627,689,000원
수원지방법원 2024타경12094. 오산시 오산동 869-20 소재 토지 219.4㎡와 철근콘크리트구조 5층 건물의 일괄매각 사건입니다. 건물은 1층 주차장·계단실·승강기실, 2~4층 다가구주택, 5층 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 이지현이고, 2015.03.27. 설정된 하나은행 채권최고액 720,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 하나은행 후순위 근저당, 가압류, 윤정희 근저당, 다수의 주택임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조의 결론은 비교적 명확하지만 현장 실무는 단순하지 않습니다. 여러 호실에 임차권등기가 집중되어 있고, 현황조사상 전입자 명칭과 임차권등기 명칭이 서로 달라 동일인·동일세대인지 확인해야 할 기록이 있습니다. 따라서 이 물건은 인수 위험보다 임차관계 정리와 명도 확인의 난도가 높은 유형으로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12094 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 오산동 869-20 · 성호대로93번길 12-28 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 2~4층 다가구주택 · 5층 오피스텔 · 일괄매각 |
| 토지 / 건물 | 대 219.4㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 |
| 소유자 | 이지현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,280,996,540원 / 627,689,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 605,082,451원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 말소기준권리 | 2015.03.27. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준인 2015.03.27. 하나은행 근저당보다 앞선 전입일은 현재 확인된 기록에 없습니다. 강홍석·김진수·이연실·임채성 등 등기된 임차권자의 전입일도 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 등기된 주택임차권도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 다만 김동빈은 전입신고일과 점유개시일이 기재되지 않아 대항력 판정이 불가능하므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.
임차관계 — 인수보다 명도·중복 기록 확인이 핵심
| 성명 | 호실·범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LI BIXU | 304호 | 2024.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI JINYUE | 미상 | 2023.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI ZHENGMIN | 미상 | 2023.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN MINJIAN | 미상 | 2019.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN ZHENZHU | 미상 | 2019.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI MEILING | 미상 | 2019.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN YONGZHU | 미상 | 2024.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동빈 | 202호 | 미상 | 70,000,000원 73,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강홍석 | 303호 | 2018.06.15 | 73,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜주 | 204호 | 2022.07.19 | 68,250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성애리 | 302호 | 2023.08.31 | 84,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재하 | 401호 | 2021.06.22 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 402호 | 2019.04.12 | 105,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유찬 | 203호 | 2024.04.25 | 68,250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연실 | 201호 | 2019.04.19 | 78,750,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정희 | 301호 | 2022.04.18 | 87,150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이필수 | 304호 | 2024.05.02 | 66,150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임채성 | 501호 | 2018.10.26 | 136,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사의 영문 전입자 기록과 임차권등기 명의는 동일인 또는 동일세대일 가능성을 원본에서 대조해야 합니다. 특히 304호에는 LI BIXU와 이필수 기록이 함께 나타납니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 명의는 없습니다.
② 가격 해석 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 627,689,000원으로 감정가 1,280,996,540원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 말할 근거는 없습니다. 다가구주택과 오피스텔이 결합된 일괄매각 물건은 개별 호실별 임대수익, 공실, 명도비용, 수선비와 토지가치를 함께 검토해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 627,689,000원 | 619,012,110원 | 509,037,890원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 439,382,300원 | 432,588,477원 | 695,461,523원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 307,567,610원 | 302,461,663원 | 825,588,337원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당은 509,037,890원에서 695,461,523원, 825,588,337원으로 커지지만, 현재 분석상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형 구조가 아니라는 뜻입니다. 다만 김동빈의 전입일 미상 문제는 별도 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 627,689,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,676,890원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 619,012,110원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 김정희 | 12,050,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 윤정희 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,128,050,000원 중 619,012,110원이 배당되고 509,037,890원이 미배당되는 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 주차장·계단실·승강기실, 2~4층은 다가구주택, 5층은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 성호초등학교 동측 인근이며 롯데마트, 단독주택, 다세대주택과 중소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 토지. 대 219.4㎡, 평지의 사다리형 토지이며 준주거지역·도시지역·성장관리권역·토지구획정리사업지구에 속합니다.
- 도로·규제. 소로3류에 접하고 상대보호구역, 비행안전제3구역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,177,000원이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로 위생급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 지번 정리. 공부상 869-20과 869-50에 소재하는 것으로 등재됐으나 2015.03.04. 양 필지가 합병되어 869-20이 부여된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김동빈 대항력 확인. 전입신고일과 점유개시일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 임차권등기명령 결정문과 전입세대확인서를 대조하세요.
- 호실별 점유 대조. 임차권등기 명의 11명과 현황조사상 영문명 전입 기록을 동일인·동일세대 여부까지 대조하세요.
- 304호 중복 확인. LI BIXU와 이필수 기록의 관계, 실제 점유자와 임대차계약 상대방을 확인하세요.
- 김정희 관계 확인. 임차권자이면서 가압류 채권자로 나타나므로 계약금·보증금 이체와 실제 점유관계를 확인하세요.
- 민간임대주택 상태. 등록 말소 여부, 임대의무기간과 행정상 의무 상태를 관할 기관에서 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 토지가격, 호실별 임대료, 공실률, 수선비와 예상수익률을 별도로 산정하세요.
- 명도비용 반영. 다수 호실의 인도 협의와 이사비, 폐기물 처리, 잠금장치 교체 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 결정문, 배당요구 서류와 건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 관리가 쉬운 물건”
이 사건은 2015.03.27. 하나은행 근저당이 말소기준으로 선명하고, 후순위 담보권과 임차권등기가 매각으로 소멸해 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차권등기 명의 11명, 현황조사상 영문 전입자 기록 7명, 김동빈의 전입일 미상, 김정희의 관계인 가능성까지 겹쳐 있습니다. 권리 자체보다 호실별 계약과 점유를 정리하는 작업이 핵심입니다.
최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래나 수익가치 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 합격, 임차관계와 명도는 주의, 가격 평가는 보류. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 호실별 임대수익·공실·수선·명도비용을 얼마나 정확히 계산하느냐입니다.
