이행강제금, 원상회복의무 및 사용 가능 범위를 관할 구청에 확인하세요.
• 최신 시세. 확인된 거래는 2021년 거래이므로 현재 매매가를 대표한다고 단정하지 마세요. 최신 동일 면적 실거래와 실제 매도 가능 가격을 확인한 뒤 권리 인수액을 더해 판단하세요.
• 현장 및 명도. 실제 점유자, 임차관계, 내부 복층 구조와 제시외 건물 현황을 현장에서 확인하고 인도·명도에 필요한 비용과 기간을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 계약서를 모두 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “최저가 64%”보다 중요한 것은 인수할 권리다

이 사건은 최저매각가가 245,120,000원이라는 숫자만으로 판단할 수 없습니다. 대항력 있는 임차보증금 370,000,000원의 전액 인수 위험을 반영하면 기본 부담은 615,120,000원입니다. 여기에 별도 선순위 전세권의 미배당 잔액 129,111,680원까지 인수하는 경우 총 부담은 744,231,680원에 이를 수 있습니다.

확인된 거래가 2021년에 집중되어 있어 현재 시세와의 정확한 비교에도 한계가 있습니다. 위반건축물 표기와 제시외 건물 문제까지 있어 추가적인 비용과 행정상 위험도 확인해야 합니다. 따라서 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 종합 위험등급은 D로 판단합니다. 임차인과 선순위 전세권의 관계 및 실제 인수 범위를 원본 서류로 확정하기 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적입니다.