수원지방법원 2023타경11513. 호매실동 프리마비즈타워 6층 645호로, 감정평가서상 현재 이용상태는 공장(기타공장)입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사세화디에스이고, 말소기준권리는 2022.07.08 접수된 우리은행 근저당권 321,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 우리은행 근저당 174,000,000원과 여러 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 실제 임차인 1명인 주식회사 에이엘티(김희수)가 확인됩니다. 보증금 19,000,000원, 월차임 1,300,000원이며 전입일은 2023.05.03입니다. 이는 말소기준일인 2022.07.08보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 보증금도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경11513 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로90번길 24, 6층645호 (호매실동, 프리마비즈타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(기타공장) |
| 소유자 | 주식회사세화디에스 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 172,480,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 426,139,382원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 비고 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자 주식회사세화디에스는 2021.10.29 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정됐던 국민은행 근저당 321,600,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2022.07.08 우리은행 근저당 321,600,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이엘티(김희수) | 수원프리마비즈타워 645호 76.7700㎡ | 2023.05.03 | 19,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일 2023.05.03은 말소기준일 2022.07.08보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 172,480,000원으로 감정가 352,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,214,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 321,600,000원 | 169,265,280원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사우리은행 | 174,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 19,842,744원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 109,984,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,026,072원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 14,081,600원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 310,421,685원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 29,256,066원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 989,212,167원, 채권자 배당액은 169,265,280원, 미배당액은 819,946,887원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가서상 본건은 공장(기타공장)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트나 오피스텔로 보면 안 됩니다.
- 입지. 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 권선구청 서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·오피스텔·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 35m, 서측 약 20m, 남동측 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·호매실지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,725,000원/㎡입니다.
- 건물. 피씨조 평지붕 6층 건물로 난방·위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·주차시설 등이 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 회차와 보증 조건이 다르다는 점을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 주식회사 에이엘티(김희수)가 645호 76.7700㎡를 점유 중입니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 일정과 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 49%만 보고 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·유사 공장형 집합건물의 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장(기타공장) 용도는 수요층이 주거용보다 제한될 수 있으므로 향후 매도·임대 가능성과 업종 적합성을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조지만, 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 비용 확인. 미납 관리비·당해세 등 제공된 배당표에 반영되지 않은 항목이 있는지 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 용도와 재매각을 먼저 본다
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 2022.07.08 우리은행 근저당 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없고, 물건은 공장(기타공장)으로 이용되는 집합건물이며 이미 2회 유찰 후 재매각입니다. 즉 권리는 정리형, 가격은 검증형입니다. 할인율 자체를 ‘싸다’의 근거로 삼기보다 실제 매매·임대 수요와 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
