수원지방법원 2024타경9395. 화성시 마도면 쌍송리 670-5 토지와 지상 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 1층 계단실·통신실, 2층 오피스텔 7개호, 3·4층 다중주택 각 7개호, 5층 다중주택 5개호로 이용 중인 복합 임대형 건물입니다. 감정가는 1,074,765,130원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 526,635,000원까지 내려왔습니다.
등기부의 말소기준권리는 2020.01.20. 설정된 남인천농업협동조합 근저당권 432,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 전세권 3건, 임차권등기 5건, 가압류와 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준일 전에 전입한 점유자 3명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경9395 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 마도면 쌍송리 670-5 · 도로명주소 마도공단로3길 39 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 오피스텔·다중주택 복합 임대형 건물 |
| 이용상태 | 1층 계단실·통신실 / 2층 오피스텔 7개호 / 3·4층 다중주택 각 7개호 / 5층 다중주택 5개호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 업무시설·단독주택 |
| 소유자 | 김태호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,074,765,130원 / 526,635,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 372,223,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 토지 | 대 199.6㎡ · 준공업지역 · 공시지가 687,100원/㎡ · 평지·사다리형·세로한면 접면 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 명시된 법정지상권 해당 없음 |
| 현황 특이사항 | 건축물현황도상 3층 공동주방은 현황 301호로 사용 중 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 선순위 점유는 별도
2018.09.28. 설정된 장안신용협동조합 근저당권 2건은 2020.01.20. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준권리는 같은 날 설정된 남인천농업협동조합 근저당권 432,000,000원입니다. 이후의 전세권·임차권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 조사된 21명
조사된 임차·점유관계는 21명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 아래 인원은 각각의 점유자 또는 임차권자로 봅니다. 전입일이 말소기준일보다 빠른 3명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 위험을 금액으로 계산할 수 없습니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이관희 | 미상 | 2020.01.02 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| ZHANG CHUNHAO | 미상 | 2022.11.01 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAGAI OLEG | 미상 | 2024.03.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영균 | 201호 | 2022.07.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 207호 | 2021.12.09 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현기 | 304호 | 2018.12.10 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.17 | 없음 |
| 강진복 | 307호 | 2022.04.01 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지성 | 307호 | 2024.05.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 401호 | 2023.03.03 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재윤 | 404호 | 2019.01.14 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 고정화 | 502호 | 2022.01.06 | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.29 | 없음 |
| 김주성 | 503호 | 2021.06.14 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강정복 | 504호 | 2023.03.07 | 미상 / 2022.04.01 | 없음 | 배당요구 2024.11.15 | 없음 |
| 한석현 | 505호 | 2020.09.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.04 | 없음 |
| 이영균 | 302호 19㎡ | 2024.02.15 | 35,000,000원 / 2023.11.30 | 없음 | 배당요구 2024.11.12 | 없음 |
| 홍유빈 | 203호 18.15㎡ | 2022.09.21 | 60,000,000원 / 2024.02.06 | 없음 | 배당요구 2024.11.08 | 없음 |
| 김상헌 | 204호 19㎡ | 2023.03.17 | 35,000,000원 / 2023.05.04 | 없음 | 배당요구 2025.02.11 | 없음 |
| 김현아 | 303호 23㎡ | 2022.04.13 | 35,000,000원 / 2022.04.13 | 없음 | 배당요구 2024.10.22 | 없음 |
| 박재우 | 205호 23㎡ | 2024.09.03 | 35,000,000원 / 2022.07.08 | 없음 | 배당요구 2024.09.13 | 없음 |
| 인알파 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최용석 | 미상 | 2025.03.14 | 미상 / 2023.03.27 | 없음 | 배당요구 2026.03.12 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 할인’일 뿐
현재 최저매각가는 526,635,000원으로 감정가 1,074,765,130원의 49%입니다. 하지만 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 매수인의 실질취득액은 최저가가 아니라 최저가와 선순위 인수액의 합계로 판단해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당액 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 526,635,000원 | 518,968,650원 | 88,911,612원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 368,644,500원 | 362,683,477원 | 245,196,785원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 258,051,149원 | 253,638,433원 | 354,241,829원 | 미충족 |
유찰이 이어질수록 후순위 채권의 미배당액은 커집니다. 그러나 후순위 전세권·가압류의 미배당은 권리 소멸 구조상 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 말소기준 전 전입자 3명의 미배당 보증금이며, 그 금액은 현재 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 526,635,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,666,350원 | - |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 432,000,000원 | 432,000,000원 | 0원 |
| 2. 전세권 · 인알파코리아주식회사 | 34,000,000원 | 34,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 인알파코리아주식회사 | 35,000,000원 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 인알파코리아주식회사 | 35,000,000원 | 17,968,650원 | 17,031,350원 |
| 5. 가압류 · 남양농업협동조합 | 1,880,262원 | 0원 | 1,880,262원 |
| 6. 가압류 · 윤선영 | 35,000,000원 | 0원 | 35,000,000원 |
| 7. 가압류 · 이영균 | 35,000,000원 | 0원 | 35,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 시나리오상 채권 총액 607,880,262원 중 518,968,650원이 배당되고 88,911,612원이 미배당됩니다. 이 표의 배당모형은 선순위 전입자 3명의 미상 보증금과 주택임차권등기 5건의 실제 배당 결과를 확정하지 않으므로, 표에 표시된 매수인 인수 0원만으로 실무상 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수도권제2순환고속도로 마도IC 남측 인근의 마도산업단지 안에 위치하며, 주변에 업무시설·다중주택·근린생활시설·공장이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 서측과 북측에 평택시흥고속도로·수도권제2순환고속도로·마도IC가 있으며, 인근 마도공단로에 버스정류장이 있습니다.
- 용도. 일반 공동주택 한 호가 아니라 오피스텔과 다중주택 여러 개 호실이 결합된 임대운영형 건물입니다. 공실·임대료·보증금·관리비를 호실별로 확인해야 합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스설비, 지상주차장을 갖추고 있습니다.
- 규제. 준공업지역·마도산업단지·성장관리권역에 해당하고 가축사육제한구역으로 지정돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 3층 공동주방이 현황 301호로 사용 중입니다.
- 환금성. 산업단지 배후 임대수요를 전제로 한 복합 임대형 건물로, 일반 아파트보다 매수층과 금융조달 방식이 제한될 수 있습니다. 2회 유찰 사실도 가격 수용성이 낮았음을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 3명 확인. 이관희·조현기·이재윤의 실제 점유 호실, 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 점유 지속 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 입찰가에 선순위 임차인의 예상 미배당 보증금을 더한 금액을 총 취득원가로 삼아야 합니다. 현재는 그 금액을 산정할 수 없습니다.
- 호실별 임대차 대조. 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서, 임차권등기와 실제 출입문 호수를 서로 대조해 중복·누락·호실 불일치를 확인해야 합니다.
- 이영균 관계 확인. 임차권자와 가압류 채권자의 동일인 여부, 실제 보증금 지급자료 및 소유자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 종기 자료 확인. 배당요구를 한 점유자와 하지 않은 점유자를 구분하고 선순위 임차인의 배당요구 여부에 따른 잔존 보증금 가능성을 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 위치·면적·소유관계 및 현황 301호로 쓰이는 공동주방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 호실별 실제 임대료·보증금·공실률·수선비·세금·관리비를 조사해 순수익 기준으로 가격을 검증해야 합니다.
- 명도 계획. 다수 점유자가 있는 복합 임대건물이므로 점유 호실마다 인도 협의와 명도 절차가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대열람과 배당요구 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
감정가 1,074,765,130원에서 최저가 526,635,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트 한 호가 아니라 다수 임차인이 점유하는 오피스텔·다중주택 복합 건물입니다. 등기부상 후순위 전세권과 임차권등기는 소멸하지만, 말소기준일 전에 전입한 이관희·조현기·이재윤의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 “실질취득액을 아직 계산할 수 없다”입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리가 없다는 점은 긍정적이지만, 선순위 점유자의 계약관계가 정리되지 않으면 보수적으로 접근해야 합니다. 여기에 2회 유찰, 복합 임대형 용도, 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 선순위 보증금 확인 후 가격 재산정이 이 사건의 핵심입니다.
