562,830,000원
수원지방법원 2024타경12506. 화성시 남양읍 남양리 2064-14의 토지 268.5㎡와 1~3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2~3층 단독주택(다가구주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 2층은 도면상 2가구이나 현황 5가구, 3층은 도면상 1가구이나 현황 2가구로 이용 중입니다.
현재 최저가는 감정가의 49%인 562,830,000원입니다. 다만 이 사건은 가격보다 임차관계 확인이 먼저입니다. 실제 이름이 확인되는 임차인은 10명이고, 이 가운데 홍성옥의 보증금 20,000,000원은 배당 없이 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 여기에 방혁인·김진임·정보인·권기호·AN MEIHUA·WEN YONGXIANG·WEN DINGJIU의 보증금은 확인되지 않아 최종 실질취득액이 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2064-14 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~3층 다가구주택 |
| 토지 | 268.5㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김광숙 (2015.01.26 매매, 2016.03.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,148,632,450원 / 562,830,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정보인 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 계산상 말소기준은 경매개시결정
계산상 말소기준은 2024.11.20 강제경매개시결정입니다. 그 이전 근저당권 중 수원화성오산축산업협동조합의 390,000,000원·240,000,000원 근저당은 2015.03.02 말소됐고, 이현희의 30,000,000원 근저당도 2020.08.31 말소됐습니다.
임진택의 50,000,000원 임차권과 이상덕의 45,000,000원 임차권은 말소기준보다 앞선 전입·점유를 기초로 하며, 현재 매각가 가정에서는 우선변제로 전액 배당됩니다. 따라서 이 두 보증금의 현재 회차 미배당 잔액은 0원이지만, 배당액이 달라지면 매수인 승계 여부를 다시 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 10명, 미상 보증금 7명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍성옥 | 1층 129.8700㎡ | 2023.01.12 | 20,000,000원 월 1,500,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 20,000,000원 인수 |
| 방혁인 | 202호 | 2016.05.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 · 확정일자 미상 | 미배당액 확인 필요 |
| 김진임 | 203호 | 2021.12.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 · 확정일자 미상 | 미배당액 확인 필요 |
| 정보인 | 301호 | 2020.04.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 · 확정일자 미상 | 관계인 여부 확인 |
| 권기호 | 302호 | 2022.01.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 · 확정일자 미상 | 미배당액 확인 필요 |
| AN MEIHUA | 미상 | 2019.01.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 점유·보증금 확인 |
| WEN YONGXIANG | 미상 | 2023.05.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 점유·보증금 확인 |
| WEN DINGJIU | 미상 | 2019.01.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 점유·보증금 확인 |
| 임진택 | 2층 일부 · 임차권등기 | 2020.04.16 | 50,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현재 가정 전액 배당 |
| 이상덕 | 204호 · 임차권등기 | 2021.12.24 | 45,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현재 가정 전액 배당 |
이상덕 임차권의 2024.01.11 경정등기는 별도의 실제 임차인이 아니라 기존 임차권의 점유 범위를 204호로 바로잡은 기록이므로 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 562,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,028,300원 |
| 1. 임진택 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 1. 이상덕 보증금 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 인수 · 홍성옥 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 정보인 강제경매 청구 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 3. 송림중앙신용협동조합 임의경매 청구 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 189,801,700원 |
현재 회차에서는 기재된 채권 270,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 189,801,700원입니다. 홍성옥 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 임차인의 배당·인수액은 반영되지 않아 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 알려진 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 562,830,000원 | 0원 | 189,801,700원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 393,981,000원 | 0원 | 22,665,266원 | 20,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 275,786,700원 | 93,874,314원 | 0원 | 20,000,000원 |
현재 확인된 인수액 20,000,000원만 적용하면 최소 실질취득은 현재 회차 582,830,000원입니다. 그러나 보증금 미상 임차인이 7명이라 실제 실질취득은 이 금액보다 높아질 수 있습니다. 부동산 실거래 자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 입지·건물 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신백중학교 남서측에 위치하며, 주변에는 단독주택·다세대주택·주상용 및 상업용 건물·아파트단지·화성시청 등이 소재합니다.
- 교통. 주변 도로가 인접하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 1층은 근린생활시설, 2~3층은 단독주택인 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 현황 가구수. 2층은 도면상 2가구이나 현황 5가구, 3층은 도면상 1가구이나 현황 2가구로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·남양지구 지구단위계획구역·성장관리권역이며, 공시지가는 1,068,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 1~3층 건물로, 주택부분에는 위생·급배수 및 난방설비가 설치되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 7건 확인. 방혁인·김진임·정보인·권기호·AN MEIHUA·WEN YONGXIANG· WEN DINGJIU의 계약서, 보증금 지급내역, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 홍성옥 20,000,000원. 배당표상 전액 인수이므로 최저가에 반드시 합산해 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차권 배당 확인. 임진택·이상덕의 배당요구 종기 준수 여부와 실제 배당액을 매각물건명세서·배당요구서 원문으로 확인해야 합니다.
- 등기 부기 관계. 을구 3번 근저당권의 말소 표시와 2025.10.22 이전등기의 관계를 최신 등기사항전부증명서로 재확인해야 합니다.
- 정보인 관계 확인. 신청채권자와 301호 전입자의 동일인 여부, 실제 임대차계약과 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다.
- 호실 현황 대조. 도면상 가구수와 실제 가구수가 다르므로 각 점유부분·출입구·계량기와 임대차계약 호수를 현장에서 대조해야 합니다.
- 상가 명도·차임. 1층 근린생활시설의 영업 여부, 사업자등록, 시설물 소유관계와 월 차임 1,500,000원의 연체 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 토지·건물·임대수익을 별도로 재평가해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 계산할 것은 미상 보증금
이 물건의 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 권리관계는 단순하지 않습니다. 현재 확인되는 매수인 인수액은 홍성옥 보증금 20,000,000원이며, 이를 더한 최소 실질취득은 582,830,000원입니다. 그러나 선순위 전입자 7명의 보증금이 확인되지 않아 최종 인수액의 상한이 열려 있습니다.
또한 1층 근린생활시설과 2~3층 다가구주택이 결합된 저환금 복합용도 물건이고, 도면상 가구수와 실제 이용 가구수도 다릅니다. 동일 물건의 실거래 근거 없이 감정가 할인율만으로는 가격 우위를 인정할 수 없습니다. 가격은 낮아졌지만 권리는 확정되지 않았습니다. 미상 보증금과 등기 부기 관계를 모두 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
